投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：TT707276146）
装配式建筑，最早是在2015年和2016年的样子，逐渐进入大家的视野，由部分一线城市最早试点，现在很多三四线城市也都跟进了。装配式住宅，直接影响了施工进度，建安成本，从而成为投资人拿地测算中不得不考虑的因素。
什么是装配式建筑？
关于装配式建筑，目前比较主流的定义是，指使用在工厂统一生产的预制构件，在施工现场直接装配而形成的建筑。从形式和内容来分类，钢结构、木结构、混凝土结构，都是装配式建筑的类型。装配式建筑，是工业化建筑的重要组成部分，对于降低建筑浪费，控制成本有深远的意义。
装配式建筑满足，三个预制的条件。即预先制造，预先装配，预先浇筑。预先制造，指的是在预制工厂里面，预先把木材、钢材、混凝土等材料制作好；预先装配预先制造好的木材、钢材、混凝土等材料，制作成建筑部件；预先浇筑，是指把预先准配好的建筑部件，在预制工厂里面浇筑成为符合要求的成品部件。
说直白一点，就是把盖房子弄成像搭乐高积木一样，把建筑施工所需要的梁、板、墙、楼梯等拼合在一起，像搭积木一样盖房子，省时省力。
比如，预制好的梁、柱（如下图）
预制好的楼梯（如下图）
然后，大家拿地过程中接触最频繁的一个概念就是“装配率”，比如要求项目建筑不低于30%的装配率规定。什么是装配率呢？装配率，顾名思义就是装配式建筑在总建筑面积中占据的比例，折算成百分数。具体计算公式为：标准层装配式工法部件总表面积/标准层混凝土总面积*100%。
其中关于标准层装配式工法部件总表面积的计算，拆分出来是：
标准层装配式工法部件总表面积＝（主体+围合结构预制混凝土构件面积-除传统模板-混凝土接触表面积）＊a十（非承重内隔墙预制混凝土构件面积-传统墙面抹灰的表面积）＊b十（现浇结构采用定型装配式模板-混凝土接触面的表面积）＊C（PS：这个公式相对靠谱，但在各地也存在认可争议）。
装配式建筑发展到至今，其优缺点已经很明显了：
其主要的优点，就是预制率高，材料利用率高，能够有效减少建筑材料的浪费，同时能够缩短工期，减少人工。有这么多的好处，因此各地政府都在不遗余力地推广装配式建筑，并纷纷将其写进拍卖文件和土地的规划条件。
但是实际的执行效果来看，这些优点都没有达到。
其一、不少地方的装配式住宅，属于大干快上的初期阶段，然而相关的配套却没有跟上。特别是预制件的预制工厂，存在生产数量严重不足的情况，很多房企等预制件都需要排队，有严重的甚至提前排队半年。本来是可以缩短工期的，结果却成了项目施工进度最大的掣肘因素。不过，这个问题随着预制工厂的数量增加，在逐渐地改善。
其二、实际施工中，为了考虑项目的安全性和技术标准，会存在增加施工量和项目成本的情况。比如，预制剪力墙施工的时候，连接处的套筒，在实际做的时候为了满足抗震强度要求，套筒往上的水平钢筋，需要进行局部的加密。抗震等级越高，这个钢筋的加密程度越高，然而采用全现浇结构，是不需要进行这些加密处理的，这个问题近乎无解。
其三、混泥土的特性，大家都很熟悉，混泥土从液态到固态施工是一个不可逆的过程。如果施工中有什么差错，或者不符合规范的地方，只有完全或者局部推到重来。预制构件拼接的完整性，安全性，可靠性，都对现场施工人员的专业性，提出了更高的要求。
如果盲目追求项目的高装配率，预制件连接处的地特殊加固处理，也会随之增多，而且建筑的混凝土结构安全性和整体性就会降低，同时也会无形中增加施工成本。
装配式住宅的使用，在现行设计规范里面，也是有局限的，一些特别重要的部位，一般都会采用现浇。比如，地下室必须用现浇，首层也必须现浇，保证抗震能力的关键部位也必须现浇，不规则部位也要现浇。装配式住宅，在取代现在通行的现浇施工法问题上，还有很长的路要走，两者会并存相当长的时间。
这也是很少有地方装配率，在拍卖文件中，会要求超过50%的原因。
虽然存在诸多实际层面的运用弊端，但是这并不影响地方政府推广装配式的热情。因此在实操当中，很多公司的成本部门，在考虑项目的成本时，都会将装配率纳入建安成本的重要因素。一般来讲，每增加10%的装配率，项目的建安成本会增加80-150元/平米不等，在个别城市甚至更高。
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