城镇化拐点与地产之殇

作者：杨晓怿

来源：杨老师的基建课堂（ID：msyangteacher）

近日市场最为关注的消息，莫过于昔日辉煌的万亿地产集团深陷危机；导致这些看似风光的头部放弃危机爆发的因素，除了“三道红线”、地产调控等监管政策外，城镇化迎来拐点导致的地产市场剧变也是背后的重要因素：

城镇化放缓，新增需求退潮

房地产业的高周转、高增速对应的是国内持续、大规模的城镇化进程。在过去五年中，虽然地产的监管与行业洗牌不断加强，但由于城镇化仍然维持了较高的增速，常住人口城镇化率由2015年的56.1%提高到2019年的60.6%，每年有约1500万人从农村进入城镇地区变为市民；在这一强劲、刚性的需求推动下，过去五年的地产行业仍然有较高的增长，并且监管的介入使得行业集中度持续提高，头部房企的规模持续膨胀。

但是，随着宏观政策的变化以及当前农村地区的实际情况，目前城镇化的进程已经从“追求速度与指标”转向“提升城镇化质量”，城镇化的增速有明显的放缓。近期住建部公布了2020年的城镇化率为63.89%，而“十四五规划”提出到2025年的城镇化率预期仅为65%；这意味着，除了部分省会城市与重点城市外，未来数年大部分地区的新增人口流动与需求将大幅下降，三四五线地区的地产将迎来一轮快速的退潮。

这使得在全国大举投资、前些年快速下沉抢占市场的头部房企们将面临极大的压力；市场需求的快速下降不仅将影响企业利润，更重要的是由此产生的现金流压力，过去的“高周转、高增速”的玩法彻底成为过去时。

不再大拆建，棚改贷款下降

除了重点区域与城市外，大部分地区的地产增速都与地方政府投资项目有非常大的关联；政府征地拆迁、棚户区改造的大量资金，最终转化为对当地住宅市场的需求。也正是过去若干年地方政府的大量投资，催动了地产市场的不断下沉与兴旺发展。

但是，这一局面在2018年末产生了非常大的变化；随着地方政府的债务率已经接近警戒线、隐性债务风险出现苗头，地方政府的新增投资出现了较为明显的下降。而支持地方政府投资的政策性金融工具，也纷纷出台了各项限制，结合行业政策，不再“大拆大建”，也逐步减少政策性的棚户区改造项目贷款。

如国开行与农发行的棚户区改造贷款，2016-2017年的合计投放量均在万亿之上，但到2018年就开始出现收缩、2019年明显减少。如农发行2018年的棚改贷款投放量达到5876亿元，但2019年仅为2162亿元，降幅达到60%以上。

并且，2019年末，地方专项债券不再支持新的土地储备、棚户区改造项目申报；财政部开始查处地方政府隐性债务，严禁金融机构为征地拆迁、一级土地开发等进行资金投放，使得地方房地产市场的源头活水出现大幅下降。

因此，2020年的房企们不仅面临着融资的困难，还同时面临着日渐增大的去化压力；随着政府投资逻辑与政策性资金投放的转向，房地产市场的金融属性正在进一步降低，流动性压力自然水涨船高。

分离居住投资，逆向金融化

房地产市场的蓬勃发展与市场的高预期，一大重要因素就在于住宅并非单纯的居住功能，其兼有金融与资产属性，是过去二十年家庭资产最好的投资。也正是由于房地产的不断金融化，使得不同地区的居民家庭资产价值差距不断被拉大，距离“共同富裕”的目标越来越遥远。

因此，宏观政策奠定了“房住不炒”的基调，开始分离地产的居住与投资功能，降低地产行业的金融化程度；通过加强市场调控、租赁性住房与保障性住房的供给，结合城镇化进程的放缓，让房地产市场回归稳定，不再大起大落。

在这样的预期与金融监管的发力下，地产市场有了明显降温；并且随着土地价格与地产售价间的差距正在逐渐缩小，地产行业的利润也随着出现下滑，使得整个市场面临剧变。

如今，几家以高融资著称的房企纷纷倒下，并不是偶然，而是时代的必然。

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原标题： 城镇化拐点与地产之殇