观点 作者：观点地产新媒体
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“三条红线”新规出台，让万科有了新的“焦虑”。
编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。
进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。
我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。
观点地产网 2021年1月18日，深圳住建局举行了一场AI审图系统上线发布会，宣布未来全市所有房屋建设类施工图纸，都将通过该系统进行抽查。万科的祝九胜、朱保全，以及万科子公司万翼科技总经理谢志方均出席了会议。
AI审图系统是深圳住建局与万翼科技于2020年7月正式启动的研发项目，万科2020年提出为期三年的聚焦科技创新“龙抬头计划”，朱保全是第一负责人。
“龙抬头计划”被视为万科去年众多探索的缩影，这家龙头房企还展开了战略检讨、战略思考的“春天行动”，创立万科物业服务的“首席客户官”制度，将业务触角延伸至养猪领域等。
万科仍在探寻“在多变环境中保持不变”的应变方法，比如利用科技赋能，聚焦产品力和服务力，挖掘存量价值，深化组织重建，进一步事人匹配；以及对外公开“筋厂”厂牌，贴上“认真做事，坚持理想，不妥协、不认输”的标签。
尽管这一年历史性地实现7041.5亿元销售，但8月份“三条红线”新规出台，让万科有了新的“焦虑”。
如果说过往经济“L”型走势尚未探底，人口“少子化”等挑战只是行业环境的转折，这次监管部门叫停高杠杆、高负债、高库存直接将房地产推向新的阶段。
郁亮曾指，“三条红线”的监管是穿透式的，之前的财务技巧没有任何作用，对所有开发商都是挑战。他不止一次谈及，从此次监管开始，行业已经从“土地红利时代”及“金融红利时代”，进入“管理红利时代”。
在12月底举行的集团2020年会上，万科明确提出“管理红利时代”即将到来。郁亮告诫万科员工认知和思维改变的重要性，提出“长期最大化市场价值”的概念，祝九胜则按OKR形式布置2021年的目标，包括冲刺7900亿规模。
对于万科而言，“红线”时代下的管理，是一项新的挑战。
非公开渠道控成本
据市场消息披露，2020年12月底的万科集团年会上，祝九胜以OKR（Objectives and Key Results，即目标与关键结果法）形式制定了2021年的工作任务。
其中6个“O”包括：利润增长；回归绿档；五大区域BG做好基本盘；物业BG尽快找到关键路径，有重点地突破和发展；打造冠军组织；科技赋能。
将利润增长放在新一年工作的首位，体现了万科对于企业发展的取舍，且管理层不止一次强调对发展质量的重视。如2020年3月年度业绩会上，祝九胜便回应，万科不会追求单一业务和规模的比拼，重视销售规模与开发业务市场份额，但更重视的是质量。
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这背后也隐藏一个事实，盈利水平下降已经成为房企面临的挑战之一。从数据来看，万科房地产业务结算毛利率自2018年起持续下滑，至2020年中期为24.1%。
万科财务负责人韩慧华8月底表示，销售毛利率与已结转毛利率相比更低，预计到年底还有小幅回落。
利润增长主要来源于开发业务，万科近年来在投资层面一直有意控制成本。尤其是2020年上半年，受地价上涨影响，万科累计新增拿地仅46个，较2019年同期减少15个；累计新增计容建筑面积872万平方米，同比减少44.2%；累计新增权益地价312.4亿元，同比则下降55.4%。
下半年，随着土地市场热度下行，万科投资步伐加快，拿地速度有了质的变化。据观点地产新媒体统计，6-12月万科每月平均新增20.17宗地，其中仅7月及12月便累计新增63宗；12月新增34宗地，对应拿地总额576.9亿元，占同期销售比例高达57%。
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最终，万科2020全年新增167宗地，同比增加20宗；计容建筑面积3218.6万平方米，累计新增权益地价1422.86亿元，同比分别下降13.4%、8.2%，投资力度出现下降。
尽管坚持理性投资，但万科新增楼面成本同比上升4.8%，反映仍受到土地市场总体成交价上涨影响。
