最高院：对抗执行的买房合同需意思真实、合法且不违反限购规定！

关于不动产买受人买入房产未变更登记，是否能够阻却执行的问题：

情形1，让与担保型买卖合同的“买受人”，仅凭让与担保性不动产买卖合同，可否依据《执行异议与复议》规定28条对抗执行？答案为否是毫无争议的。因为当事人并无买入房产的本意，此情形下应当分析其让与担保权益是否成立，进一步判断其是否享有优先权利问题，当然不能阻对不动产的却变现的执行。但如果让与担保所对应的借款未偿还，双方在标的房产被查封前达成乙方抵债协议或债权+补款购买的方式签订补充协议的，属于债权方通过抵债方式支付房款的的情形。本文援引判例属于让与担保后改签购房补充协议的情形，但法院查明补充协议为不动产被查封后的事后的倒签，买受人当然不能取得对抗执行的实体权益。

情形2，买受人违背政府限购政策借名卖房的买卖合同，能否依据《执行异议与复议规定》第28条的规定主张对抗执行？本文判例的观点认为是买受人明知自身不具备购买资格，借用他人之名购买案涉房屋，规避行政监管意图明显，并非法律法规所保护和鼓励的行为。此情形下不能认定案外人在查封前签订了合法的书面买卖合同。笔者赞同本观点。

情形3，买受人违反《中华人民共和国房地产管理法》第28条之规定（未依法登记领取权属证书的房地产不得转让）。本案中，最高院在已经查明杨连飞与秦家桢实际签订《房屋买卖补充协议》的时间是在案涉房屋被查封后时，判定杨连飞不享有排除执行的民事权益就已经足够。但最高院进一步认为《房屋买卖补充协议》虽未违反法律的效力性强制性规定而有效，但其仍违返法律的管理性强制性规定，显然不具有合法性，从这一点来进一步以此为由将其认定为不符合《执行异议与复议规定》第28条第1项规定的书面买卖合同应合法的要求，笔者觉得有些多余，且与主流观点相左。笔者认为，《执行异议与复议规定》第28条是对案外人物权期待权保护条件的规定，我国法律不承认物权行为的独立性，对物权变动实行“债权合意+登记”，即债权的有效是物权变动的前提。本案中，虽案外人明知自己不符合购房资格，意图逃避监管而与他人签订《借名合同》的行为不应得到法律的保护和鼓励，但《执行异议与复议规定》第28条第1项“书面合同应合法有效”的设立目的应是确保《房屋买卖合同》有效，案外人基于有效的合同享有要求出卖人为其办理过户登记的权利即可，不能认为只要案外人有任何违法或违反政策的行为，就均不符合“合法有效”的要求。换言之，对此处的合法有效应作限缩性解释，仅指合同有效即可，而并非指“合法+有效”。所以，在《房屋买卖合同》依然有效的情况下，法院不能以案外人存在其他违法行为，认为其不具有合法性进而径行适用第28条第1项的规定，否认案外人享有阻却执行的权益。

当然，案外人在法院查封之前签订的《房屋买卖合同》有效但不必然能够排除执行，更不必然能够取得案涉房屋的所有权，本文仅探讨《执行异议与复议规定》第28条第1项规定“书面买卖合同应合法有效”的适用条件。笔者对本案的最终裁判结果并无异议，但对最高院认为的《房屋买卖补充协议》虽未违反法律的效力性强制性规定而有效，但其仍违返法律的管理性强制性规定而不具有合法性，其仍不符合《执行异议与复议规定》第28条第1项规定的书面买卖合同应合法的要求这一观点持保留意见。一孔之见，欢迎大家探讨。