800亿“百强房企”流动性疲软,“潮汕富商”靠北京二环旧改发家

小债看市 小债看市 作者:感恩赞赏你
2020-03-25 18:29 628 0 0
起步于汕头,壮大于北京

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近日,靠北京二环内旧改发家的国瑞置业,被惠誉下调评级展望,其疲软的流动性和短期偿债能力遭到质疑。

评级展望下调

3月20日,惠誉确认国瑞置业(02329.HK)“B-”长期外币发行人违约评级,评级展望从“稳定”下调至“负面”。同时也确认其高级无抵押评级和未偿票据的评级为“B-”,回收率评级为“RR4”。

惠誉表示,评级展望下调反应了国瑞置业持续疲软的流动性状况,以及在今年晚些时候难以履行义务的可能性。

据悉,国瑞置业上一次评级遭下调还是两年前。

2018年9月,标普将国瑞置业的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”,展望为负面;同年12月又将其长期主体信用评级“B-”及其未到期优先无抵押债券的长期债项评级“CCC+”列入负面信用观察名单。

《小债看市》统计,国瑞置业目前存续两只境外债,其中一只1亿美元票息为10%的美元高级票据将于今年6月到期,另一只4.55亿美元票息13.5%的高级票据将于2021年2月面临回售。

存续境外债券明细

3月23日,国瑞置业发布公告称,其在3月21日以现金悉数赎回于2020年到期的7%优先票据,涉资3124.67万美元。

流动性堪忧

据官网介绍,国瑞置业成立于1994年,起步于广东汕头,壮大于北京,阔步于全国,2014年7月在香港证券交易所挂牌上市,专注于开发大型城市综合体及精品住宅。

国瑞置业连续两年斩获“中国房地产在港上市企业TOP10”奖项;2017年荣登中国房地产百强企业69位;2018年荣登中国上市房企百强第60位。

从股权结构上来看,国瑞置业的控股股东为“通和置业”,持股比例为76.45%,穿透后创始人张章笋是最终控制人。

控股股东持股情况

纵观国瑞置业近年来的业绩可以发现,其盈利能力不稳定,2014和2018年均出现营业收入和净利润双双下滑的情况。

2019年,国瑞置业销售额为239.15亿元,未完成全年制定的280亿元销售目标,完成率为85%。

据2019年中报显示,国瑞置业的房地产项目主要集中于北京、苏州和崇明岛,销售额贡献率分别为52.1%、11%和5.7%。

由于北京等一线城市严格的房地产调控政策,重仓北京的国瑞置业受影响较大。

2019年中报数据

截至最新报告期,国瑞置业总资产801.66亿元,总负债619.82亿元,净资产181.84亿元,资产负债率77.32%。

值得注意的是,国瑞置业的净资本负债率为147%,高于行业平均水平。

《小债看市》分析债务机构发现,国瑞置业以流动负债为主,占总债务比为61%。其中短期借款105.45亿元,应付款项及应付票据41.61亿元。

另外,国瑞置业非流动负债有240.3亿元,其中长期借款199.17亿元,递延所得税负债39.85亿元。

总的来说,国瑞置业外部融资较依赖于借款,其短期和长期借款规模超300亿,其中包括银行借款164.39亿元、其他借款82.40亿元、公司债券10.96亿元及优先票据46.88亿元,其整体有息负债规模近400亿元,负债压力较大。

截至2019年6月末,国瑞置业账上现金及现金等价物还有23.27亿元,经营性现金流流入24.38亿元,这两项数据合计都不足覆盖短期负债50%,短期偿债资金缺口较大。

过去三年,国瑞置业的现金/短期债务比一直维持在25%以下,2018年甚至低至7.5%,而同评级房企的平均水平在50%,说明其短期偿债风险较高。

对于流动性的担忧,国瑞置业表示其已于2020年获得49亿元银行贷款额度,足以覆盖截至2019年末短期债务的80%,预计还可自2019年的合同销售中收到45亿元现金回款,且正在寻求在岸债券市场融资机会。

截至2019年年末,国瑞置业有20亿元未使用的在岸债券发行额度和2.3亿美元未使用的离岸债券额度。

目前,房地产市场调控政策仍将保持连续性和稳定性,“房住不炒 ”指挥棒下,未来房地产将进入行业调整期。

原来房企高负债、高周转极速扩张模式将发生改变,在新形势下房企应注重降低负债、加强去化回款、保持充裕的资金流动性。

“潮商”旧改发家

1988年,张章笋从部队转业到机关,3年后他下海做贸易,先后从事酒店、房地产等行业,并同时担任北京潮人商会副会长

上世纪90年代中期,汕头澄海已经成为全国乃至全世界玩具生产基地之一,每天都有许多南来北往的商人前来交易,但该地却没有一家高档酒店。

看到这个商机,张章笋进军酒店业的第一部“杰作”花园宾馆落成后,他又超前规划在澄海建起了一座四星级的花园酒店,成为当时澄海惟一一家三星级以上的酒店。

酒店业的成功让张章笋更加坚定了创办实业的决心,在老家汕头除了酒店地产外,他还开发诸如龙湖花木市场、汕头国瑞建材家居博览中心等商业项目。

1999年,北京崇文区举行招商活动,张章笋抱着看看的想法来到了北京,但没想到崇文区的旧城改建让他又一次看到了商机。

于是,张章笋根据南方的建楼模式和开发思路,结合北京的实际情况,成功地开发出第一片住宅小区--富贵园一期。

2003年,富贵园以9.70亿元的销售总额成为北京十大热销楼盘,随着富贵园的一炮打响,让张章笋在京城掘到第一桶金。

在开发富贵园的同时,张章笋还将触角延伸至商业地产领域,同在崇文区的综合性商业地产“国瑞城”成了他的又一力作。

也正是“国瑞城”等项目成功运作,不少京城二环内旧改成了张章笋的“囊中之物”,他自诩“旧改领军人”。

随着国瑞置地的发展壮大,尤其是登陆资本市场后,张章笋家族的财富水涨船高。2019年张章笋、阮文娟夫妇以60亿元位列《2019年胡润百富榜》第684位

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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