呵。各位总,来把『跟投都认认满』!

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2021-07-30 16:00 290 0 0
跟投率先是万科提出,碧桂园发扬光大,其它大小房企一股脑全上。

作者:阳新芽

来源:投拓狗日记(ID:ziguanshidai)

“各位总,来把跟投都认认满;”

“钱不够别怕,公司比较人性化,已经联系好第三方统一给各位总配资,1:5,利息只要10%”

昨天,新芽“红宝+绿皮”群里,某员工吐槽到

“公司上周开会已经把『跟投列入了战胜三道红线的五大利器』——果然是人材啊。项目要不要拿直接挂钩区域总、投资总、运营总认投金额”。

服气,都2021年了,还有房企要强行这么玩!

级别越高,强制跟投越多、跟投分红发放期限长的制度设计,让很多员工怕升职,怕离职。到了今天,跟投已经搞得业内一片狼藉,这个东西竟然还没死透。

#1

那些年跟投的神传说

跟投率先是万科提出(对,又是始作俑者万科),碧桂园发扬光大(对,又是继往开来者碧桂园),其它大小房企一股脑全上。

2014年,那一年的地产形式和今年一样难!

各大头部房企都感到阵阵绝望,市场形势继续恶化。就在这样的行情下(划重点,就是这样的背景下,跟投制度开始的,因为他们看不到希望,所以要拉员工垫背)

2014年,愚人节这天,业内老大万科开始强推跟投制度,要求投拓人员和区域公司管理层只要拿地就必须全部跟投。”万万“没想到“第一单跟投项目深圳嘉悦山居然让大家赚到了大钱——70%的跟投回报率”

最牛X的还是碧桂园的故事:

2014年10月,碧桂园将原有“成就共享”的激励计划升级为“同心共享”,要求所有新获取项目都采用跟投制度。最开始,大家都有点害怕,直到年底有人发现自己竟拿到8000万元奖励。(杨老板的聪明就在这,千金买马骨,和任正非201万招应届天才是一个道理)。这人最开始还不太相信,跑去问杨老板是否给自己多了一个零。杨老板告诉他,“这就是你跟投的分红啊!”

这件事,迅速在公司和圈内走红,大家好像突然发现了发家致富的大法器,接下来的项目,所有人都抢着投,借钱投——那时候但凡你有一个做投拓的亲朋好友,可能就被他借过钱。“所以2014年之后,所有人都拼命了。”前碧桂园江苏区域总裁刘森峰说。2016年,碧桂园六位大区总裁收入全部过亿,其中最高的一位近两亿。

万科和碧桂园的成功大大的刺激了整个地产圈。一时间“碧桂园同心共享”的学习资料几乎成了每一个地产高层的每日必看。于是2016年以来,几乎所有的开发商都在思考、并陆续制定和实行自己的跟投计划。据统计,TOP50房企里,45家都推出了跟投机制。

其中,这几年进步最快的某房企“小BGY”就是跟投制度的深度追捧者。“区域部门负责人以上必须跟投。强制跟投的控股集团区域集团的总裁副总裁,配资比例是1:4,而财务、营销、策划等条线,配资比例是1:3”。

没钱怎么办?加杠杆,借。一些核心员工不仅把自己的房产抵押给银行,甚至,公司帮你找杠杆资金,负债跟投。曾经有个区域总能力不错,兢兢业业,通过了实习期预备转正之时,因为拿不出为数7位近8位数字的跟投,也没有很积极去借,人力就遗憾对他say goodbye了。

#2

跟投越来越残酷

“跟投从一开始就带着资本的血腥,它诞生于地产行业陷入危机之时,蓬勃发展于公司规模扩张需要靠员工助力之际。从诞生之初,就并不是为了让屁民赚钱分利润”。

所以,跟投制度的设置也处处有坑!

一、跟投项目的结算周期大都很漫长。

很多人,离职1年都没有收回在上一家公司跟投的本金。新芽甚至发现不少公司的跟投制度中规定的退出启动时点竟然是“可售面积完成90%销售”。这也就意味着一些项目收回跟投本益需要2-3年时间,如果这期间离职也只能干等。

新芽有一朋友在上海某项目上的跟投,项目早于2019年已交付,但商业部分因价格迟迟未售完,两年多还没有拿回跟投分红。也正是因为如此,至今,已有不少已离职的前员工与老东家闹起了财务纠纷,甚至打起了官司。

最最狗血与令人发指的

“福晟跟投案,和后续SM转走跟投款案”依然历历在目,新芽本人有在福晟地产非常非常要好的朋友,因为多年积蓄全部拿出跟投(被powu奈)当年家人做手术急需用钱,甚至都想一跳了之!

福晟当年的跟投方案:

福晟对员工承诺30%固定利率。

在项目预售证取得30天内分批次退还本金、;

收益一年后予以支付;

看似极其美好,30%的固定收益率,不少地产朋友出于对公司的信任和无奈,举债投款。

后来,这些承诺福晟一条都没有做到,只是对维权员工提出了两套解决方案:

二、借钱也要满仓干

就如上文所说,员工没钱怎么办。

平时财务让她走个报销款,那速度堪比憋了一周的便秘。这个时候,突然发现她们特别善良积极(不怪她们,她们也是受害者)——没事,你没钱,公司帮你借钱!(公司借你12%的利息,对外又用6%~8%募集杠杆资金,公司中间赚取利差还不用交税,而员工获得跟投的分红还要被扣所得税。哎呀妈,这一手生意做的)。

实话,在如今的房地产市场,房企减杠杆都已成为潮流,而让员工跟投加杠杆,无异于让员工火中取栗。也许前些年,跟投确实是赚钱的!这两年,地产行业的利润眼见的迅速下滑,就拿滨江老板说的“1~2”的利润率,如果这样的项目,跟投真的能赚到钱吗?

强制跟投还在继续!

三道红线下甚至成为一些房企的“绿法宝”

年年跟投,年年杠杆,年年欠款。纸面收入还不错,但是,万一哪天公司暴雷——就像股市,里面的钱再多,涨的再高,一旦崩了,本金收益都打水漂,对外举债,你一分都跳不掉。可惜,我们似乎没法像股市那样,落袋为安!

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“投拓狗日记”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 呵。各位总,来把『跟投都认认满』!

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