3.26亿平米成交背后，市场底部信号确认

作者：编辑部、CRIC研究

来源：丁祖昱评楼市

2025年楼市已收官，重点城市也交出了“成绩单”。

在一系列释放需求、稳定供给、重塑结构的政策组合拳引导下，重点城市新增一二手房成交规模筑底企稳。

CRIC数据显示，2025年全国30个重点城市新增一二手住房成交面积约3.26亿平方米，与2022年水平相当。其中二手房成交面积为2.14亿平方米，创近年新高。市场底部信号确认。

12月底，住建部工作会议明确提出，要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。

12月30日财政部再出新规，个人购房2年以下增值税税率降至3%。这将推动改善型住房需求释放，从而强化一二手房联动，促进房地产市场加快止跌回稳。

01重点30城总需求稳定 全年达到3.26亿平方米

当前房地产市场整体量稳价跌，并逐步构建新的平衡。

数据显示，2025年全国30个重点城市的新房成交面积约3.26亿平方米，规模与2022年差不多，处于近四年来的中间水平，同比7%的降幅与去年保持一致，这说明住房需求总体保持稳定。

价格底部信号也已明确，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数在2025年大部分时间处于环比微跌或持平状态。二手房市场价格下行趋势较为明显，但部分核心城市核心区域的项目已率先止跌企稳，无论是从租赁回报率还是挂牌量变化等，都可以看出二手房价格底部信号已形成。

与此同时，在规模总量相对稳定的背景下，部分市场调整时间较长的城市如重庆、南宁、合肥、昆明等城市普遍率先实现10%以内的同比正增长，说明行业止跌回稳正在有序实现、市场调整接近尾声。

02全年6城累计同比率先止跌 四季度半数城市环比正增

从30个城市具体表现来看，市场已进入分化修复与筑底企稳并存的新阶段。

尽管绝大多数城市全年累计成交同比为负，但是我们也看到两个积极信号：

一个是全年有6个城市累计同比率先回稳，分别是合肥、烟台、重庆、昆明、南宁和西安。其中合肥和烟台累计同比均增长9%。重点城市市场正有序回稳。而累计同比下降的24个城市中，有半数城市跌幅小于10%。

还有一个是季度信号，2025年四季度，有接近半数的城市环比增速已转正或持平，市场下行势头在年末有所减缓，部分城市出现企稳迹象，比如扬州、武汉、深圳四季度环比涨幅均在10%以上，另外合肥、上海、成都环比也有5%左右的增速，这些城市年末展现出积极的环比反弹，市场活跃度明显提升。

另外，从城市总量来看，成都、上海和北京三城全年一二手房成交总量都在2000万平方米以上，排在重点30城前三，且累计跌幅均控制在5%以内。成交总量超过1000万平方米的城市也有9个，分别是天津、重庆、广州、武汉、西安、杭州、青岛、南京和长沙。这些核心城市基本面与有效需求支撑相对更强。

当前楼市的热度和资源，正高度集中在少数城市，典型如北上广深、杭州和成都，它们凭借强大的产业、人口虹吸能力和政策松绑的杠杆效应，有效需求基数庞大且高端住宅投资保值效应仍在，在这些城市里，资金和需求又进一步向真正的好项目、好产品集中，并呈现出明显的分化现象。

2025年重点城市一二手房成交总量企稳，二手房成交同比正增，行业底部已明确，同时从租赁回报率、地价房价比和一二手房价格关系、挂牌量变化等核心指标观察，价格的底部信号也已形成。行业需要一个契机推动从“左侧筑底”到“右侧复苏”的动能切换。

在政策托底和低基数效应下，随着改善需求占比继续提升，刚需群体受价格止跌回稳预期推动，释放意愿将逐步增强，预计2026年全国重点城市新房销售面积将呈现弱修复态势，全年同比实现小幅增长或基本持平的可能性较大。

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