杨老师的基建课堂 作者：杨晓怿
来源：杨老师的基建课堂（ID:msyangteacher)
2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确将保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
实际上，在去年公布的《十四五规划》中，就明确了“房住不炒”的核心理念，以及要求加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。
这在《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》中同样有所体现，浙江计划在十四五期间新增21万套保障性租赁住房，用以缓解新市民、低收入困难群众等重点群体的住房困难问题，以及持续改善城乡居民居住条件。
这意味未来全国都将掀起新一轮的保障性住房建设，新建、改建租赁住房将是达成“房住不炒”要求的重要举措。
房地产转向公共事业
既然高速城镇化发展已然告一段落，那么大规模的“造城”也成为历史，未来的房地产开发更像一种公共事业，发展的主要目的是为了满足居住需求，而非承载金融及其他附加属性。这也将使得地方政府投入到土地整理等方面的资金规模出现比较明显的下降，既然市场需求不再持续增长，那么市场供应自然也需要同步缩减，因此从长期来看，地方政府在土地方面的投入以及城投等领域的债务，将迎来大方向上的“去杠杆”。
也正是由于大方向上预期的变化，民营地产企业的预期变得不甚乐观，毕竟地产开发转向公共事业后，完全可以由地方城投通过一二级联动开发、项目收益自平衡的方式运作，无须更多地产企业的介入。但在属性变化后，不同的地方政府将会面对完全不同的市场需求；除了一二线城市还有较大的人口流入与购房需求外，其余地区的新增置产需求并不高，更多是改善居住环境、提升公共服务质量以及城市更新等目标。
这意味着，未来的城市建设与满足居民居住需求的方式是多样化的；不再是造城与大拆大建，而是更为符合实际需求的城市更新、完善城市功能以及多层次的保障性住房。通过多种模式与渠道去解决实际的居民需求，用最适合的方式来解决居住问题，而不再是过去“一刀切”的发展方式。
租赁住房与基建REITs
当前市场上之所以关注土地出让金的变化，根本因素还是在于目前地方政府的广义债务率处于较高水平，尤其近来城投债务的风险高发，更是令投资人产生了更多的担忧。但在房地产逐渐公共事业化之后，实际上地方政府在土地整理等方面的投入也变少了，并且政府收回投资的方式也会有新的变化，不再与土地出让金进行高度挂钩。
以二三线城市的普遍情况为例，过去依靠地方政府与城投进行大规模举债、进行土地整理，那么自然需要通过大规模的土地出让来收回投资。而如今房地产公共事业化后，整理完成后的土地由地方城投摘牌、建设为保障性租赁住房对外出租；乍一看似乎短期收入受到影响，但实则不然，城投完全可以通过基建REITs或ABS等资产证券化工具将保障性租赁住房进行资产盘活，同样完成了资金回收。
实际上，早在2018年国开行就曾试水发行以租赁住房为底层资产的产品，由国家开发银行担任专项计划统一协调人，国开证券为专项计划管理人和主承销机构，上海地产集团为专项计划资产服务机构，底层资产为上海地产集团持有的公共租赁住房租金收入。此专项计划采取一次储架、分期发行的机制，期限25年，储架获批额度100亿元，首期拟发行额度18亿元。
而在基建REITs制度逐渐完善后，地方城投也完全可以通过基建REITs等制度来实现资产的证券化、通过存量资产盘活来收回投资；在地方政府与城投更深度的参与到地方的土地开发之后，土地出让金所贡献的一级开发收益并不是全部，后续开发产生的效益与资产盘活的效率才是重中之重。
配套改革，扩大租赁住房供给
在要求“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡”的大背景下，扩大租赁住房的供给，尤其是保障性租赁住房的建设是各地方政府的重要任务。但从当前的制度来看，从土地供给、运作机制、市场价格程度各方面来看，租赁住房仍有相当的不足之处，需要通过一系列配套改革来加大租赁住房的供给机制。
因此，当前政策上进行了三方面的改革，扩大租赁住房的供给：
一是未来将单列租赁住房用地计划。这使得各地区的供地计划、建设用地指标都可以将租赁住房进行“单列”，从源头上扩大租赁住房用地的供给，实现新增租赁住房规模的提升；
二是探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。当前许多城市地区的地价较高，租赁住房的建设也受到很多限制，且也存在与“土地财政”有所冲突之处。因此，改革提出可以利用农村的集体建设用地、企事业单位自有闲置土地来建设租赁住房，既盘活集体与企业事业单位的存量土地资产，又能够扩大租赁住房用地的来源；
三是支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。在许多城区与开发区，大量存在低效用地与闲置的商业与工业建筑。在符合基本规划的前提下，同样可以将这些既有建筑进行改造、转化为租赁住房。
市场运作，推动地方城投参与
在当前的改革机制下，租赁住房规模扩充的途径已经基本被打通；但以谁为主体投资建设租赁住房，仍然是个问题。虽然当前的机制鼓励社会资本参与投资租赁住房，但租赁住房对资金占用大、投资回报率比较低、保障性租赁住房的租金水平不市场化等诸多因素仍然影响着社会资本的投入。
在住房保障作为城市政府主体责任的情况下，这一轮租赁住房的责任更多的转移到地方城投身上；在市场化运作的前提下，将城投作为租赁住房的市场化运作主体、投资建设半公益性的保障性租赁住房建设。
在市场化模式下，租赁住房将由城投作为实施主体，进行市场化拿地、企业投资建设，建成后享有资产与租金收入、并享受相应的政府购买服务或者补助。在收益明确、不产生地方债务的情况下，城投投资建设租赁租房项目的融资渠道也颇为畅通；银行贷款、企业债券、政策性金融均可综合使用。
在城投融资难、受限多的当下，实施租赁住房项目不失为一条业务转型的道路；既可作为市场化运作基建模式的探索，也是固定企业资产、培育经营性现金流的可行之路。
“房住不炒”，终究需要靠扩大住房供给来解决；商业化的地产开发在退潮，但公益性的租赁住房供给，必将加速。
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原标题： 支持租赁住房发展：地产的公益化转型
