大湾区系列（二）：东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式

作者：西政资本

来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）

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东莞城市更新可分为较为明显的三个阶段：

城市更新1.0——2010年到2012年，东莞市处于三旧改造阶段，进行旧改探索，主要是履行全省三旧改造认为。此阶段代表项目如恒大绿洲项目等。2013年，东莞三旧改造有一段短暂的暂停。

城市更新2.0——2014-2017年，东莞市发布《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》（东府【2014】147号），借鉴广深、以深圳为主的三旧改造经验，对三旧改造流程进行管控，并于2015年出台村企合作相关规定，进一步规范旧城中村改造。

城市更新3.0——2018年至今，2017年年底，东莞市成立城市更新局；2018年，东莞市相关领导变更；2018年8月，东莞市出台《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府【2018】102号），对2014年-2017年期间的三旧改造工作进行反思总结，要求加强统筹，以更高质量推进城市更新。

因东莞房价、地价较深圳的优势，且东莞时政府定位层面即是接受深圳、广州的产业外移，部分深圳、广州的房企均已进入东莞市场——如中洲、龙光、万科、恒大、碧桂园、金地、佳兆业等。

（一）城市更新项目类型

按《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府【2018】102号）规定，东莞城市更新项目主要可分为单一主体挂牌招商类、政府主导类（含市属企业土地整备开发、政府主导收储类）、权利人自改类三种类型。

因目前《东莞是城市更新实施办法》即权利人自改类、政府土地整备收储类政策尚在制定中，单一主体挂牌招商类政策已基本定稿，下文主要以单一主体挂牌招商类进行介绍。

（二）具体操作流程

东莞市单一主体挂牌招商类城市更新项目流程主要需经过如下6个阶段：

而实操中较为关注的主要为前3个阶段，即前期工作阶段，前期服务商工作阶段/更新单元立项阶段，单一主体挂牌招商阶段/实施主体确认阶段。 

（三）每阶段实操及注意事项

前期工作阶段，因《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府【2018】102号）中已明确——今后镇街、村组与开发商签订的合作协议要统一纳入监管，实行层级备案，严格防控开发商在前期服务以外通过“合作协议”、“框架协议”，目前前期阶段一般是前期公司与村私下签订协议后，以村的名义对外进行更新单元划定、土地、建筑物资产评估、更新意愿征集等活动。

前期服务商工作阶段/更新单元立项阶段，主要有村招引前期服务商之后，委托前期服务商进行“更新单元划定、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、改造项目可行性评估工作、挂牌招商方案编报、确认挂牌招商政府（集体）综合收益底价”等工作事项。前期服务商工作阶段/更新单元立项阶段，实施时间一般为1-2年。

单一主体挂牌招商阶段/实施主体确认阶段，完成挂牌招商方案编报后，即进入单一主体挂牌招商阶段，该阶段具体分为政府（集体）综合收益报价阶段，综合收益报价最高者进入要约收购阶段，中标人需在6个月以内，实现收购 100%不动产权益，方可确认为竞得方（土地最终受让方），以达到实现政府（集体）、权益人、市场方三方合意和权益整合的目标。单一主体挂牌招商阶段/实施主体确认阶段，实施时间一般为1-1.5年。

当开发主体被确认为土地竞得方后，即进入后续实施方案审批及用地审批阶段，流程较为常规，不再赘述。

需要说明的事，如涉及旧城中村改造项目的，需要按照东莞市及当地镇街关于集体资产保护的相关规定履行相应流程。

（四）每阶段资金投入

前期工作阶段，具体投入与项目类型及项目体量相关，一般体量较小的项目，如拆除范围面积5万方左右的城中村项目，实际前期阶段费用约100-200万元。该费用后期可招引前期服务商之后，由前期服务商垫付后进行回收及平账处理。

前期服务商工作阶段/更新单元立项阶段，工作内容因与前期工作阶段基本相同，相关费用与前期工作阶段相似，涉及确认挂牌招商政府（集体）综合收益底价、挂牌招商方案编报等工作事项的，需由前期服务商另外承担约100-150万元费用（以拆除范围面积5万方左右的城中村项目为例）。

单一主体挂牌招商阶段/实施主体确认阶段，因涉及缴交地价及拆迁谈判，是整个项目支出最多的阶段。地价测算方面，需按照新的单一主体挂牌招商文件规定确认，并按不同的系数确定底价，一般综合测算按可售建筑面积约合5000元/平米。拆迁谈判支出方面，建议为减少资金沉淀，尽量采取实物补偿方式进行谈判，需垫付费用亦主要为搬迁费、装修损失补偿、签约奖励、过渡期补偿费、停产停业损失等，基本按回迁面积1000元/平米可覆盖。另外，需注意企业如报名参加单一主体挂牌招商的，需按照政府（集体）综合收益底价的20%-30%缴纳保证金，该保证金需待项目完成开发建设和回迁后方可返还。

（一）单一主体挂牌招商项目进入方式及阶段

就单一主体挂牌招商项目，一般由上市房企先行寻找合适的前期公司，并由双方签订战略合作协议。后由前期公司负责项目前期阶段的相关工作，满足一定条件后，双方再签订正式合作协议，由上市房企按工作完成阶段支付前期公司相关费用并取得发票，前期工作具体负责完成项目招引前期服务商、更新单元划定、并将单一主体挂牌招商竞得方确认为上市房企指定目标公司的整个流程。

（二）权利人自改项目进入方式及阶段

因目前东莞权利人自改无法通过签订拆迁补偿协议方式实施权利人变更，一般上市房企进入方式较为单一，即选择非关联主体对原权利人进行资产收购或股权收购后，然后由收购后主体委托前期公司或自行进行城市更新项目的申报、实施主体确认工作。