根据观点指数统计数据，2020年100个重要城市土地成交平均溢价率约为13.8%，平均成交楼面价约3174.6元/平方米，同比上升3.7%。
拿地区域及拿地方式可以反映其审慎态度，2020年万科共计在61个城市获取土地，拿地最多的是南通（8宗），其次分别是郑州（7宗），宁波、唐山及重庆（各6宗）。国盛证券则统计，万科全年累计新增土储中，一二三线占比分别为3.56%、51.52%、44.92%。
根据张旭2020年3月的说法，万科有31%土地是通过招拍挂获取，38%是二手地，还有31%通过一二手联动；即31%是招拍挂土地，剩余69%是通过协议及一二手联动获得。
以深圳为例，万科全年共计新增4个项目，包括南山能源工业小区项目、龙华观澜凌屋工业区项目、龙华长湖头项目一期均为城市更新类型；12月还以最高限制地价59.98亿元竞得宝安西乡项目，这也是年内唯一一次招拍挂拿地。
据观点地产新媒体了解，城市更新及TOD项目是万科非公开拿地的主要形式，深圳以外，在东莞、上海等地均有城市更新项目入账；此外，4月联合大股东深圳地铁获取佛山TOD地块，7月双方宣布成立合作公司开发轨道沿线物业。
年内，万科还先后与长沙、沈阳、江门、云南省签署合作，涉及领域包括城市更新、产业园、轨道+物业、TOD等。
在8月中期业绩会上，祝九胜明确表示，TOD和城市更新改造是万科这几年并行的两个重点。万科2010年便开始对TOD投入，截至2020年6月共开展TOD项目49个，总建面1803万平方米，累计总投入2400亿元；参与旧城改造项目共55个，建筑面积980万平方米。
销售修复及反弹
积极拓宽拿地渠道，是在土地市场竞争激烈大背景下获取更优质土地的必然选择。但随着房企到达一定规模门槛，对于土地权益的态度也逐渐发生变化。
从万科发展轨迹看，2016年前小股操盘倾向明显，新增土储权益比例在35%-40%左右；但2018年左右行业告别高速增长，以及对利润的要求提高，万科也有意识提高土储权益比例。
其它房企中，旭辉也在内部要求2020-2022年拿地权益比例达65%-70%。
数据显示，2016-2019年及2020年上半年，万科在建及规划中的土地储备逐步增加，其中权益土储占比在逐步下降，近年维持在60%上下。而2020年上半年新增土地投资降低的同时，权益比例也降至51.48%，至下半年有意提高，全年新增土储权益升至67%，与2019年齐平。
这其中也有引入第三方处理资产的案例，比如2020年6月29日万科广信资产包引入信达为首的战投，此举共回收资金390.4亿元。
对此万科方面回应，信达对资产包非常熟悉，公司希望通过广信项目建立不良资产盘活的能力，提升大量复杂交易的能力。
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审慎投资同时，万科对房地产项目则是积极销售的态度。
这主要受到疫情带来的影响，万科2020年2-3月份销售同比降低510亿元，开竣工受到了较大阻滞，其中开工较往年延后40天，约占一年的1/9，全年则在竣工层面涉及3.9万户的交付。
祝九胜曾提及，疫情对现金流的影响“非常明显”，销售减少导致回款减少，同时增加了相应的防疫成本，并给未来1-2年产生了远期结算压力。但他认为，购房需求会逐步释放，因而预测全年销售下降是“小概率”事件。
从单月销售看，2020年上半年万科凭借积极销售，以及加快线上营销渠道的运用，至5月份便恢复同比正增长。下半年月销售额维持在五六百亿，而12月单月实现1015.4亿元，同比增长77.18%，创下该公司历史纪录。
2020年1-12月，万科累计销售金额7041.5亿元，销售面积4339.7万平方米，同比分别增长11.6%、5.5%，仅次于碧桂园、恒大；销售均价1.62万元/平方米，同比增长5.9%，同样创历史新高。
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万科的经营策略是“灵活”，保证项目能够快速周转。据观点地产新媒体了解，该公司标准项目的选址、市场研究及土地收购一般耗时3-6个月，规划、设计及融资耗时平均为9个月；项目动工至一期预售通常为期约6个月，一期预售及市场推广到交付物业则为19个月。
运营管控体系则以现金流为核心，以新推盘当月销售率为主要的运营指导方针，同时进一步加强库存去化。
自2015年以来，万科一直保持新开工面积略多于销售面积，而2020年前三季度实际开工面积同比减少7.6%，并远低于同期销售面积，个中原因除了疫情影响，去库存也有重要的关系。
