2022楼市四大预判

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2021-12-24 12:10 2614 0 0
还有10天,2022正向我们走来。如何把握2022楼市趋势?可以预见的是,2022年全国一盘棋的格局势必被彻底打破。

作者:大象编辑部

来源:房产大象(ID:FCDX2016)

还有10天,2022正向我们走来。

这一年,每一个从业者,经历了太多艰难时刻。

无论是房企,还是购房者,还是中介,都深刻感受了前所未有的冲击,不确定性与时时焦虑成为常态。

如何把握2022楼市趋势?房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行(中国)地产、同致诚评估创始人王波博士认为:

1.普涨时代结束,全面分化来了

2.因城施策,调控或将逐步放松

3.降准、降息,还会进一步上演

4.房企促销,新房捡漏机会不少

1预判一  普涨时代结束,全面分化来了

首先,城市分化。

上一轮楼市大涨启动于2015年,楼市去库存运动+连续降准降息点燃市场,货币+棚改的风向将火势吹到二三线城市以下,最终实现全国房价翻倍。

然而这种局面很难再现,未来的楼市结局,已经写在人口数据里。

可以预见的是,2022年全国一盘棋的格局势必被彻底打破。县城房产率先出局,优质都市圈房价继续上涨。

日本出生率超低,但东京永远不缺人;美国高度城市化,但纽约依旧繁华;中国走向老龄化、低出生率,五大优质都市圈永远不缺人,房产依旧保值。

其次,区域分化。

城市内部房价也有分化现象,好地段的房子会越来越好。中心城市、优质片区、核心板块的房子依然热门,而县级城市、偏远板块、郊区楼盘将彻底进入寒冬。

以深圳为例,核心区域明显比非核心区域更热门,西部比东部热门。今年深圳有29个楼盘32次日光。从区域来看,南山、宝安的日光次数有绝对优势,合计占比超56%;光明位于第二梯队。东部区域推盘量大,但日光盘并不多。

最后,产品分化。

今年深圳卖得最好的是豪宅和刚需上车盘。32个日光盘中,均价6万以下新盘占据13个席位,价格10万以上的占12个席位。

明年或延续“两头热、中间冷”局势,豪宅依旧红红火火,低总价刚需盘卖得也不错。

有一点要注意,老破旧、楼梯房价值会越来越弱,出手越来越困难,建议尽早卖掉置换。

2 预判二  因城施策,调控或将逐步放松

前不久召开的中央经济工作会议,为明年经济发展定调,这四点必须要引起重视。

1.坚持房住不炒

这是从2016年开始执行的政策,也是楼市红线。

“买房短炒”的侥幸心理必然碰壁,长期持有才是上策。

2.加强预期引导

翻译过来就是:市场情绪不要过度悲观,直白点说就是房价地价不会继续下跌、房企不会持续大面积暴雷。

一方面意味着官方可能采取一些新措施来缓解市场负面情绪,另一方面也意味着旧的发展模式已经难以为继,房地产行业需要探寻新的发展模式。

喊了好几年的“房地产行业拐点”,真的来了!

3.满足合理住房需求

房住不炒是一条刚性原则,但不意味着刚需、投资、炒房全部一刀切,该维护的正常居住需求仍要维护。合理住房需求主要分两大类:

a.刚需上车的首套房,满足无房户的基本需求。

b.改善置业的二套房,对更高生活品质的需求。

如何维护?信贷和税收等方面的利好可能性较大。

4.坚持因城施策

各地楼市调控分化越发明显,一二线城市政策趋严,深圳、广州、西安、成都等多个城市推出二手房指导价,直接从源头管控房价;热度不高的弱二线、三四线城市,已经开始救市,哈尔滨出台救市十六条,岳阳、唐山等城市发布限跌令,限制房价下跌。

城镇化进入后期,楼市分化在所难免。因城施策,更有利于房地产行业长远发展。

3预判三  降准、降息,还会进一步上演

降准降息之后,楼市环境逐步宽松化。

☉ 12月6日,央行宣布全面降准,降低存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金1.2万亿。

☉ 12月20日,央行宣布降准,1年期LPR为3.8%,较上月下降0.05个百分点;5年期LPR为4.65%,连续第21个月保持不变。

央行的两个动作之下,加之同在12月的中央经济会议之上确定“房地产为支柱产业”,12月政策暖风不断,利好信号频出。

有专家预测,2022年楼市或将迎来“双重降息”——房贷“加点”降息和5年期LPR降息。

4预判四  房企促销,新房捡漏机会不少

今年下半年以来,房价上涨城市数量均创下历史新低值。9月70城新房和二手房下跌城市分别达36个和52个,10月更是增加到52个和64个,楼市市场底初步亮相。

在这场博弈中,不少房企为了尽快回笼资金,选择降价出售,如特价房、工抵房、节日房等。

央行加强楼市资金监管,短期内房企的资金压力不会消失,此前还有不少房企因拿地花费大量资金,后期或将更看重现金流。

对购房者而言,市场暖风不断,房贷利率有下调可能,房企开始打折促销,是个实实在在的买房机会。

不过有一点要注意,传统的闭眼买房思维已经行不通了,2022年买房,有新的选盘逻辑:

1.核心地段

只有选择核心资产,才不怕站岗。房价下跌时,更抗跌。

哪里是核心地段?这轮行情下,还能涨得动或价格坚挺的板块,就是核心区域。非核心地段,自住没问题。

2.稳健房企

以往总说要选择大品牌房企,但在三道红线下,裸泳的一览无余。大品牌已经不再是购房者参考的重要指标,稳健这一特性后来居上。一批央企/国企脱颖而出,成为今年市场的香饽饽。

3.成熟配套

配套越完善的地方,居住舒适度越高,楼盘越热门。

对购房者而言:

完善的商业可以满足日常购物需求,同时提升楼盘整体价值。

优质的教育资源可以为业主的小孩提供良好的教育环境。

便捷的交通可以加速区域发展要素的流通,加快区域发展的步伐。

写在最后:

2022年,遇见新楼市,新趋势,新逻辑。

楼市调控延续“房住不炒”主旋律,但目标不是“硬着陆”。

对有合理住房需求的人来说,这个时期内的价格、信贷、税费都会比较友好,不失为一个上车的好时机。

此外,对楼市也要有清醒的认知,普涨时代已过,房价触底反弹现象可能性不大,未来的楼市,“稳”字当头。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 2022楼市四大预判

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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