地产风声 作者：宋兵乙
来源：地产风声（ID:fangshi488)
今年9月，权威的数据库“自然指数”，发布2021科研城市排行榜。
前十当中，有三个是中国城市。
北京位居榜首，上海排第五，另一个是南京，排第八。
其中，南京的进步最快。
自然指数的这份榜单，背后有一个评判指标：
城市科研机构，在高质量期刊上发表的论文数量，占本国的份额比。
我把它叫做“含智量”。
南京在这个指标上占到了7%，国内城市里仅次于北、上。
论文数量背后，反映的是城市综合科研实力。
南京是中国三大科研中心之ー，拥有国家研发平台120家以上、国家级重点实验室30家以上。
高校是科研创新的源头，江苏拥有167座高校，排名全国第一。
其中，南京超过三分之一。985和211的数量，也仅次于北京和上海。
在全球人才竞争力指数报告里，南京排名大陆城市第4位。
人才纷至沓来，给这座城市，增添了不少活力。
南京本身就是六朝古都，人文气息浓厚，如今科技创新、人才发展齐头并进。
金陵城已经让我看到“知识城市”的影子。
知识城市（Knowledge City），是在发达国家城市转型、复兴中诞生的一种城市可持续发展的最新理论。
它有五大核心标准 ：
城市基础设施完善；以创新为动力；资本市场发达；城市文化设施完善；具备人才吸引力。
知识城市南京，去年经济总量首次跻身全国10强。人均GDP超过2.4万美元，在省会城市里排行第一。
未来几年，南京常住人口预计突破千万、经济总量破两万亿。
南京城市能级的进一步提升，离不开蓬勃地发展知识经济相关产业。
而这些引领产业发展的知识创新人群和创新要素，如今正向南京江北加速汇聚！
上个月，南京市政府开了场新闻发布会，重点讲了讲“十四五”期间的科技创新规划。
“两区一廊多组团”的空间格局，被多次提到。
两区中的一区，就是江北新区。
从整个南京来看，它已经成为全市科技创新的代表。
江北区目前是江苏省的唯一一个国家级新区。
选择江北，按照江北新区党工委专职副书记罗群的说法就是:
那里是长江最年轻的发展板块，我们不是跟跑，而是以引领者的定位，为城市发展探索新路。
成立不久，江北区便推出了创新创业十条政策，包括每年安排5000万元科技创新券、降低创业门槛……
随后六年，它开始大踏步向前。
累计培育独角兽企业67家，高新企业总数达1180家。
其中，8家入选市培育独角兽名单，42家入选市瞪羚企业名单，数量均居全市第一。
从2018年到2020年，江北新区陆续推出“人才十策”，吸引各类人才的落户。
截止到去年年底，江北新区累计汇聚各类人才36.8万余名，尤其是吸引了众多的高层次人才：
引进培育科技顶尖专家、创新型企业家及高层次人才数量，均位居全市前列。
有了人才这项软实力，江北还在同步布局另一项:
金融。
几年下来，江北建设了扬子江新金融中心，上千家金融机构汇聚如此，股权投资类机构逾600家，规模超5000亿元。
不管是南京还是江北，能快速取得如此成绩，离不开经济学上的一个概念：
聚集效应。
它让人才流、信息流、资金流等资源，不断融合在某一个或几个板块上。比如，人才和信息集中在科技产业园，资金汇聚到金融区。
这些资源在板块与板块间，以及板块内部发生化学反应，能形成“整体大于部分之和”的发展效果。
最典型的例子就是美国硅谷。那里有斯坦福大学，信息交流频繁。浓厚的学术氛围下，大量的科技公司和人才涌入。具有高前景性的初创企业，又吸引了风险投资的集聚。
各种资源融合后，让硅谷迅猛发展。
知识城市要更快地发展，也需要更多的板块产生“聚集效应”。
过去，一般通过复合型的空间载体实现这种效果，但需要漫长的培养过程。
如果有一个“强劲磁场”，能更快地产生“聚集效应”，城市的发展速度会进一步提升。
TOD是一个合适的选择。
它以轨道交通站点为中心，步行10分钟就能满足居住、工作、消费等需求的多功能空间。与普通的复合型综合体相比，它最明显的优势是：
