2025年度中国房地产行业总结与展望

作者：克而瑞研究中心

来源：克而瑞地产研究

前言

2025年，中国住宅市场在政策持续优化调整与宏观经济复杂环境的双重作用下，总体呈现出“量价企稳、结构分化、预期重塑”的复杂态势。市场告别了过去的高速增长模式，进入一个以“止跌回稳”为核心、推动高质量发展的新阶段。展望2026年，预计市场将继续在巩固调整中寻求新供求平衡，政策将以巩固稳中有进态势、防范化解风险为主要方向，住宅市场成交规模将在低位筑底的基础上存在结构性回暖可能，而价格整体预计将保持窄幅盘整，城市间的分化将进一步加剧。城市更新、好房子将成为行业重要的亮点，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

总结

01 市场综述：全年总住房成交需求相对稳定 部分二三线城市同比正增长

2025年是中国房地产市场自深度调整周期迈入企稳修复阶段的关键一年。政策由“托底纾困”转向“优化提振”， 主基调延续了“因城施策”的灵活框架，从年初延续前期“保交楼、稳需求、防风险”的托底措施，到年中以来，政策重心明显转向全面提振市场信心、激活合理住房需求。 

行业发展新模式的内涵和外延进一步丰富完善，系统性政策支持框架成型。需求端支持全面强化：全国层面，首付比例、房贷利率均已降至历史低位，公积金贷款政策也大幅放宽。一线及核心二线城市陆续放松了实施多年的限购政策，部分区域或改善型需求（如二孩及以上家庭）的限制被解除。供给端金融支持持续：“金融十六条”等政策的接续实施，保障了优质房企的合理融资需求，防止风险蔓延。同时，城市房地产融资协调机制作用逐步显现，重点支持项目建设和交付。

在一系列释放需求、稳定供给、重塑结构的政策组合拳引导下，新增住房成交规模筑底企稳，价格调整渐近尾声，城市分化由能级梯队到个例持续深化。 

首先，整体市场量稳价跌、以价换量寻求新平衡。以克而瑞监测数据显示，2025年全国30个重点城市新增住房成交面积约3.26亿平方米，同比降7%，绝对量与2022年基本相当，为行业调整以来四年中间水平，说明居民住房有效需求基本稳定。与此同时，房价下行压力犹存，但跌幅趋缓。70个大中城市新建商品住宅销售价格指数在2025年大部分时间处于环比微跌或持平状态。二手房市场价格下行趋势较为明显，市场预期仍偏谨慎。然而，部分核心城市核心区域的优质项目已率先止跌企稳。购房者 “精打细算”成为新常态，购房预期和行为发生深刻变化，高度重视个人未来收入预期的稳定性，对价格的敏感度极高，追求产品力和极致性价比，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显。 

与此同时，在规模总量相对稳定的背景下，部分市场调整时间较长的城市如重庆、南宁、合肥、昆明等城市普遍率先实现10%以内的同比正增长，说明行业止跌回稳正在有序实现、市场调整渐进尾声。

其次，城市分化延续。京沪深和杭州、成都、西安等少数核心一二线城市，凭借强大的产业、人口虹吸能力和政策松绑的杠杆效应，有效需求基数庞大且高端住宅投资保值效应仍在，针对被长期抑制的合规购买力的特定区域或特定人群松动对市场信心的提振是指数级的，都精准地带来了对应区域市场的热度回升，市场韧性相对较强。房企普遍采取极度审慎的财务与投资策略，普遍以销定产，新增拿地投资高度聚焦于这些项目销售确定项较强的核心城市，更加注重产品力和服务提升，在市场“价值重估”的新平衡中，资源配置向少数更具确定性的城市集中，使得这6个重点城市整体呈现供应充裕、需求活跃的局面。

城市分化不仅表现在成交量价分化，更体现在结构端和产品项目端。核心城市改善型大户型和高端住宅产品成交占比提升，核心区位、拥有优质学区或产业配套的项目销售去化更快，说明资产的溢价与折价同时被放大。苏州、宁波、重庆、武汉、天津等城市，部分新规项目或长期断供的核心区改善项目成为市场支撑，市场结构扁平化。

02 行业规模：商品房成交规模约8.9亿平符合预期

2025年商品房成交规模降幅较2024年显著收窄，预计全年销售面积达8.9亿平方米、销售金额8.4万亿元，分别同比下降9%和13%，其中销售面积降幅较上年收窄约4个百分点。当前房地产行业仍处于止跌回稳的关键周期，考虑到2024年下半年行业交易量基数已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表现符合市场较佳预期。

同时，供求关系相关指标持续改善：一是新开工销售比持续走低，10月、11月降至63%的历史最低水平，相当于每卖出100套房子即去化37套库存；二是投资销售比持续优化，下半年房地产开发投资降幅扩大并快速接近新房成交金额，全年开发投资有望与新房成交金额持平，结束2021年以来投资高于销售的调整期；三是库存规模持续回落，至11月末商品房待售面积较年初减少4585万平方米。

