观点与黄立平面对面:产业生态是园区建设的根本

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2021-07-16 11:12 2452 0 0
黄立平称,这涉及产业园区或者产业地产一个比较根本性的问题:产业园区的目的是什么?

作者:观点地产新媒体

来源:观点(ID:guandianweixin)

“对于企业而言,今天发生的情况或者遇到的问题,是过去若干年之前战略选择所决定的。”

走过逾二十载光阴,博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年,在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下,中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代,都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业,在大时代浪潮席卷而来之际,中国地产企业和行业精英们如何调整与应对?
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节,观点地产新媒体一如往昔,遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人,讲述他们的故事与广阔视野。

入行产业园区建设17载,黄立平越来越认识到,这是门复杂的生意。

他阅历丰富,本科从武汉水运工程学院(现为武汉理工大学)毕业后留校任教,后进入华中师范大学思想教育专业深造,当过教师,搞过科研,是一位学者型人物。自言经营企业纯属意外,1988年他从大学到省委高校工委后下海,持续创业。

多年来,黄立平保持着阅读,据称每天必须花两个小时读书,哲学、心理学、美学、建筑艺术以及历史均有所涉猎,撰书亦多。

如今,他的精力主要放在产业园区发展上,致力于为中电光谷寻找未来方向。6月25日,黄立平再一次接受了观点地产新媒体的专访,讲述他对产业园区可持续发展的最新思考。

黄立平笃信企业战略道路选择的重要性,一条好的路能帮助企业穿越周期,反之亦然。

话题从宏观经济背景开始,世界上每发生一次周期性的经济大波动,或重大的社会、经济事件,就会引起对经济活动强大的冲击,上一次是2008年金融海啸。

“它的恢复或者说复苏,经济学有定论。”黄立平称中国是V形复苏的代表,而美国经受了U形反转。

“但这一次情况更加复杂。”疫情的反复,前所未见的货币超印……两年内,坊间关于全球经济复苏的形状争议不断,似乎不能一概而论,直到摩根大通提出了K型复苏的说法。

这种残酷的复苏形态意味着全球分化局面的加剧,不仅体现在国与国之间,也体现在行业之间、企业之间、家庭之间。黄立平认为,纵使大环境冲击难以规避,但对于企业来讲,今天的境遇是过去若干年之前战略选择所决定的。