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这种“以销定产”思路，反过来继续限制着万科的土地投资，要求合理补充项目资源，不囤积过量土地，仅保证未来两到三年的开发。
2020年，万科拿地金额占销售金额的比例约为31%，符合过往该公司制定的拿地价占销售价控制在30%左右的原则。
充裕的可售货值保证下，万科在12月底年会上制定了新目标。据市场消息，该公司2021年销售目标为7900亿元；长期库存要下降到一半，并实现95%回款率。
按此计算，万科2021年销售增幅约12%，高于2020年水平，这对总部乃至一线公司都提出了更严格要求。
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绿档与利润
2020年8月“三条红线”新规出台后，郁亮在不同场合都表示，新规的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度改革，行业已从土地红利时代、金融红利时代进入管理红利时代。
“这个阶段跟过去就不一样了，所有企业再次来到了同一起跑线。”郁亮认为要有“归零”心态，万科过往以“发展增长战略”为主，以增长力度为衡量标准，年内调整为“竞争战略”，要求战略不能犯错，长期主义以及均好无短板。
4个月后的万科集团2020年会，万科的主题标语定为“提升基本盘，实现有质量发展，拥抱管理红利时代”，明确提出“管理红利时代元年”即将到来。
郁亮则为未来目标与行动，提出了“长期最大化市场价值”这一新概念。
追求长期主义需要提高发展质量，万科亦制定了2021年的具体优化目标，其中利润增长与回归绿档排在前面。而开发业务支撑着万科未来五到十年的主要收入、利润和现金流，过去一年对开发资源的投入和优化，最终都是为了新目标而服务。
实际上，如上文所提及，土地市场竞争及销售端限价等因素，导致房企的盈利空间愈来愈窄。万科2020年12月以59.98亿元竞得深圳宝安西乡项目，当天下午便进场施工。
对此郁亮接受采访时解释，公司测算项目只有4个点的利润，不抢时间就亏钱。
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通过多元化拿地，万科的土地成本较以往有所优化，2017-2018年新增拿地成本约为同期销售的50%及以上，这也是近两年房地产结转毛利率走低的主要原因。2019-2020年该比例维持在41%。
截至2020年三季度末，万科表内已售未结金额继续增加，相当于地产结算收入的3.39倍，去年同期为不足3倍，业绩保障能力得到进一步提高。尤其是已售未结均价保持上涨趋势，有望改善未来结算毛利率水平。
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现金流方面，万科自2016年起在内部强调不再单纯将销售规模作为主要目标，业绩考核尺度也从销售款调整为回款。
2020年3月，祝九胜曾谈及加强现金流管理的举措，表示万科在推行“当家人制度”，BG、BU以及一线经营单位制定1位当家人，对收支建立日度、周度、月度监控。
2019年万科经营活动产生的现金流量净额为456.9亿元，同比增长35.9%；2020年中期这一数据为226.06亿元，连续12年保持经营性现金流为正；2020年该公司并未披露回款率，2019年中期约为93%，如今提出回款率95%的目标，意味着将进一步提高现金流管理的颗粒度。
按2020年中期披露数据，万科剔除预收账款、合同负债后资产负债率约为75.5%，净负债率仅为27.02%；持有货币资金1942.9亿元，对应短期借款、一年内到期有息负债为968.2亿元，现金短债比2倍。
由于踩到一条红线，处于黄档的万科也存在回归绿档的迫切性，要求企业进一步提高自身造血能力，增厚净资产，并有效控制融资规模。
2020年6月，万科以每股25港元配售3.156亿股H股，通过股权融资渠道成功募资78.9亿港元；中期应付债券达541.85亿元，较2019年底增加9.1%，而至三季度末下降为498.4亿元，主要由于偿还债券所致。
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值得关注的是，截至2020年中期，万科规划中项目建筑面积约4696.1万平方米，若按照2019年底该公司主体建安成本5192元/平方米计算，预计需投资余额2438亿元。由此看来，控制存货带来的资金支出压力和平衡资金周转风险，也是万科要求合理补充土储的重要原因。
