商业地产与法务 作者：卢鹏
通常来说，对于商业地产中的租金定价方式是有着一系列科学方式来进行定价的，但由于现实之中多数开发者是以销售住宅的房地产为主，所以他们的考虑方式多数是用即时销售的模式来作为标准。所以在此，我介绍一下常用的商业项目租金定价方式：
一、商业项目的租金及价格确定方式
（一）商业地产中的租金主要分为三类
1、固定租金模式
2、提成租金（也称为：扣率租金、扣点租金或抽成租金）
3、固定租金+提成租金模式
此三类模式适用于多数商场形态，但适用的条件不同，比如零售类业态在运营方式上均存在这三种模式。主力店以提成租金模式居多，而生活服务、娱乐休闲类则以采用固定租金模式居多，餐饮服务类以前以固定租金模式为主，这两年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。需要说明的是这些方法不是一成不变，会根据商场受到市场的追捧程度而进行调整。
（二）如何进行租金定价？
1、前提：对市场的准确认知
租金不是固定不变的，这个取决于项目所有权人对自身项目准确市场认知后才能做好租金定价，不能脱离事实基础。所以一定要先考虑本地区及本商圈商业发展水平，商业地产比拼的是项目地段，更是对于一座城市中商圈价值的认定。然而商圈也分为很多种，比如增量商圈、稳定商圈、塌陷商圈等形态。
（1）增量商圈是指商圈已形成，且客流、市场在不断增加的商圈。比如北京的CBD区域，随着写字楼、商场等项目的不断增加，以及人口的不断集中，导致商圈还处于增长中，在此类的商圈中的商业需求仍不断被制造出来。举例来说，在此情形的商圈中，由于人口导入后，餐饮需求会持续旺盛，所以租金仍然有增长性。
（2）稳定商圈中是指地块区域已近饱和状态，贸然再加入商业项目会造成商圈内商业生态的波动情形。在此类商圈中的经营压力非常大，需要比拼项目的硬件因素（如空间、动线、环境等），也需要比拼软件因素（如调性、品牌、运营等），这会直接使得租金难以快速增长，反而可能会加大运营成本。但此种商圈的好处是租金长期利益可见且比较稳定，非常适合进行项目进行金融化测算。
（3）塌陷商圈是指由于某种原因导致商圈萎缩或衰退，在这种商圈中一定会存在恶性竞争、持续衰落的情况。一旦增加有新项目，便会使得整个商圈中类似项目中的商户盈收下滑，此时别说涨租金了，能维持租户不走就已是很优秀的业绩。
2、租金的定价因素及方式
商圈内租金并不是一种线性关系（说明：浙江大学聂冲博士在其博士论文《购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究》第4．3．3模型的估计方法和识别中认为“线性关系很强”，我个人并不认同），不存在你有项目就能挣钱的情形，那是住宅地产，不是商业地产。
（1）应考虑承租人的价值认知和心理价位
首先承租人会考虑目标整体区域内的商业租金水平，一般考虑半径两公里以内比价。此后承租人会根据自身需求，以及项目契合性来参考类比价格，以明确自身承受能力（靠装补挣钱的另说）。最后，是考虑承租人实际承租力，对自身项目租金价格进行合理把控。
（2）考虑到自身项目的成本
A、自身成本：
a 自身设置商业公司的人员成本，人员成本属于一座项目的硬性成本，且随着时间的递增会缓慢上升。
b 招商\推广\运营成本，该成本也属于硬性成本，一般是按照项目总成本的百分比而设立。
c 竞品对手的各楼层租金水平，该租金水平往往是横向比较，一般在同等面积、规格、档次中进行设定，有一定浮动值。
d 项目变动成本、固定成本、各种税费、资产折旧和其它不可预见的费用等。
e 项目回报率。
B、其他需考虑较大的费用
a 应考虑掉铺率场地盈收预算的冲抵。
b 应考虑3个月免租期（通常为3个月）冲抵。
c 工程改造分摊。
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（3）租金定价方式
A、竞品调研估值
对自身项目周边的同类竞品商业概况去类推估值以供参考。通常会对竞品目标租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等，结合自身项目商户组合布局租金条件的制定、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定租赁条件的制定，最终确定各楼层的租金方案。这种方式最是简单粗暴，但是也是最省钱的。
B、通过营业额进行反推
一般采用运用此种方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。这种方式对于经营者要求较高，且要求有着明确人的市场价值判断，好处是比较准确。
通用公式：
年租金=年营业额*承租水平
租金单价=年租金/365/租赁面积
注：餐饮类中快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%，大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%左右。
影院娱乐类：依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的15%。KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。
超市：为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。
服装零售类：服装零售属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%左右。
C、请第三方公司合作进行测算推导
其实，他们也大多数用的是上述方法（是不是很惊喜？）。
二、租金定价的验证
（一）先测算经过估算后的租金，推算出年度总收入
年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）+变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%）+各种税费 (如所得税、房产税、租赁税等)+资产折旧（如：工程改造分摊费）+年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%） +3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3。+前期开办分摊费等+其它费用等 。
然后设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比：
最后与市场调研租金水平进行对比，并判断自身项目租金是否合理。
（二）估算未来十年或二十年的项目租金收益
商业地产中的可变量因素由于实在太多，所以一种方法并不能代表全部。租金虽然重要，但更重要的是项目运营因素。一个好的商业地产项目能够保持租金的合理增长，在前期是取决于项目位置、规划和人口，但后期一定是被项目运营能力所左右。而这却是目前国内商业地产中最不被看重的决定性因素，因为没有好的运营，涨租时可能会被商户用脚投票。
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原标题： 商业地产中常用租金定价方式2.0