2025年房地产开发投资规模加速下行，预计全年同比下降17%，连续四年保持下降态势。这一变化主要源于两方面：一是新开工规模连续下行导致新建项目投资减少；二是开发投资与新开工降幅的差距持续拉近（2025年开发投资降幅较新开工降幅低4个百分点，差距较上年缩小8个百分点），反映出在建项目加速出清，相关投资快速回落，这也是行业摆脱旧库存桎梏、迈向新阶段的积极信号。

在控增量方面，全国新开工面积连续四年低于新房销售面积，竣工面积降幅较上年大幅收窄。2025年新开工面积预计同比下降20%左右，降至6亿平方米，连续第四年新开工面积低于新房销售规模，全年开工销售比预计降至66%的历史新低。这一趋势与中央“严控增量”的政策要求高度契合；竣工方面，2025年预计全年竣工面积6亿平方米，同比下降18%。尽管新开工与竣工面积因统计口径差异不可直接对比，但从同比增速变化可捕捉积极信号：2025年竣工面积累计同比降幅控制在20%以内，显著小于三年前新开工40%的同比降幅，充分印证项目化险、保交房工作取得实质进展。

03 新房供求：供求比低于0.8去库存，四季度环比增4%

2025年新增供应持续缩量，成交规模同比再降18%，但降幅显著收窄。据克而瑞监测数据显示，全国重点30城市新建商品住宅新增供应面积已不足1亿平仅约9265万平方米，同比再减少9%，新房供应约束可见一斑，预计这种情况仍将在未来2-3年内持续存在，直至达成新的供求平衡。同样的数据显示，全国重点30城市新建商品住宅成交面积约1.16亿平方米。至此，全年新房供求比约0.81，已经连续三年保持在0.8左右，说明整体新房市场供不应求持续去库存。 

从近五年行业调整曲线看，整体新房市场仍处于“L”型止跌回稳通道中，维持了2021年快速下跌之后稳步筑底的态势。具体到2025年内月度表现看，又走出了一条清晰的“年初冲高—年中新低—年末翘尾回稳”‌ 的波动曲线。 

一季度仍处政策预期发酵期，市场承接了2024年四季度升温态势，1-2月受春节长假影响，成交规模阶段回落但市场热度保持，节后3月“小阳春”即创下年内成交小高峰，百城新房成交面积达2196万平方米，环比增长56%。4月底中央政治局会议定调后，首付比例、利率下限突破历史低位，核心城市限购松绑等政策“组合拳”效应在5月中下旬至6月集中爆发，刚需和部分改善需求迅速入场，5月和6月百城新房成交面积连续2个月出现环比6%增长，带动二季度同比降幅急速收窄至10.2%。7、8月成交量较6月高点回落。随着“金九银十”销售旺季到来，各项目加快推盘节奏和加大营销活动力度，以价换量赢来市场热度回升。随着年末房企冲刺业绩，供应放量且优惠力度加大，12月成交温和复苏，推动四季度百城新房成交面积环比小幅增长4%，12月新房成交面积环比增18%。

04 二手成交：全年总量新高、呈先升后降再稳走势 沪蓉同比皆增7%近2000万方

2025年，二手房市场与新房不再是简单的联动关系，而是形成了泾渭分明的“双轨运行”体系，两者在价格体系、客户群体、流通逻辑上均出现显著背离。2025年新房“限价锚”逐渐消失，不再简单受“备案价”管制，新房预证价格逐步市场化叠加新房阶段降价促销双重影响，部分热点板块新房与周边二手房“价格倒挂”逐渐消失，使得二手房价格调整真正进入“市场化深水区”，即便同一板块内，随着新房与二手房价格差距拉大，尤其是次新房大量挂牌，分流新房刚需和改善客群，促进二手房成交规模持续高位。

据克而瑞监测数据显示，2025年全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次创新2021年行业调整以来规模新高。

从月度走势看，全年呈“先升后降再稳”走势。一季度承接2024年四季度升温态势，3月创下年内成交最高，随后“七连降”至10月份创下年内新低点（2月春节月除外）。11、12月成交温和回升至年内平均水平。

从城市维度看，一线城市 “以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%。其中上海、深圳成交量明显反弹同比分别增长7%和4%，尤其300万元总价以内刚需成交占比超60%，位于产业核心区或优质学区周边房源价格更抗跌，同时市场挂牌量先高后落，但“老破小”与“次新品质盘”价格走势差别大，前者价格多数区域基本企稳，租金回报率超过2%；成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等核心强二线城市二手房市场走出了内生驱动下的“独立行情”， 凭借“产业-人口”正循环支撑展现出强大的市场内生修复能力，全年成交面积超过或接近1000万平方米，2-3倍于新房成交规模，显示出相当大的住房市场容量空间；

05 土地市场：成交建面降至10亿方以下 供地结构优化、多城地价创新高

2025年，土地市场持续践行去库存目标，截至2025年12月25日，全国300城土地成交建筑面积同比下滑11%。预计全年成交建面下降至10亿平方米左右，可售土地建面低于商品房成交。就城市视角来看，千万平方米级别的城市数量进一步减少，地方正在进一步收缩非市场化土地的出让规模。土拍热度方面，得益于杭州、成都、上海等地出让了众多优质新规宅地的拉动，2025年上半年成交了大量热门宅地，全年溢价率达到5.3%，实现低位回升。