“当做了那样的战略选择,遇到这样的经济环境,有可能这个结果是必然。”他表示,所以无论企业现时感到了严重危机,还是迎来了机遇,其实都是某种战略选择的后果。

因此,中电光谷一定要选对。

重新定义产业园
上世纪六七十年代的香港和八十年代的深圳,产业地产的基本作用是为产品生产和加工贸易企业提供厂房,“主要建筑形态是标准化的多层结构,经营的主要方式是出租。”
在去年的一次演讲中,黄立平曾对中国产业地产的发展历史作出回顾。他指出,在经历了最初的粗放发展后,产业地产随着时代的发展而改变。
“国内企业起步时大都学习借鉴新加坡裕廊、腾飞集团开发新加坡科技园和工业园的经验。”随着大批科技园、软件园出现,产业地产的主要服务对象变为新兴产业和成长性企业,中电光谷亦在这一行列。
中电光谷前身光谷联合,初期以产业园开发为主营业务。2007年后,光谷联合从单一项目武汉光谷软件园起步,面向全国拓展产业园区开发运营业务。
2014年3月,光谷联合登陆香港资本市场,成为首家在港交所上市的产业园运营公司。两年后,公司引入央企中国电子集团成为最大股东,上市公司缩写光谷联合演变为中电光谷。
十多年探索,其中经历过迷茫与调整。“包括我们在内,这十多年所走过来的路,的确经历过以‘地产’作为主要方法的发展阶段。”
在黄立平看来,产业园区的本质是产业服务,是以建筑空间为主要资源来服务企业。而空间产品形式又基于土地和建筑,“地产方式与产业服务本质之间既有类型问题,又有层次问题。”
如何定义更为准确?黄立平表示,最初用产业园区概念,后来觉得一般的产业园区水平不能体现功能特色和文化理想,便叫主题产业园区。后来产业园被作为房地产细分市场,被政府纳入地产行业管理,很容易被误解、被误读,挂羊头卖狗肉的越来越多。为了与此有所区别,中电光谷又叫回原本的产业园区概念。
过去几年,黄立平一直坚持强调不能用传统地产的思维做产业地产。
“产业园区的载体或者说媒介是不动产。”黄立平说,它是以空间为载体的一种服务形式,但本质上一定不是以卖房子和租房子为目的。
用最简单的话语去理解,即产业园区运营既不能与写字楼租售划等号,也不能与“标准厂房”和库房经营划等号,更不能与那些以产业之名行住宅开发之实的商业策略划等号。
1997年,黄立平通过收购港资企业南宝物业进入地产开发,曾在住宅领域工作许久,他自然清楚地产的一般思维就是地段和土地成本,建成项目要尽可能将价值最大化,要卖得比较贵,租金要持续上涨。
但产业园的服务对象集中在新兴制造业和科技企业。中电光谷就是以中国电子网信产业核心技术为依托,重点服务新一代电子信息技术、智能制造、新材料、生命健康、数字创意等领域的高成长性企业。这几个产业领域都是现在国家和地方产业政策重点扶持的,“所谓扶持,就是要立足于降低它的商务成本,提供高效的资源配置,促进它更快发展。”
从这个意义上讨论,过去的地产思维与目前产业园区运营要求存在天然的矛盾。
黄立平提出,产业园是用房地产的方法来服务企业,为企业提供空间。本质是产业,地产是方法和手段,不是目的。

坚持了服务的本位,接下来业务开展方向就更加清晰——必须跟着需求走。

发现意义是逻辑起点

黄立平举例,目前中电光谷在设计、建造和招商的环节中,会把招商前置。
“不是说规划好了,建了房子,再去卖、再去租。”他介绍,公司的做法是先找到企业的需求,明确企业的需求,把需求带到规划里面去。
这样做是为了与时俱进,环境变了,企业的认知变了,对服务的要求也变了。黄立平称,复杂的问题就应该用多样化的办法来解决,现在不少企业的新需求,就不能简单用写字楼和通用型厂房的办法来解决。
早前,中电光谷与国内人工智能领导企业科大讯飞合作在青岛共建创新生态:又与软件产业领导厂商金蝶软件签约弓箭应用软件生态,黄立平希望借此探索一种新的经营模式。
“过去我们以一个园区的开发或者运营主体为核心来聚集产业,或者构建产业的生态。”黄立平表示,事实证明,单一企业的能力有一定局限性,因此中电光谷倾向于与本身有生态带动性的企业合作。
擅长于空间组织的中电光谷提供空间,合作方则提供应用技术和平台,联系业务上下游的中小企业,共建生态。
黄立平称,这涉及产业园区或者产业地产一个比较根本性的问题:产业园区的目的是什么?
他认为,目前很多产业地产或者是产业园区的基本理念还未跳脱出产业聚集,即类似传统写字楼,建了一个空间,谁愿意付租金,谁愿意买,就提供给谁用。
“这就是用地产的方式在组织,没有超越聚集。”
而产业园区的目的应该是产业集群,逻辑就是寻找企业的共同点,最基本的为通过产业链去探索。一旦出现上下游关系,企业间的相互依存度将很高。
黄立平具体谈到中电光谷与智能语音产业龙头科大讯飞的合作:2020年初,科大讯飞山东总部落户中电光谷青岛研创中心,“我们做了一个声音人工智能创新的生态,把在工业上用声音人工智能的企业整合到一起,联合创新,使用方跟研发方能更近地结合。”
对中电光谷来说,怎么组织相应的企业,在一个更便捷的空间环境完成共同开发,将是一个值得研究的课题。这种新型组织过程,亦有可能产生一个巨大的产业。
“这就是一个挑战,没有人实践过,现在我们要重新探索。”黄立平称,组织产业生态就是现在中电光谷工作的本质。
他介绍,公司第一大股东中国电子的最新定位是网信产业的核心力量和组织平台,要利用产业园区业务构建中国网信产业的生态体系,信创、科创、智能制造、数字创意等等,都在这个生态中。
该生态远景下,中电光谷在2019年将2019-2022年确定为新增长期,并构建了该时期内的战略框架“一平台两方法论”。
该理论提出,中电光谷要以“产业资源共享平台”为核心,通过“系统规划方法论”为客户提供有价值的解决方案,并基于数字化园区系统的“综合运营方法论”,实现各业务单元间的相互协同赋能,共享资源。
据了解,中电光谷目前已建立起6个科技部认定的国家级科技企业孵化器,以及10个国家级的众创空间。

