观点 作者：观点新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
香港零售业在长期承压后，经由本地市场需求和餐饮零售复兴，但在游客缺失前提下，压力仍将持续。
香港“娱乐之王”杨受成旗下物业开发商英皇国际，最新通过套现几间临街商铺回笼4.29亿港元资金。
虽然位于香港著名商业区铜锣湾，但这几间商铺被英皇集团视作可供出售的非核心资产。
“透过出售非核心资产释放资产价值，集团一直致力于将资源集中于具增长潜力的优质物业。”英皇国际称。
该公司今年以来，对收购旧楼物权展现出持续的行动，并拿下两栋分别位于港岛上环和筲箕湾的大厦物业。
另一方面，在经历一段持续的低迷后，香港零售业在餐饮门店和本地消费带动下，正逐渐恢复生气。
最新消息显示，铜锣湾地区零售商铺的空置率已从高位回落到超过5%。
但事实上则是两极分化严重，一些位于核心区的热门行业门店焕发活力，其余则保持着低迷态势。
英皇套现
根据公告，英皇国际此次出售的物业为铜锣湾骆克道478-484号及波斯富街21-27号本德大厦地下G号铺、骆克道474-476号地下及1楼连平台，和礼顿道46号地下及1楼及礼顿道44及48号礼智大厦地下。
出售代价为4.29亿港元，交易方是英皇国际主席杨受成一间通过信托控制的投资公司New Global Develepments。截至11月30日，这几间商铺资产总值约为4.31亿港元，因此交易价格合理。
按照公告，这些商铺截至2020年及2021年3月31日止两个年度（即2019年4月1日至2020年3月31日、2020年4月1日至2021年3月31日），均出现亏损情况。
其中前一个年度收入701万港元，除税后亏损则高达6389.5万港元；后一个年度则收入646.9万港元，除税后亏损为1862.1万港元。
这就不难理解，为什么英皇国际称它们是非核心投资物业组合。
“（商铺）位于核心购物地区外围，通过重建及翻新获得增值的机会有限。”该公司认为。
据了解，上述提到的本德大厦位于铜锣湾地铁站C出口对面。而礼智大厦则位于礼顿道，不与任何地铁出口相邻。如果以区域内有代表性的购物点崇光百货、时代广场、利舞台广场以及世贸中心为标志画一个圈，两栋物业确实属于外围地带。
据了解，英皇国际营业收入主要分为三部分，以2021年半年度数据为例，收入13.93亿港元，其中物业发展销售收入录得7.32亿港元，占比超过50%为52.5%；租金收入4.41亿港元，占比31.6%；酒店服务（博彩）收入2.21亿港元，占比15.9%。
由于类似英皇国际这类港资开发商住宅项目推盘不具持续性，因此在物业销售收入下降的年份，租金收入就占了总收入的大头。如2020年，英皇国际租金收入占比就达到70.2%。
资料显示，英皇国际截至半年度在香港拥有办公楼、购物商场、工业大厦、公寓和零售商铺多种业态的出租物业，总面积为420万平方呎。
包括如位于湾仔的英皇集团中心，位于中环的英皇商业中心，位于屯门的山龄工业大厦，位于北角的健威坊购物商场，位于铜锣湾罗素街和波斯富街的多间商铺等。
英皇国际的经营方针是奉行组合优化策略，每段时间持续检视投资组合，并择机透过收购优质物业扩大组合，通过对现有组合进行重建及翻新工程，或直接出售一些非核心资产来释放资产价值。
收购旧楼物权进行重建是如今较为方便的一条路径，2021年以来，英皇国际就通过强拍统一两栋商住物业高升大楼及仲齐大厦的物权，以便日后重建。
香港商铺这一年
纵观英皇国际此次与主席杨受成的关联交易，物业的控制链条变更，但最终控制权其实并没有发生变化。将连续亏损的门店置换出上市体系，改为由私人代持，杨受成向上市平台输血4.29亿港元，以便进行更有价值的投资。
这宗交易背后，亦凸显出近两年来香港零售业的境况——由于新冠疫情导致的旅行限制，国内外游客正从香港繁华街道上消失。
“全年焦点均集中在餐饮及本地需求上，餐饮业成为最大赢家。”第一太平戴维斯在一份报告中称。
由此，尖沙咀、旺角及铜锣湾这类过去比较依赖游客的核心商业区备受打击。尽管香港政府派发了大量消费券，但这很大程度上惠及的是餐饮和市郊的零售市场。
之前，铜锣湾罗素街在2012年首次超过美国纽约第五大道，成为全球最昂贵的零售地段，并在此后多年内蝉联这项殊荣。这里入驻的均为高端奢侈品牌，在香港零售业占据重要地位。
据报道，2014年3月份成交的一间位于铜锣湾波斯富街的“铺王”，交易单价超过147.5万港元，面积仅有122平方呎。
因此在经济波动之下，褪去光环的铜锣湾成为前后表现落差最大的地区。
据第一太平戴维斯收集的数据，截至2021年第三季度，铜锣湾年内租金跌幅为3.8%，较2013年最高位时跌去超过八成。
同时，尖沙咀年内跌幅为6.1%，并较最高位时跌去73.6%；旺角年内数据则为5.2%，亦较最高位时跌去68.9%。
“前10个月月均零售销售不足300亿元，市道复苏步伐未及预期。”莱坊商铺部主管麦海伦在接受媒体采访时表示，2021年香港零售商铺铺租没有升幅，2022年亦可能只会保持稳定。
但体现在空置率上，根据中原工商铺数据显示，目前核心商业区商铺空置率都有不同程度的下降，例如铜锣湾就从11.35%降至4.95%。
只是铜锣湾空置率下降的原因，为不少业主为了不使店铺丢空，开始接受一些短租客户的租约，如位于罗素街一间原本由钟表品牌承租的店铺，最新就改为一间利是封店。
据报道，该店铺2018年续租时租金高达94万港元/月，如今接受短租，租金跌去89%，大约只有约10万港元。
根据最新工商铺成交消息，香港盛汇基金以2750万港元购入旺角洗衣街一间面积约960平方呎的商铺，原业主亏损850万港元。
另一边，尖沙咀北京道国都大厦一间面积500平方呎商铺以约11万获零售商承租，尺租约220港元，租金较前一份租约跌去两成，回到十年前水平。
尖沙咀“名店街”广东道一间临街商铺最新获得某钟表品牌以约150万港元月租承租，呎尺租约350港元，较旧租金下跌约57%，回到十五年前水平。
奥密克戎毒株肆虐，新冠疫情反复。香港零售业在长期承压后，经由本地市场需求和餐饮零售复兴，但在游客缺失前提下，压力仍将持续。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“观点”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