市场热度方面，2025年土地交易规模虽然持续缩量，但优质高单价地块成交占比上升，部分确定性较强的低密新规类宅地，以及定向回购的保障房地块实现高溢价出让。2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3%，平均溢价率较2024年上升了1.1个百分点，年度溢价率为近四年新高。

展望

06 预计2026年“弱复苏、深分化”的“L”型筑底横盘仍将维持

综合2025年的城市市场运行基础、宏观环境、政策导向及行业量价自身规律，我们对2026年主要城市市场趋势做出如下判断： 

首先，行业环境和政策面，2026年的宏观经济环境预期为温和复苏，这为房地产市场的止跌回稳提供了外部基础。房地产市场政策坚持延续宽松基调，在“稳投资、促消费、防风险”的总要求下，需求端的支持政策（如下调商贷和公积金贷款利率、购房财税补贴等）大概率会保持并持续优化；供给端发力“好房子”和城市更新，加速新发展模式构建，通过产品迭代刺激从“有房住”到“住好房”的改善需求有序释放，加大“好房子”从土地到产品的开发建设供应叠加城市更新旧城改造的投资量对冲部分商品房投资下滑的影响，并为宏观经济提供新的稳定器。 

住建部召开全国住房城乡建设工作会议指出，2026年工作重点之一就是着力稳定房地产市场，重点是：因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设；进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求。城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行；加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度，在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制。在房地产融资上，推行主办银行制。在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。同时，深化住房公积金制度改革。 

其次，从行业规模层面看，2021年以来行业销售规模腰斩，叠加前期投资惯性，库存压力凸显。好在供给侧调整快于成交收缩，土地成交、新开工低于新房销售，行业进入去库存时代；2025年供求复合指标改善，行业迈向新平衡周期。预期2026年全国商品房销售有望加快企稳，面积与金额降幅进一步收窄。2026年施工、新开工收缩推动投资下降，投资销售比差距扩大，释放企业盈利空间，行业“准投资、稳销售、优结构”生态逐步成型。 

再次，城市市场供求量价层面，预计2026年成交量的修复优先于价的回稳，结构性分化继续加深。一方面，在政策托底和低基数效应下，随着改善需求占比继续提升，刚需群体受价格止跌回稳预期推动，释放意愿将逐步增强。预计2026年全国重点城市新房销售面积将呈现低位弱修复态势，全年同比实现小幅增长或基本持平的可能性较大。另一方面，土地成交连续3年保持低位且能够正常开工开发形成新上市房源规模继续缩减，仅个别一二线能保持良性运行，供给约束成交规模回升的态势不会根本转变。 

全国房价快速下行态势预计持续至一季度甚至上半年，全年预计将呈现“整体走平、局部有升有降、新房结构性稳中有升与二手先跌后稳”的格局。一线及部分强二线城市核心地段、高性价比好房子价格有望率先企稳，高端住宅在整体新房成交结构占比呈现稳中有增态势，预期也将结构性带动新房房价持稳微增。二手房成交仍主要依托于刚需客群驱动，成交主要为区域、配套、价格兼顾的高性价比房源，短期内二手房市场“以价换量”趋势延续；大部分三四线城市及一二线城市外围板块，房价仍将继续在底部区域徘徊。 

最后，城市间、项目间分化还将持续加剧：核心一二线城市核心区域，尤其短期内得益于高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市，开盘去化率基本延续高位震荡，外围区域的项目去化将面临承压；二线和多数三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历近五年调整之后多数城市规模重回年均100万-200万平方米左右的“正常”底部区间，市场处于跌无可跌有价无市续销状态，整体楼市不太会有明显波动，但仍不乏“好房子”改善需求的热销项目机会，核心区域配套、产品俱佳的项目仍能热销，但难改整体市场持续去库存的格局。 

总而言之，2025年的中国住宅市场是一个 “预期探底与筑底企稳并行” 的年份。市场在一系列政策干预下，暂时遏制了螺旋式下滑的风险、初步实现止跌回稳的目标，但深层次的结构性库存问题和房价下跌预期仍未完全解决，市场信心的修复仍需要一个更长过程。展望2026年，市场整体将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的“L”型筑底横盘阶段。在保持政策的连续性和稳定性基础上，给予市场明确的稳定预期。企业回归产品与服务本身，打造高品质适销对路的“好房子”，为自住购房需求释放提供从容可预期的条件，对区域、城市、地段、产品进行精细化甄别，真正实现“住得好”的生活品质提升，最终重塑城市市场新的供求平衡，实现房地产行业高质量发展。

07 企业销售：全年千亿房企共有10家，部分企业业绩大幅回暖

2025年全口径销售规模超过1000亿元的企业共有10家，销售规模靠前的100家典型房企中，累计业绩同比增长企业共有24家，其中同比增幅大于30%的企业数量有12家。部分企业业绩大幅回暖，如邦泰集团，今年业绩首次突破300亿元，同比大幅增长79.7%。

排版：土木、鸟姐

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原标题： 2025年度中国房地产行业总结与展望