根据规划,“十四五”期间,中电光谷将在全国把国家级的科技企业孵化器和众创空间各做到20个。

着眼于产业生态

“我们要做的事情就是探索,如何由央企来贯彻国家使命,构建产业生态的专业化、市场化发展模式。”黄立平说,中电光谷正在努力探讨,如何围绕网信产业生态布局园区体系。
“我们希望探索出一条适合中国的产业组织道路。”黄立平认为,如果这条路走通了,不仅对地产形态的发展是一种贡献,而且对国内经济的高质量实践,对提升产业的组织效率也是有帮助的。
在这个过程中,中电光谷计划在2022年进入50个城市,到“十四五”末期2025年进入100个城市。
资料显示,中电光谷目前在全国35个城市落地产业园项目。换句话说,未来一年半内要新进入15个城市,三年后则要翻倍。
个中契机,则是目前国家强调的以国内大循环为主的双循环发展格局。
“中国城市化遇到的最大问题,就是所有人口都往中心城市聚集。这导致城市化率虽然提升,但结构不甚合理。”
如何让一些后发地区的产业能够发展得质量更高,能够吸纳更多的就业。黄立平称,这寄希望于国内大循环能成为协调解决区域发展不均衡的契机,提升国内消费市场的能级,让制造业布局更加合理,而非以往那般沿海布局,靠出口市场为主。
“地方政府的热情很高,决心也很大,但是他们缺专业能力。”中电光谷能否抓住这个窗口期,就在于敢不敢到更多地方去帮助地方政府以正确的方式来组织产业,而不要走弯路。
解决好土地资源怎么配置,劳动力怎么配置,资金怎么配置的问题,提升营商环境。黄立平认为,中电光谷拥有专业化服务能力,就应该在当下复杂的经济背景和产业发展环境中发挥更重要的作用,同时谋求自身发展。
当然,走向更多城市,为地方政府谋划区域的长远发展,意味着一个个不同的案例,付出的是更多有效方法的探索。从几百亩到平方公里级别的建设计划,中电光谷都希望能驾驭。
“对我们来讲,是比较大的考验。”黄立平称,中电光谷目前正以前所未有的力度抓组织发展能力建设,希望将年轻骨干输送到相对落后地区的项目锻炼,在帮助当地提高产业组织水平过程中成长。
以下为观点地产新媒体对中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁黄立平先生的采访实录节选:
观点地产新媒体:您怎么看现在的经济大环境,或者产业园区行业新的发展趋势?
黄立平:宏观的背景就是疫情,这一次情况非常复杂,因为去年中国是作为主要经济体率先实现了正增长,今年预期美国、日本、欧盟、印度还有一些不确定性。
但是有一点可以肯定,现在有一种说法叫做K形复苏,也就是说下沉了以后,有可能出现两个走向,一种是衰落,另一种可能是反转,这种分化的局面会比较严重。
对于企业而言,今天发生的情况或者遇到的问题,是过去若干年之前战略选择所决定的。你做了战略选择,遇到这样的经济环境、市场环境时,结果是必然的。所以,无论现在相对比较从容还是严重危机,又或是有了特别大的机遇,其实都是战略选择的后果。
再回到刚才的话题,如何看产业地产?这个概念相关的现象或者一些问题,客观地讲,包括我们在内,这十多年所走过来的路,的确是经历了一个“地产”作为主要方法的发展阶段。
今天为什么不太讲产业地产?我们认为是不言自明的,这是一种最基本的方法。如果有的企业连基本的方法还没有掌握,那就谈不上更高的形式。
当然,还有一点是本体不一样。产业园区作为一种空间服务形式,本质是产业服务,但是空间服务又是地产的方式。两者之间有一个类型的问题,有一个层次的问题。这两个是并存的,所以讨论起来比较复杂。
我们现在实践和经历的是一个过程,在这个过程中,我们认知这个行为的时候,怎么表达更准确?过去曾经用产业园区,后来觉得一般的产业园区水平不够、质量不够,就改叫主题产业园区,把它放到房地产的细分市场看,能够解释得通,我们也接受产业地产概念。后来又发现,产业地产很容易被误解、被误读,或者成为某一种政策性的概念,所以我们又回头称产业园区。
两年前谈“走出地产模式”时,实际上就是把产业园区定义为以空间为载体的一种服务形式,但一定不仅仅是卖房子和租房子的行为,所以这有一个认识过程。
展开讨论的时候,无论是区域性规划还是具体的项目策划,或者项目的建筑设计,乃至建造和建造以后的服务过程,不同阶段选择概念的时候,会选择更适合的概念。
比如说设计、建造和招商环节中,可能有一个倒置,就是把招商前置。不是说规划好、建好房子再去卖和租,而是先找到企业的需求,明确企业的需求,再把需求带到规划里面。