在空间外和空间内，吸引资源融合和加速流动，加速“聚集效应”的产生。
这一次，卓越联合金地商置、旭辉两家企业，带来了江北首个城市级TOD项目：
Knowledge City。
为什么要重点强调城市级TOD？
如果说，轨道交通+多业态为TOD普通版，那卓越要打造的则是高阶版：
以知识城市为底盘特色的TOD。
项目位于江北超级十字中轴之上，所在板块有着肥沃的知识土壤:
这里不仅有新金融总部，文化生态、教育上的配套也都很完备。
南京美术馆新馆、江北图书馆各类地标建筑加速建设，让大家看到：
流传千年的金陵文化，在新的时代更加兼容并包、推陈出新。
三年前，剑桥大学南京科技创新中心落户江北，成为剑桥建校800年来，首次在英国境外设立的合作研究机构。
近几年，大量顶尖大学合作机构在这里生根发芽。它们一起推动江北乃至南京知识创新孵化。
打造这座高阶版TOD，土地资源差了还真不行。
必须自带天赋:
可以将知识相关的创新人群、创新要素、新经济、文化汇聚在一起。
Knowledge City，无疑是一个全新的城市单元品类。
提到卓越，大家的第一印象是：
深圳写字楼大王。
拥有25年城市运营经验的卓越，其实过去也落地了大量的复合业态项目，是个多业态操盘小能手。
比如深圳卓越汇，已经成为深圳梅林片区最大的综合体。
像Knowledge City这样的TOD项目，天生就是为密集的公共交通而生。
项目基于4号线二期浦江站（在建）上盖的。乘客从这一站出发，通过对接4号线一期，可以无缝换乘南京16条轨交线路。
基本上，项目能够串联南京的多个重要城市节点，出行非常方便。
更重要的是，它外部联结的轨道线路，四通八达的轨道，像心脏延伸出来的毛细血管一样，蔓延到城市的各个角落，拉近各自的时空距离。
这样能让江北乃至南京的人才等资源，都快速地集中到项目板块，最大限度聚集人气，激活经济活力。
除了跟外部紧密衔接，项目内部也在组织城市功能，发挥“聚集效应”。
它的总建筑面积约48万㎡，规划有华东首座卓悦汇、京东MALL，配套有Y—Block年轻力街区、Knowledge Flat潮流活力公寓，以及全球第七座晴翠住宅，从而形成四种聚集功能区：
消费、商务、文化、生态。
每一种功能区都有它的特色，吸引到不同的人群。
比如，卓悦汇打造“一半山水一半城”的花园式商场，京东MALL强劲沉浸式的数字化消费，晴翠让工作和生活得以平衡。
生活在Knowledge City，不用像《木兰诗》里写的那样：
东市买骏马，西市买鞍鞯，南市买辔头，北市买长鞭。
逛一趟下来累得够呛，体验并不好。
这也就是TOD对内的“聚集效应”
各具特色的一站式业态聚集人气，不仅让生活生产相当方便，而且让“人流”变成“客留”，提升城市能级。
内部宜商宜业，外部与其他板块连接，让人更快触达南京的繁华。
看下来，我感觉Knowledge City会给当地带来深层次的变化：
通过促进外部资源连接、内部功能聚集，赋能高知、高阶、高智的C端知识客群以及G端，创造一种全新的生活方式。
在江北，未曾见过这种产品。
而它，也是卓越的一次新突破。
城市的发展，离不开政府班底、产业人才和开发商等多方的协同。
目前在南京，卓越落地十五子，江北独占十个。
对待江北，卓越有着不一样的情感。
随着卓越打造的Knowledge City，与江北知识产业、经济形态更为高效地融合。
或许江北甚至南京，又得多张名片了。
知识改变命运，它同样能改变城市的命运。
1992年，浦东新区作为首个国家级新区诞生。近三十年来，它成为改革开放的排头兵，也稳固着上海领头羊的经济地位。
江北新区跟浦东新区一样，同样是国家级新区。
六年下来，它通过吸纳科技和金融，让自己改头换面，并且推动着南京的科创步伐。
知识正在改变江北，江北正在改变南京。
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原标题： 以智取城
