西政财富 作者：西政财富
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一、2021年宏观杠杆率下降大约8个百分点；房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转
2022年3月2日，国新办举行促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会。发布会中银保监会主席郭树清表示，2021年，重点领域风险持续得到控制，宏观杠杆率下降大约8个百分点，金融体系内的资产扩张恢复到较低水平，再次回到了个位数。从2017年到2021年，拆解高风险影子银行25万亿元，过去两年就压减11.5万亿元。处置不良资产约12万亿元，最近两年处置6万多亿元。地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转……我们需要采取一些有力的措施，这不是说简单地采取“大水漫灌”的办法，从而扩大货币政策的宽松度。财政也应发挥作用，增加结构性调整的具体措施。从银行业和保险业的角度来说，我们希望能够更有针对性地支持扩大消费，扩大投资……
去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要的，特别是租赁住房，装修也还是需要的，做这方面的金融服务很有意义……我们反复提醒他们要注意风险，因为很多人买房贷款是为了投资、投机，将来万一房价下跌，或者出现其他问题，就是一个巨大的金融危机。现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。
根据财联社报道，中国房地产业协会向部分房企发出书面调研函，摸底房企债务情况、偿债情况、资产处置进展、化解风险进展情况及在建住宅项目停工情况等。债务方面，要求房企上报债务总额及结构、2022年到期及逾期债务情况、表外负债等。偿债方面，涉及房企可动用资金、受限资金金额及偿债缺口，以及去年下半年以来融资净流出情况等。
根据克尔瑞监测的170家房企的发债情况来看，2021年全年的美元债发行规模相比2020年出现显著下降，由557.6亿美元下降至367.3亿美元，人民币债的发行规模相比2020年相对持平。从发债集中度来看，2021年全年发债金额较2020年同比下降21.2%。今年1月房企的发债量则不足500亿元，同比下降63.0%，降幅较大。
据克而瑞证券数据显示，2022年3-6月170家房企共有162.2亿美元存量债到期，从人民币债的到期情况来看，3-6月共有781.9亿元债券到期，合计2022年3-6月共有约1809亿元债券到期。具体来看，3月是各公司债集中到期的月份，合计约589亿元，占上半年总体到期债券的32.6%。
三、2月百强房企销售额同比降47%，八成二、三线城市成交下滑；深圳二手住宅成交为2008年以来最低成交量
2022年3月1日，据克而瑞地产研究中心统计的数据，2月份百强房企的销售业绩同环比双降，且降幅较往年同期明显较大，其中同比降幅接近“腰斩”。根据数据显示，2月行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，比1月降低23.5%，同比降低47.2%，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56.5%。从全口径销售业绩来看，百强房企实现销售金额4635亿元，比1月下降20.8%，同比降幅也接近47%，较2021年月均水平降低。
根据申万宏源研究分析表示，2022年2月房企销售表现继续恶化、并连续7个月大幅下降，历史上较为罕见，主要源于：(1) 尽管需求端政策有所松动，但力度仍较小，市场持续走弱半年后市场预期悲观、 需求偏弱；(2) 行业资金进一步紧张导致房企持续降价；(3) 房地产税试点预期导致市场观望情绪加大；(4) 疫情仍未消散、经济下行压力大，居民购买力受打击明显。
2022年3月1日，据深圳市住建局披露的数据，2022年2月，深圳二手住宅成交823套住宅，环比下跌47.1%，为2008年以来最低成交量；一手住宅则成交1959套，环比减少45.2%，同比减少43%。
四、招商银行并购贷融资频繁出手，近期加持碧桂园150亿并购融资，授予美的置业60亿元并购融资额度、60亿元个人住房按揭贷款专项额度
2022年3月3日，招商银行分别与碧桂园、美的置业签署150亿元、60亿元并购融资战略合作协议。根据合作协议，招商银行将授予碧桂园150亿元并购融资额度，专用于碧桂园的地产并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求所衍生的创新类融资产品。
招商银行授予美的置业地产并购专项融资额度60亿元专用于业务并购，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品，并提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。美的置业与招商银行还就个人住房按揭贷款业务加强合作。根据《按揭战略合作协议》，招商银行将授予美的置业个人住房按揭贷款专项额度60亿元，开通个人住房按揭业务审批、放款的绿色通道，确保业务操作的处理时效，并针对重要客户的个案需求，采取一户一议的机制予以协调解决。
此外，2022年1月25日，华润置地发布消息称，其及华润万象生活分别与招商银行在深圳签署了《并购融资战略合作协议》，各方将就并购融资建立深度合作伙伴关系，招商银行将全力支持华润置地、华润万象生活并购业务发展。根据合作协议，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。
五、各地因城施策出台“救市”政策；郑州出台全国首个全方位楼市调控松绑政策
2022年1月份至2月中旬，随着信贷政策稳定，有超过45个城市发布了稳定楼市的政策。1-2月各地出台房地产相关调控举措累计超过100次，涉及下调首付比例、调降房贷利率、加快放款节奏、给予购房补贴等。
2022年3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，通知涉及支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境5大方面，共19条托底市场措施。对此，国金证券分析表示，“郑十九条”有其出台的必要性，据克而瑞数据，郑州2021年商品住宅销售面积948万方，同比下滑 24%，2022年1月商品住宅销售面积46万方，同比下滑15%，跌幅在强二线城市中靠前，需出台适度宽松政策为楼市松绑。同时在整体市场低迷背景下，郑州楼市政策在限购、限价、首付比例等方面此前已出现了松动，“郑十九条”的正式出台是对之前在执行层面已经松绑的政策公开明确，这对购房观望者的信心有较大提振作用。同时，预计未来更多城市将持续释放政策暖意。郑州作为中部强二线城市出台全面的松绑政策，信号意义较强，预计未来两月内有更多城市出台楼市调控适度松绑政策。
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原标题： 地产金融周报：房地产泡沫化已扭转；2月百强房企销售额同比腰斩，郑州率先救市；中房协调研房企债务；银行大力支持并购融资