这就会变成因为面对的对象不同,切入的角度不同,而需要使用不同的概念。

观点地产新媒体:中电光谷与金蝶软件的合作是否就是这一类?

黄立平:金蝶产业园其实也是一种新模式的探索。

过去我们是以园区的开发或者运营主体为核心来聚集产业,或者来构建产业生态。现在单一的能力有一定局限性,所以我们比较倾向于本身有生态带动性的企业,一起来共建生态。

也就是说,一些希望应用它的技术和平台发展自己业务的中小企业,往往缺乏空间组织的经验,我们作为擅长空间组织的企业,可以跟这些企业共同构建生态。

总体上讲,复杂的问题应该用多样化的办法来解决,而不是简单化的办法。一个复杂的问题或者非常复杂的问题,如果用非常简单的办法来解决,比如说用写字楼和通用型厂房的办法来解决,可能解决不好,因为需求太复杂。

如果完全凭过去的经验去判断未来需求的结构,我相信没有人能真正判断得准。所谓“与时俱进”,我们过去曾经用某种方法成功过,但是今天环境变了,企业认知变了,对服务的要求也变了。必须用今天的办法,或者说比今天更好、更超前的办法来面对需求。

另外一个是因地制宜,就是在不同地方面对的问题不同,如果简单地把在深圳、上海遇到的问题拿到三线城市甚至二线城市,对不上号。

无论是与时俱进还是因地制宜,我们都需要有针对性地去选择概念、选择方法、选择手段,去面对我们需要解决的问题。

观点地产新媒体:过去几年,您一直强调产业地产要从地产的逻辑走出来,要从房地产开发商向园区运营服务商发展,为什么?

黄立平:说到产业园区,一定是一种不动产的服务形式、载体,媒介是不动产、是房子,所以肯定跟房地产政策环境和市场环境是有关系的。

为什么我曾经对房地产可持续发展有比较多的忧虑呢?就是我们每年造出来的房子超过15亿平米时,就自然可以做一个推理,未来能够持续多久?我们需不需要那么多房子?

