地产风声 作者：迁延
来源：地产风声（ID：fangshi488）
最先把地产玩坏了的日本，还是有一些东西值得借鉴的。
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1991年是日本房企度过的最魔幻的一年。
那一年是日本房价泡沫的顶峰。从这时往回数，过去的36年时间里，日本六大城市住宅地价上涨了 211 倍，其中仅有一年出现下跌。
房价永远涨，成为日本人共同的信仰。
为了避免地产泡沫对实体经济产生不利影响，日本政府采取行政措施和紧缩货币双管齐下，试图控制地产泡沫。
令所有人意想不到的是，控制下的泡沫瞬间被爆破，这场持续了36年的地产狂热，崩溃起来却只用了3个月。
同样是在1991年，全日本最大城市东京，3个月内房价暴跌65%，拉开了全日本地产崩盘的序幕。上半年沉浸在房产增值喜悦中的富翁，在下半年成了断供断贷的负翁。
从疯狂买房，到疯了才会去买房，这种观念上的巨大转变将房产市场带入最寒冷的黑暗之中，更悲催的是房企在泡沫时期堆积的大量项目不断上市，供需失衡的严重不断加剧，房企手上的资产价值不断雪崩，还债压力飙升。
此外，雪上加霜，1992年日本施行的新的地价税，再次对房企的资产负债表带来了毁灭性的打击。两年时间，日本2323家房企集中破产，平均每天能倒闭3家
行业崩盘，一时间泥沙俱下。
当时的日本只有两种房企，一种是已经破产的，还有一种是正在破产的。
日本的房企面临的黑夜超乎想象的持久，如下图所示房价的下滑持续了二十年。地产泡沫的出清带来经济增速的下滑，叠加老龄化社会的到来，多重重压下，日本的房企也挣扎了足足二十年。
观察上图可以看到，日本土地价格指数在1991年前后是明显的分水岭，此后便一蹶不振。即便根据最新的数据显示，现在的日本土地价格还是处于了上世纪70年代的水平。
在长达二十年的行业萧条下，整个行业也在不断洗牌，大多数中小房企已经退出日本的房地产舞台。
从地产销售数据来看，目前的日本TOP20大房企集中了56.1%的市场份额。不过从20世纪70年代至今约五十年，日本房企TOP20名单早已物是人非。
拿1973年和2014年来说，日本TOP20房企名单上，只有三井、三菱、住友三家成功穿越了五十年，仍然占据20强一席之地。其余TOP20的老伙计们倒下的倒下，转行的转行。
地产行业调整的周期长度和深度令人生畏，如何逆周期的在行业的废墟中生存与发展？
经历繁荣与衰退，从1991年崩盘到进入漫长的调整复苏期，这些穿越二十年地产周期的日本房企最有发言权。
那么，他们是如何穿越的呢？
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地产泡沫崩溃，房企们排队进入ICU，无数房企濒临破产。
当年，如何“活下去”同样也成了日本房企们的难题，三大房企没有坐以待毙，他们从病床上爬起来，表示自己还可以抢救一下
那时候的日本龙头房企对崩盘一开始手足无措，上图所示，三井、住友、三菱业绩在地产泡沫破裂后连续多年负增长，其中规模较大的三井不动产，更是连续四年发生亏损，三菱的净利润一度是-100%。
而进入21世纪以后，三个房企巨头经营情况逐渐好转，四连亏的住友不动产也迎来了一波连续十年的增长。
背后的原因除了日本经济复苏这个大环境以外，三家房企在危机时刻的妥善应对也使得他们可以渡过难关。而纵观三巨头的自救之路，会发现颇有异曲同工之处。
第一招，持币为王。行业下行加剧，三巨头不断折价抛售表上资产，不仅是房地产项目，股权以及其他有价值的资产也一并出售，力求现金的迅速增加。
以三井不动产为例，在地产崩溃后迅速处理闲置资产，三井的存量项目如上图所示，从90年代初开始不断下降，公司的现金流水平在90年代的危机初期不降反升，现金流一直保持在占总资产5%左右的水平。
住友和三菱也通过大量缩减人工成本，果断放弃海外战略，出售海外资产增加现金储备。
除此之外，三家巨头似乎都对行业的未来保守看淡，为应对行业可能长久的不景气，现金流的储备成为长线战略，除了短期抛售资产回笼现金，房企也制定了降负债的中长期量化目标以保障现金流可以长期稳步的提高。
