地产金融周报:第三批集中供地拍地条件降低、国企托底明显;成都等地发文维稳房地产市场;国央企积极发债融资,房企海外发债降至冰点

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2021-12-02 16:48 347 0 0
央行指出,目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

作者:西政财富

来源:西政财富(ID:xizhengcaifu)

一、央行:房地产市场风险总体可控,坚持不将房地产作为短期刺激经济手段

2021年11月19日,中国人民银行发布2021年第三季度中国货币政策执行报告。央行指出,目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。总的来看,既要坚定信心,又要正视困难,将改革和调控、短期和长期、内部均衡和外部均衡结合起来,集中精力办好自己的事,努力实现高质量发展。同时,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者的合法权益。

二、第三批集中供地密集发布,不同程度放松条件;深圳第三批集中供11宗住宅,深铁一次性拿下5宗;拿地主体仍以地方国企为主

近期第三批集中供地密集发布,各地不同程度放松了拍地条件,如重庆降低自持地块比例;杭州略放松竞买人资格,取消了一年以上房地产开发资质条件;取消同一集团成员企业参加同一公告中地块竞买宗数不大于 5宗的条件等等。深圳2021年11月25日第三批集中供地中,11宗供地中深铁一次性拿下5宗地块,其余地块被深业(3宗,含一块合作地块)、鸿荣源、星河、深物业、盐田人才安居等企业或联合体获得。

根据中信证券研究,下半年地产行业信用风险恶化以来,开发商资金紧张的现实和房价下降共同作用下,土地市场迅速冰冻,根据11月(截至23日)集中土拍结果来看,土地市场依然没有好转迹象。溢价率维持低位,9月以来,除部分热门城市如北京、深圳等以外,基本上底价成交的土地占比都超过50%,因而整体溢价率也极低,只有福州和深圳平均溢价率超过10%。流拍率依然居高不下,个别城市流拍率甚至超过50%。11月,宁波和郑州流拍率也分别达到39%和27%,企业拿地意愿依然不高。拿地主体仍以地方国企为主。9月以来,本地国企和非本地大型国企拿地比例较高,特别是本地国企拿地比例较之前有明显提升。

近期土拍情况如下所示:

1. 2021年11月25日,深圳市本年度第三批次共计11宗住宅用地集中出让。地块位置涵盖前海深港现代服务业合作区1宗、南山区1宗、福田区1宗、宝安区2宗、光明区3宗、龙岗区2宗、坪山区1宗;总土地面积约38.07公顷,总建筑面积约191.64万平方米。本次有25家房企参与;11宗地中,7宗地仅1人报价(深铁一次性拿下南山、福田、宝安等5宗地块);其余4宗多人报价,龙岗G02315-0026宗地有14家企业报名参拍,是本次房企关注最高的一块地。

2. 2021年 11 月 17 日,徐州第二批次集中供地出让结束,共出让主城区 14 宗地,总起价 66.4 亿元,共 8 宗地块底价成交,1 宗出现微溢价,1 宗地块触顶待摇号,4 宗流拍,总收金 38.6 亿元。 

3. 2021年11 月 19 日,郑州进行第二批集中供地,共成交 11 宗地块,总成交价 65.13 亿 元,仅 1 宗地块溢价成交。本次郑州原计划出让 15 宗地块,但在 11 月 18 日, 郑州市公共资源交易中心发布公告称,终止 4 宗地块的出让。 

4. 2021年11 月 16 日,厦门市本年度第三批集中供地推出的 14 宗商住地块正式挂牌,计 价总建筑面积 143.83 万平方米,总起始价约 356.4 亿元,将于 12 月 8 日、9 日正式出让。在资金方面,厦门此次集中供地规定,意向竞买人所缴纳的资金须为合规自有资金;不得直接或间接使用金融机构各类融资资金;不得使用房地产产业链上 下游关联企业借款或预付款;不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款;不得使用公司控制的非房地产企业融资等。根据出让规则,厦门市住房保障和房屋管理局有权对本次出让商品住宅及车位 的预售及销售价格进行限制。

5. 2021年11 月 19 日,北京市规划和自然资源委员会官网挂出 13 宗地块,包括 12 宗住 宅用地和 1 宗商业用地,总起拍金额 318.9 亿元。其中,12 宗住宅用地总面积 约 61.7 万平方米,建筑规模约 112.78 万平方米。根据出让文件,13 宗地块挂牌竞价起始时间为 2021 年 12 月 10 日,挂牌竞价 截止时间为 2021 年 12 月 24 日止。 

6. 2021年11 月 19 日,重庆三批次集中供地出炉,中心城区推出 28 宗地,报名期限截至 12 月 10 日 18 时。重庆三批次地块竞拍人资格和购地资金来源要求不变,保证金比例维持在 20%水平,但对竞拍规则做了调整,且自持地块比例降低。 三批次地块供应地块有部分地块仍延续二批次的“拍卖+竞自持租赁住房”出让 方式,但竞自持地块比例较少,28 宗地中仅 6 宗达限价后将进入竞自持租赁/ 商业商务用房,其余地块均采取“拍卖+摇号”的出让方式。 