中央非常英明,看到了这个问题,看到了里面可能潜伏着比较大的风险,或者说经济危机,比较早就提出要解决这个问题。
还有就是不动产金融化的问题,客观上讲,因为现在土地跟金融是绑得很紧,也就是土地可以作为融资工具,具有金融属性。
对政府而言,土地收益是财政主要来源之一,是城市化的基础,离开了这土地金融机制,运作不下去。因此房地产是不可或缺的,既然土地有金融属性,如果房屋没有金融属性,这两个就匹配不上,所以房屋是有金融属性的。
但如果金融属性成为主要属性,居住属性处于次要属性时,就有可能带来金融风险,或者说结构性风险、系统性风险。
所以强调居住功能,减少金融功能,避免过度的市场炒作和过度交易,国家采取了若干措施,当然有些能够迅速见效,有些可能在某个阶段因为供求关系的原因,会起一些反作用。总之,现在对房地产的宏观调控越来越成熟。
房屋过剩的原因,一方面是因为有金融属性,另一方面是因为资产价格上涨的预期,让大家乐于把增量的货币放到这个地方来。
供应过剩是一个趋势,也是必然,没有办法改变,就跟的逻辑是相关的。但是适度超量供应最后带来的后果,就是企业犯错误的概率增加了。大量房子可能会积压,金融性的收益会受到影响。
如果说企业的竞争力不能迅速提高,跟不动产持有或者使用成本不能匹配,这个时候金融收益也会打折扣。未来只能有一种可能性,即收益水平更趋于平均化,或者是走低的趋势。
相对商办地产而言,产业园区要么为制造业服务,要么为科技企业服务,要么为特殊的新兴产业服务,跟写字楼的区别大概就在这里。
特殊需求的本质是什么?上述几种类型的产业都是现在国家产业政策、地方产业政策要扶持的。所谓扶持,就是要立足于降低商务成本,能够帮助其更快发展。从这个意义上看,政府也是不希望租金价格和不动产售价快速提高。
如果用地产逻辑、标准和价值观来衡量,矛盾比较尖锐。地产思维就是地段、土地成本,要尽可能价值最大化,要卖得比较贵,租金要持续上涨。
这样一种价值观跟扶持产业就会有矛盾,虽然地方政府可能会给一些调剂政策,但是如果寄希望第三方调剂,比较间接,难以持续。从这个角度看,相关企业,应该有选择性地参与这个市场,不可盲目进入。
未来投资的收益是长周期的,这是现在包括REITs在内的各种市场化资金针对性地支持专业房地产业务发展的必然性。也就是说,当资产到达一定规模、能够有更高效率的时候,社会资本收益的整体能力有可能提高的时候,新的市场就出现了。
虽然比个人分散式持有资产的效率肯定更高,但是,未来应该也是一个逐步走低的过程。这个过程会到一个什么状态?从发达国家已有的经验来看,无论是美国还是欧洲,日本,他们没有今天中国这么大的不动产规模,世界上没有一个国家像中国这样10年到20年发生这么大规模的产业载体建设,我们一个城市的供应量都是按千万平米计算,这是人类城市化历史上从来没有遇到过的事情,所以不确定性比较大。
好在我们的经济调整空间余地比较大,容错能力比较强,在这种情况下,个别项目出一点问题,有可能用一段时间就消化了。如果问题积累得越来越多,还是有可能会产生系统性风险。也就是说,在K形复苏成为大家共识,出现大的市场环境波动时,有可能有的企业就撑不住了,包括负债能力、负债结构、现金流管理能力等,可能出现问题。
有战略准备的企业会更好。原因是什么呢?因为有一些应急措施会刺激新的需求,这些需求可能使某一种业务带来新的增长。
观点地产新媒体:未来的产业发展,究竟怎么做才有盈利的空间?怎么能够比较好的走下去?
黄立平:我的看法是,不同的路都有可能走得通,不是只有一条路走得通,关键是过程中将会遇到什么,必须要预见清楚。
参与到产业园区这个市场的大都有自己的个人因素或者企业先天背景,离开了这些没办法讨论。
以我为例,有产业经历,也有过一段房地产经历,在中间找到一个结合点,用房地产的方法来服务企业,为企业提供空间,很合逻辑。
本质是产业,地产是方法。如果一开始就是房地产企业,就很容易将产业当作一个概念,或者是一个噱头,一个手段,而不是目的。
如果目的是通过房地产获得盈利,怎么盈利就怎么想问题,住宅能盈利就以住宅为核心,产业不外乎是开发的一种义务。算账的时候也是按义务来算账,不会把核心资源放到产业,也不会把产业作为优先考虑的内容。
产城通常不是模式,而是作为策略。从城市规划的角度讲,它是城市发展策略;从开发企业角度讲,特别是以住宅为主的企业,它是拿地策略。对于以产业园为主体的企业,是一种规划策略。
未来应该怎么分工?擅长组织产业的就发挥组织作用,擅长房地产开发的去把房地产做好,其他业务由别人做。既要求较高的速度,又要求比较强的专业能力,还要求综合能力。
可以通过企业的合作形成一种系统能力,面对一个问题或者面对一个区域开发的要求时,效率会高一点。
大包大揽的企业,出问题的相对比较多。因为任何一个企业再伟大,能力都不可能是均衡的,只能是做最擅长的那部分事情。
中电光谷就做自己能力范围内的事,超过范围内的事不是我们要做的。比如说住宅,把资源放到住宅里面也许能挣钱,但是除此之外没有其它意义,把时间成本、团队资源都放到这个地方,可能会影响自身能力的发展。
如果产业园区项目有这样的,应该找擅长做住宅的公司合作。不必要发展这个能力,因为这种能力不是必须的。

