“保交楼”很难做到利益平衡

西政资本 西政资本
2022-09-16 12:05 4688 0 0
“保交楼”终于走出了实质性的一步。郑州最近在“保交楼”一事上所制定和执行的方案备受市场关注,因方案压实了各方主体的责任,具有很强的可操作性,市场亦认为有很强的可复制性。坦白地说,我们更希望政府在“保交楼”一事的处理上能尽量兼顾利益的平衡。

作者:西政资本

“保交楼”终于走出了实质性的一步。

郑州最近在“保交楼”一事上所制定和执行的方案备受市场关注,因方案压实了各方主体的责任,具有很强的可操作性,市场亦认为有很强的可复制性。

让人感到心塞的是,按我们目前的测算,对于大部分“保交楼”的项目来说,监管账户剩余的资金、银行未发放的按揭贷款加上剩余未售货值的总金额,在扣除项目需要继续投入的施工建设款项后基本都所剩无几,或者是上述现金能回流的情况下还不够覆盖后续的工程支出,这种情况下前端银行、信托、私募、国央企或民营金控等投资机构能拿回投资本息的希望非常渺茫,开发商就更别想取回分毫。

因大部分停工、烂尾项目都已无法在项目或项目公司层面实现资金的“自平衡”,因此地方政府主导的纾困基金以及中央层面的专项贷款其实根本无法介入,社会资本则更不会参与。对于大部分“保交楼”的项目来说,因项目公司的资金基本都需划到专户中进行管理,在资金优先用于后续工程建设方面支出的情况下,很可能银行开发贷的本息也无法偿还,另外对于信托、私募等前端投入资金的其他非标投资机构来说,“保交楼”即便推进顺利也可能最后拿不到钱,尤其是对于拿着房企集团层面债券的投资人来说,因项目实际已跟集团脱钩,想从项目上分钱到集团后取得债券的兑付,则更是难如登天。简单来说,“保交楼”的背后必须有人承担损失,而目前来看主要是金融机构以及各类金融产品背后的投资人。

有不少同行认为,上述情况可能会进一步加剧部分投资人对中高风险房企的抛弃心态,最典型的例子就是一些较小的债权人近期对RC、JY等房企向法院所提起的清盘申请。就地产投资业务本身而言,上述情况也让我们异常焦躁,因为“保交楼”的情况下很可能项目完工并交付后我们这些非标机构颗粒无收,想通过追诉房企(集团)来实现债权则更遥遥无期,我们目前甚至只敢对国央企和城投平台的项目投放资金,毕竟主体的信用已比任何时候都来得重要。

市场方面普遍认为,房地产行业的复苏估计只能指望城投平台扛下所有,比如近段时间中债信用增进公司为一些优质房企的发债提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”,其中BGY计划于9月份发行的不超过16亿人民币的政府担保债券中,BGY向佛山的两家城投平台提供抵押物,两家城投平台则就BGY的发债融资向中债信用增进公司提供反担保。除此之外,城投平台收购存量房源更已成为常规的操作,比如8月31日济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告,在济南市区(历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区)范围内收购9000套存量房源用于租赁储备住房;再比如更早于7月1日郑州地产集团发布河南郑地住房租赁有限公司收购存量房源用于人才公寓项目(第一批次)公告,启动收购存量房源用于人才公寓项目,另外在6月20日发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》后,郑州的城投平台以大量收购市场存量房源的方式加码托底了郑州楼市。

回到“保交楼”一事上,尽管“保交楼”的实现最终肯定要牺牲一部分主体的利益,但这项工作本身却能给房地产行业带来复苏的动力和市场的信心。因此,尽管很多非标同行都对“保交楼”行动中可能受到的伤害表现出了很大的抗拒,但无奈之下仍更希望房地产行业能更快地企稳回暖,只是这个目标的实现也意味着很多投资机构、投资人的倒闭或破产。

坦白地说,我们更希望政府在“保交楼”一事的处理上能尽量兼顾利益的平衡。当然,在付诸具体行动方面,我们认为郑州的做法还是很值得借鉴和参考,比如在《关于印发郑州市“大干30天,确保全市停工楼盘复工”保交楼专项行动实施方案的通知》中,以下两个处理原则很值得点赞:

1. 对停工逾期问题楼盘原有预售资金被挪用的,对负有责任的房企控股股东、实控人以及商业银行、相关政府主管部门进行责任追究;税务部门对不配合复工的房企进行偷漏税核查;审计、税务等部门积极将问题线索移送公安机关处理。

2. 对资产大于负债、资金出现暂时困难的企业,通过纾困基金、并购贷等形式由政府平台公司接手,先复工再清算;对资产小于负债的企业可由平台公司代建,并由政府审计部门介入核查预售资金监管挪用等问题;对严重资不抵债类项目本着应破尽破的原则,成立破产清算协调专班,鼓励房企申请破产,并引入破产重整投资人。

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原标题: “保交楼”很难做到利益平衡

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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