7. 2021年11 月 20 日,杭州第三批集中供地正式公告,共推出 35 宗涉宅地,比预公告时挂牌数量少了 16 宗,总面积 2643 亩,总建筑面积 416.1 万平方米,总起价 712.9 亿元,将于 12 月 21 日出让。与第二批地块竞品质和摇号两种方式并存的出让规则不同,此批地块统一采取 “定品质+摇号”方式出让,并且调整地块上限溢价率为 10%。竞买人资格则略有放松,取消了一年以上房地产开发资质条件;取消同一集团成员企业参加同一公告中地块竞买宗数不大于 5 宗的条件。

8. 2021年11 月 20 日,山东青岛市辖区公布第三批集中供地明细,共计推出 45 宗地块, 占地总面积约 131.4 万平方米,总建面 295.46 万平方米,起拍总价 151.48 亿 元。其中,住宅用地(含商住用地)推出 40 宗,面积约 123.21 万平方米,合 计 1848 亩。此次土拍青岛设定起拍楼面地价和最高楼面地价,设置最高限价,当地块的最高竞买报价达到或超过最高限价时,网上土地竞价中止,转到线下竞高品质商品住宅(包括绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑)建设和摇号环节。

三、成都市住建局发布《关于精准应对疫情冲击,全力实现年度目标的通知》,各地纷纷想办法维稳房地产市场

成都市住建局在其官网发布《关于精准应对疫情冲击,全力实现年度目标的通知》(下称《通知》),要求加快推进重大项目建设,推动建筑业提质增效,促进房地产平稳健康发展。哈尔滨曾经低调出台新政,涉及公积金和购房补贴等;杭州调高了一手房的限价,从而增加了开发企业新获土地的盈利空间。另外,沈阳房产局官网近日回复,仍执行现行限购、限售政策,未发生改变。

成都此次的《通知》从(一)强化重大项目建设调度机制;(二)建立城市更新项目分类审查机制;(三)提前策划明年重大城建项目;(四)支持本地企业做大做强;(五)鼓励外地企业扎根成都;(六)强化建筑材料供应保障;(七)实行建设工地精准管理;(九)提高房地产审批效率……将总体审批时限压缩三分之一以上;(十)鼓励项目加快上市销售建立房地产项目上市调度机制……(十一)提高预售资金监管使用效率企业信用等级为A级及以上的,可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点,监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%;项目并联竣工验收备案后,监管额度内预售资金支取比例可达到95%……(十二)协调金融机构加大支持力度协调金融机构增加房地产信贷投放额度,加快发放速度,保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求,给予重点企业开发贷款展期、降息……

根据中信证券研究分析,成都政策主要旨在加速供给的投放,便利企业以合理价格推动项目入市,从而既满足了市场的需求,又盘活了企业的库存。至于预售监管资金使用效率的提升,也是在供给侧想办法。这种做法既避免了需求侧政策的社会舆论争议(加快房屋供给入市本身符合各方利益),又不至于成为定向救助困难企业,而产生道德风险。此外,加快审批,缩短开发流程的政策本身也没有执行成本,不需要额外投入资金。政策旨在托底市场,不会在短期扭转需求疲软状况,也不会明显增加土地市场吸引力,房地产企业分化可能加速……无论如何,我们已经看到了全国层面和地方层面较为有效托底的政策组合(即投放按揭贷款+适当投放企业信贷+加速实现项目预售+盘活受限资金),虽然这种政策组合的推广需要时间(预计按揭贷款投放高峰要等到 2022 年,成都政策即使可复制,需要等一段时间),区域上也仅对一二线更有效(很多三四线本来就没有太明显的缩短预售审批周期的空间,也不存在严厉的预售资金监管),但这仍然可能是房地产市场逐步走稳的标志。

四、部分国央企完成中票发行;11月地产境外美元债发行惨淡

根据长城证券的统计,总体来看资金面确实有转松的迹象,至少从数据上来看,11 月部分优质房企完成中票发行(招商蛇口、保利发展、城建发展、张江高科等),10 月统计局个人按揭及房企自筹资金数据明显好转,其他消息有待后续观察验证。我们认为在“三稳”基调下政策底基本确认,但目前来看仍以“托底”为主。考虑到资金面回暖及房企依然面临明年初及展期部分还款压力,“活下来”可能可以达成,但要“活得好”仍然并不容易,基本面底预计会有一些滞后。部分房企发债情况如下:

此外,根据我们财富中心不完全统计,从2021年11月1日至2021年11月26日,地产企业境外美元债仅两支。分别为港龙中国地产集团有限公司364天的1.58亿高级无抵押票据,以及阳光城交换要约新发6.69858亿元美元债。

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原标题: 地产金融周报:第三批集中供地拍地条件降低、国企托底明显;成都等地发文维稳房地产市场;国央企积极发债融资,房企海外发债降至冰点

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