观点地产新媒体:2019年采访您,谈到新的增长期,您觉得这几年公司的业绩怎么样?如何评价中电光谷这段时期的战略结果?

黄立平:客观来讲,中电光谷正走在持续增长这条路上。

今天的感受,实际遇到的机会比两年前更多,就看我们敢不敢面对真正的困难。这个困难就是在一些相对落后的地区,产业组织难度大。
地方政府热情很高,决心也很大,但是他们缺专业能力,我们敢不敢到这些地方去帮助组织产业?这些地方往往有能力组织资金,或者说我们也有可能在现有条件下帮助组织一部分资金。我觉得这种事对我们是个考验,能不能有更好的发展,就在于能不能应对这样的考验。
中电光谷现在已经进入了35个城市,希望在2022年能够覆盖到50个城市,也就是今年到明年底前还要再进入15个城市。如果今年下半年到明年没有特别大的外在因素影响,有可能超额完成这个目标。
因为在“十四五”规划里面,我们的目标是到2025年能进入100个城市,也就是未来3年还要再增加50个城市。
用这样一种节奏来发展组织,对我们是比较大的考验,因为跟做住宅不一样。产业园区建设难度更高,却没有那么高的毛利,所以在支付成本的时候会比较谨慎,但是在业务扩张比较快的时候,人才要跟得上,组织发展能力至关重要。
所以,今年我们用前所未有的力度抓组织发展、能力建设,就是希望我们的团队尤其是有产业组织能力的骨干,愿意到那些相对落后地区,帮助那个地区把产业组织水平提高。
从宏观上讲,现在中国城市化遇到的最大问题,就是人口都往中心城市聚集,甚至很多二线城市、三线城市都是人口负增长。那些GDP 5000亿到10000亿之间的城市,如果不能成为大量吸纳人口的重要城市,那么城市化整体就会有问题。
如何提高这些地方的产业发展质量,吸纳更多就业?本质上就是使城市化水平更高、结构更加合理,体系更加完善。
从长远看,或许能够解决区域之间的协调问题,解决制造业的可持续发展问题。现在无论是长三角还是大湾区,他们自身也在想办法留住制造业、提升制造业。但是区域之间也有博弈,如果广大的中西部地区、北方地区成为整体的失败者,这个事就比较严重。
我寄希望于现在讲的国内循环为主的格局,成为一个协调解决区域发展的很好方式,也就是提升国内消费市场的能级,制造业的布局就会更加均衡,而不是沿海布局,以出口市场为主。
这种可能也给产业组织提供了一个机会,问题在于这个窗口期,各个地方政府能以正确的方式来组织产业,不要走弯路,不要把资源以不恰当的方式浪费掉。
我们有责任在这个时代去做应该做的事情,把更大范围的高质量发展变成可能。

观点地产新媒体:在中电信息成为大股东之后,公司发展是否会有一些新的挑战?