第二招，向轻资产转型。房地产泡沫破裂之前，日本房企是传统的资本密集型开发经营，依赖土地升值赚取利差。泡沫破裂后，原先的盈利模式无论收入和效率普遍骤降，日本房企开始探寻新的增长点，纷纷将重资产的开发业务转变为轻资产的地产服务业。
以三井为例，轻资产转型主要是三个方向。
代建业务。将传统房产开发部分转型为轻资产代建。虽然代建业务虽然只有1-2%的经营利润率，但最重要的是能够在行业低谷期维持开发部门的正常运转，减少重资产带来的债务风险。
管理业务。由物业管理、房产经纪、资产管理逐步成为三井轻资产转型的核心业务。三井旗下的Mitsui Fudosan Realty Group，在日本二手房交易市场连续31年蝉联第一。
租赁业务。目前租赁收入已经取代房产开发的销售收入，成为三井不动产收入占比最高的单项业务。
至2017年，经过20多年的转型，三井不动产形成了如上图所示的均衡商业模式。租赁、代建和管理等轻资产收入占比大幅提高，盈利模式不再依赖单一重资产开发销售。
住友不动产同样历经了二十年的轻资产转型。转型后的结构与三井雷同，租赁业务的占比在37%左右，超过了销售业务的30%。此外代建业务，房地产经纪业务皆相应提高。
三菱地所引入第三方资金以加强轻资产业务，提出把“房地产管理和服务业务”作为公司支柱业务，提升房地产开发业务以及房地产服务业务。
但相比三井和住友的轻资产业务有效降低了开发销售业务比重，三菱则受制于海外投资的困境以及日本国内巨大土地储备存量，业务调整相对缓慢，所以在盈利效率的改善程度上不如三井和住友。
如果说第一招是通过改善资金面，得以在崩溃中苟延残喘。那么第二招就是调整业务基本面，在行业新态势下提高盈利效率。
前两招是日本房企三巨头的在逆周期时的主动求变，而最后一招确实三家巨头的被动技能，命好。
这并不是在开玩笑，前面提到三井、三菱、住友三巨头，是唯三横跨五十年，仍然雄踞在日本房企TOP20的排行榜，而其余的TOP20或是倒下或是转行。究其背后的因素，与三家巨头的神秘背景有着重要关系。
三井不动产、三菱地所、住友不动产分属于三井、三菱、住友财阀，乃是日本四大垄断财阀中的三个，控制着日本大量公司，长期掌握着日本经济命脉，耳熟能详的索尼、丰田、东芝、三洋等品牌，都在这三大财阀旗下。
在日本地产泡沫突如其来之际，三大财阀通过内部交叉持股的方式，分担了旗下房企的亏损压力，掌管着多家金融机构的三大财阀也随时可以为房企提供充足的弹药。财阀系出身的三家房企如同有着免死金牌傍身。
一通操作猛如虎的自救的确可以让房企逐渐改善经营状况，但能在毫无防备的地产崩溃痛击中得以幸免，三家房企背后的金主爸爸也绝对是功不可没。
钞能力就是超能力，现实就是这么现实，不服不行。
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三大房企的自救成果在下方图表的净资产收益率上可以一览无遗，自2003年开始，三大房企盈利逐步企稳修复，值得注意的是前文提到转型进展较慢的三菱地所，净资产收益率上也明显稍逊一筹。
这也表明在成熟的地产市场，转型的轻资产业务比传统开发销售业务的盈利效率更高，如果说三家房企的幸存多少有背后金主的相助，但是转型带来盈利效果的改善也是不争的事实。
总结三家日本房企穿越周期的秘诀，其实就是增强现金流水平、制定中长期战略优化调整业务结构，从而实现行业下行中的逆袭。
对中国地产行业而言，在前所未有的本轮牛市行情后，市场正处于冷静期，未来中国的地产走势如何，众说纷纭，多空双方鸡同鸭讲，但谁也没有令人信服的依据。
日本房企穿越牛熊的调整方式，倒是值得当下的中国房企借鉴。
调整业务基本面、改善资金面，这两点近几年中国房企们一直在抄作业。这些学生看起来青出于蓝，不像地产泡沫被戳破后才急急布局转型的日本房企巨头，中国房企一直都在寻求转型和多元化。
当然了，鱼龙混杂，有人在攒功力，也有人在卖噱头。
冷暖自知。
20年后，中国房企20强榜单上会有哪些老面孔？你猜猜。
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