触底信号来了

作者：西政资本

来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）

不少爆雷房企发布了2025年的业绩预告，出人意料的是，一众爆雷房企2025年居然都赚翻了。

佳兆业发布的《盈利预告》称，预计2025年归母净利润不少于500亿元，而2024年还是净亏损285亿元。

无独有偶——

碧桂园预计2025年归母净利润为10-22亿元，而2024年净亏351亿元；

世茂预计2025年归母净利润为144.73亿元，而2024年净亏359亿元；

远洋预计2025年归母净利润为67.56亿元，而2024年净亏186亿元；

金科预计2025年归母净利润为300-350亿元；

禹洲预计2025年归母净利润为234-254亿元；

旭辉预计2025年归母净利润为170-190亿元。

很多债权人没等到爆雷房企还一分钱，却看到这些爆雷房企都从“爆亏”转向了“爆赚”，直接就炸毛了。

我们认为有必要跟大家解释一下上市公司“债务重组收益”对财报的影响，比如一家房企对外一共欠了100亿，债务重组后最终只需要还50亿，那么不需要再偿还的50亿就属于债务重组收益，计入当期利润。

因此，上述爆雷房企并不是真的因为经营的好转（比如卖房卖得好）赚了钱，而是因为与债权人达成债务减免、展期、债转股等重组协议从而实现了债务重组收益，也即通过“债权人让利”实现了财务报表的“扭亏为盈”。

更准确地说，房地产行业在2025年并未出现基本面的改善或反转，绝大多数房企也未走出经营的困境，尤其是爆雷房企，因此《业绩预告》里的“扭亏为盈”只是债务重组后实现的表面盈利而已。

我们注意到，截止当前，大部分房企都还在亏损，一是因为前期高价拿的地现在已经算不过账，而且即便建成后交付也毛利锐减；二是自2021年下半年房地产行业集中爆雷以来，土地、在建工程（存货）及其他资产减值严重，投资性房产公允价值大幅亏损，比如很多住宅、商场、写字楼的估值都已大幅下滑；三是房企大量融资成本都无法再资本化（计入“存货/开发成本”），大额费用化利息让房企的处境雪上加霜，扣非净利润更是惨不忍睹。

以禹洲集团为例，根据其业绩预告，预计2025年归母净利润为234-254亿元，但剔除债务重组收益及重估收益的影响，预计2025年归母净亏损为112亿元至92亿元。

对比一下，已完成债务重组的佳兆业、花样年、旭辉、碧桂园、奥园等爆雷房企，至少已实现了“纸面扭亏为盈”，但未完成债务重组的爆雷房企则更加前途未卜。以正荣地产为例，2025年净亏损174亿元，相比2024年的亏损扩大了将近3倍，债务重组目前也已停摆。

近段时间，市场上很多声音在说，房地产已进入触底时刻，尤其是以一线和强二线城市为代表，3月份楼市的成交量价都出现了令人惊喜的变化，官媒也开始频繁使用“爆火”“暴涨”等字眼。

我们认为，房地产行业的风向确实出现了扭转性质的变化，主要原因则是李嘉诚家族“重返地产”与碧桂园债务重组落地、销量回升、召回旧部两大标志性事件。

以精准逃顶和精准抄底著称的李嘉诚家族（长实集团），集团主席李泽钜在2026年3月明确表示，“地产是核心业务”，只要回报合理，将积极拿地。这被广泛解读为顶尖资本对中国房地产市场“风险已基本释放、底部区间已现”的明确判断。

碧桂园2025年实现净利润16亿元，虽然只是完成系统性债务重组所录得的非现金收益，也即纸面的“扭亏为盈”，但实际上还是实现了从“生存危机”到“财务修复”的关键跨越。作为民营房企龙头，碧桂园债务重组成功并实现报表盈利，确实极大地提振了市场对民营房企信用修复与经营复苏的预期，为整个行业的筑底修复注入了强心针。

如果从这个角度上去看爆雷房企的“扭亏为盈”，那么债权人的炸毛其实根本没有必要，毕竟这是妥协后的结果，而这结果确实给解决债务问题带来了更多的想象空间。

“38号文”发布以来，我们发现很多投资机构、开发商都重新回到了拿地市场，我们认为这是一个至关重要的信号，为此，我们在历经5年的城投非标投资业务后终于重新捡起了地产前融业务。

2026的房地产，或许比我们想象中的会更乐观一些。

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