黄立平:中电信息与我们的战略关联度更大,应该有利于促进中电光谷加快实现产业资源共享平台建设的目标。

任何一种战略、选择,不可能没有困难。我的态度是,既然做了这样的选择,就要面对这些困难。对我来讲,这是最重要的,希望能把这件事实验通。因为其它的都不重要,能不能把这条路走出来,我觉得很有必要。
我们希望用点时间探索出一条适合中国的产业组织道路,是以空间为基础的。如果这条路走通了,不仅对地产形态的发展是一种贡献,对经济的实践、对怎么推动经济产业的组织也是有帮助的,这对我是比较有吸引力的。
观点地产新媒体:您希望外界给中电光谷一个怎么样的企业文化上的标签,怎么形容它是比较恰当的?
黄立平:我个人一直有一个作为企业的创业者或者说经营者的原则,就是不重复别人,也不重复自己。
我们在任何时候面对任何新的环境和新的问题,要做出新的回答,这就是我对经营企业的一种认知。这样的认知对企业文化肯定会有影响,比如说现在大家很容易用工业化的思路来理解城市发展,比如我做出一个杯子,就可以做无限多个,做杯子过程中的技术、设计、品牌就成为无形资产。
这样一套逻辑不能拿到城市来实践,所谓的复制,如果复制的是建筑,这是一个违背建筑良知的,或者违背建筑美学的事情。同样的房子在不同的地方都能看到,这就是过去讲的千城一面,中国的城市化实践中未来可能会被后人诟病的就是千城一面,到哪里都分辨不了。
我们现在要做的是什么呢?就是在任何一个城市,根据这个城市的自然条件、历史、文化的根源,做出适合它的设计,不能复制。
商业模式能不能复制?当然复制是效率最高的,但是如果面临的问题不一样,能复制吗?比如说都用房地产开发的方式复制,那一定是灾难。中国这个文化以及目前的市场环境,很容易出现过剩,而且这个过剩的方式如果水准很低,就变成灾难。
从城市建设的角度,我们过去40余年很辉煌,这一点不容置疑,但也有很多值得总结的教训,比如说建筑的生命力就值得讨论,大量的房子20年就拆了。为什么我们要用这样的方式消耗资源呢?如果用现在碳达峰和碳中和的理念来看,复制就是最有害的方法,我们要跟这样的文化斗争,这就是我想追求的。
这是不是企业文化一个比较重要的环节呢?我觉得是,因为我们有很多比较重要的成员,他们也愿意复制。为什么这个图纸不能抄一下?为什么非要重新设计?我不允许,或者说我就要批评,要引导他们重新动脑筋设计。
我觉得这不只是社会责任,还是文化良知。我坚信的是能够考虑长远,做正确选择的事。

观点地产新媒体:中电光谷未来在产业园区方面有一些怎样的新思路?

黄立平:这涉及到一个产业园区或者产业地产比较根本性的问题,就是我们这项工作的目的是什么?本质是什么?

我们最早的时候有一个目的,就是产业集群。当时针对的是产业集聚,把企业聚合到一起,有一个空间上的组织过程。
今天很多产业地产或者是产业园区的基本理念,还是在产业聚集上。就是提供一个空间,谁愿意付租金,谁愿意买,我就让你进来,这就是用地产的方式在组织,没有超越聚集。
但是聚集第一次遇到的问题,走到集群后企业跟企业之间有什么内在关系?起初没有那么深刻的认知,有可能是同类的业务,大家在一起可以交流,有可能是上下游供应链关系,也有可能是文化的关系,大家有共同的爱好,总之是有共同点的一种产业聚集。
我们做园区,规划的核心是什么?主要的原则是什么?如果自己都没有,往往是迷茫的。我们在差不多十几年前、二十年前就提了这个概念,但是后来发现更有价值的是产业链。
我在5年前提出来要建产业生态,当然还是受到互联网生态建设的启发,就是腾讯、阿里、百度要建他们的生态,是在线上建立,但是在线下应该也是可以建立的。
所以,构建生态就是我们工作的本质,组织产业是组织什么呢?组织一个产业生态,这个生态在一个地方形成了,就有竞争力。
中国电子现在有一个重要的使命,是网信产业的核心力量和组织平台,这个组织平台一定程度上就是产业园区的业务,这个业务是要构建网信产业的产业生态。
这个地方既包括有信创、科创,又包括智能制造、文创,都在这个生态构建中。我觉得我们要做的事情就是探索,构建产业生态的专业化、市场化发展模式。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 观点与黄立平面对面:产业生态是园区建设的根本

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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