尽管对于万科而言，降低数个百分点的资产负债率“由黄转绿”并非巨大挑战，但“三条红线”是为控制房企杠杆率而存在的规则，即便不触碰任何一条线，房企也只被允许负债年增速不超过15%。
数据显示，2015-2019年，万科有息负债复合增长率约为34%，2020年中期有息负债增加至2729.8亿元，较2019年底增加5.86%。
“基本盘”内外
而在坚持积极销售，巩固提升开发业务这一“基本盘”以外，面对依旧复杂的经营形势，万科对未来展望时也提及其他方面内容，包括提升各项业务的效率和效益，保持融资安全弹性，深化组织重建、事人匹配等。
过去三年，万科持续处于调整变革的阶段，2018年提出战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的经营管理提升主线，2019年工作重点是明确组织重建、事人匹配的基本逻辑，同年2月郁亮在深圳对媒体透露要开启“大江大海”计划。
进入2020年，深化组织重建、完成事人匹配仍是万科计划重点做好的几件事情。
据观点地产新媒体了解，在2019年12月底包括深圳万科总经理唐激杨在内的多个城市公司一把手职务调整后，2020年三四月韩慧华接替王文金出任执行副总裁、财务负责人，中西部区首王海武则接替张旭担任执行副总裁、首席运营官；11月云南万科公司一把手出现调整。
与此同时，万科于5月左右设立食品事业部，布局养猪等行业，7月在南方区域新设商业事业部，8月设立西北区域事业集团。至12月万科将总部包括招采、工程等部分职能搬迁至上海，同月成立酒店及度假事业部，合并冰雪事业部，丁长峰继续担任负责人。
万科在年报中曾提及组织重建、事人匹配的缘由，包括把组织、流程当中冗余的结构、环节去除掉，通过有挑战性的实践，走出舒适区，提高组织和人的流动性，打破原有职能、岗位对人的局限等，最终打造郁亮口中的“矢量组织、冠军组织、任性组织”。
至于区域的设立及重组，或也与郁亮最新提出的“长期市场价值最大化”有关。郁亮曾公开谈及，万科过往是“发展增长战略”，以增长力度为衡量标准，2020年调整为“竞争战略”，要求战略不能犯错，长期主义以及均好无短板。
其中对于西北区域事业集团的设立，万科认为西北五省接近全国1/3面积，管理半径大，因而成立区域集团可以更好地深耕和发展；养猪业务则是与万科社区团购业务的场景相关联，郁亮的解释是万科物业平台做得好，客户存在购物需求，因而是客户配套的一部分。
这也反映出万科在强调其他业务与物业BG之间的协同作用。
物业服务实际上是开发业务以外最重要的业务，2014-2019年，万科物业营业收入年复合增长率45%，2020年中期收入达到66.98亿元；累计签约建筑面积6.8亿平方米，已接管面积5.2亿平方米，是国内体量最大的物业管理企业之一。
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2020年万科物业在住宅商企的基础之上，拓展城市空间业务，此后业务框架基本形成，公司也更名为“万物云”。年底，万物云将旗下一批物业子公司转至万科物业（住宅物业平台），同时传出将物业、科技业务打包上市的消息，但最终方案尚未确定。
对于万科而言，存量竞争是精益化的竞争，全面竞争也需要更全面的能力结构去覆盖，这促使它近年来尝试多种新业务。诸如长租公寓业务，北京万科去年落地的北京南苑乡泊寓成寿寺社区，探索集体土地建设租赁住房；截至中期，该公司累计开业泊寓12.73万间。
尽管万科在多个业务赛道持续探索，但从业绩层面，过去几年开发销售及物业管理以外的新业务并未创造太多收入。
直到2020年，万科才罕见披露部分新业务收入情况，包括租赁住宅业务中期收入10.5亿元，商业（含非并表项目）业务收入30.5亿元，以及万纬物流（含非并表项目）业务营收8.3亿元。
同时，万科也在这两年逐步披露租金收入情况，2018年、2019年及2020年上半年这部分收入分别为30.67亿元、47.73亿元、26.21亿元。
但并非所有业务拓展都会一成不变，在万科收敛聚焦的整体方向下，部分业务也面临被整合的命运。比如被合并的冰雪事业部，实际上万科在2020年半年报中已不阐述冰雪度假的发展状况。相反，包括租赁住宅、物流仓储服务、商业开发及运营等成为新业务重点。
9月份，一向在公众面前鲜少露面的祝九胜，还亲自为印力集团在上海一场签约仪式站台。
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原标题： 细细的红线|“筋厂”万科
