地产三哥 作者：地产三哥
来源：地产三哥（ID：dichansange）
To C的生意是好生意，比如开个小卖部，意味着充足而稳定的现金流。
如果to C的生意还是和日常生活衣食住行直接相关，那更加是一门好生意了。所以中国古代的富豪们很多是倒腾粮食的、食盐的。明末清初的晋商通过贩卖盐粮起家，后来的徽商凭借盐业专卖生意成为富豪。
现在生活水平提高了，所以有了香烟院士、茅台候选院士。这是to C 行业繁盛的的证据之一。
to C繁荣，因为是刚需。
20世纪末，生活水平的提高让人们对住房改善有了需求，于是这个办法被用到了房地产上。1998年，福利分房结束，住房市场化改革正式启动。
面对整个市场的时候，从付费群体的分类来说，房地产行业也有to C，也就是所谓的“刚需”。
to B，这是以商业和投资目的的购房，表现为自用、投资、炒房。
to G，就是面向政府的城投业务，狭义一点就是产业地产。
一、To C ：挖掘刚需
买块地，搭个售楼处，然后开始卖楼花，这个看似来自香港的点子，其实是管仲2700年前发明的，除了在齐国搞了历史上第一次盐铁田专卖之外，老先生还是性服务行业的鼻祖、开国家专营妓院的先河。
一切都是刚需的原因。
复盘起来总是简单，巨大的C端市场带来了巨大的刚需，巨大的刚需刺激了房地产行的蓬勃发展。
1997年我国城镇人均居住面积8.8平方米，2020年城镇居民人均住房建筑面积为39平方米。同期的城镇化率从30%上升到60%。
开始，城市对于刚需是排斥的，因为刚需真多，以至于外地人没有暂住证就会被收容遣返。比如2003年广州发生的“孙志刚事件”。也就是在这一年，房地产正式被列为国民经济的支柱产业。
后来，城市对于刚需的态度是中立的，满几年社保就能买房。
现在，城市对于刚需的态度是：“我家大门常打开，开放怀抱等你”。
国家发改委1月19日消息，城区常住人口300万以下的城市基本取消落户限制。在此之前，上海、天津、杭州、南京、重庆、青岛、合肥、东莞等城市也不同程度放宽了落户政策，目前很多新一线城市只需大专甚至职高学历即可落户。
当年发生“孙志刚事件”的广州是动作最大的城市之一：
2020年12月份，广州市发布了一份文件：提出拥有国内普通高校全日制大专学历，年龄在28周岁及以下，可以入户白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区。
孙志刚，武汉科技学院毕业，殁年27岁，条条符合现在落户广州的要求。
时代在进步，与孙志刚相比，现在的刚需们躬逢盛世。
房价也在进步，2003年广州房价均价4000元/平米不到，2020年涨到了32000元/平米了。乱世黄金，盛世房价。
C的数量越来越少，这是不争的事实。
二、To B：房住不炒下的自用、投资以及炒房
房地产行业有也有大量的to B的销售。
一种是“大B”。
大B买楼，或者直接买地建楼。有钱的B端客户，才有可能买楼或者买地建楼。
近年来，典型的例子是成功的互联网公司，他们有充沛的现金流，不缺钱。从2006年搜狐以2.77亿美元购置五道口威新国际大厦的物业开始，到2019年京东27亿买下翠宫饭店、到去年美团、B站在上海大几十亿的买地建总部，到字节跳动在北京50亿买楼......，阿里，腾讯更不在话下。
Wind数据统计，仅A股上市公司中有1800多家上市公司持有投资性房地产，累计房产总值达到1.3万亿元。有时候上市公司抛售几套房产，当年的报表盈利就能从负转正。
这些公司绝大多数不是以炒房为目的，自用与投资并举。
但作为自用和投资标的典型，写字楼的行情在变化，戴德梁行发布的数据显示，2020年四季度，北京写字楼空置率达到17%。高力国际发布的数据，2020年北京写字楼空置率、租金同比降幅均处于近十年高点。
另外一种B端购房者，虽然是个体，但也坐拥多套房产。比如房姐、房哥、房叔、房婶，其目的不是满足刚需，他们已经不能算是C了，应该算是“小B”了。
比如2012年爆出的广州番禺的“房叔”，有21套房子；比如2013年的陕西神木的“房姐”，在京房产41套，面积近一万平米。
当然，还有很多正规的包租公、包租婆。因为各种原因，他们的财富积累速度超过绝大多数人，显然这也是投资，不算炒房，是一种理财手段。
这种“小B”端客户比例应该也不是少数，据央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,有两套以上住房的家庭占比为31%,而有三套以及以上住房的比例占到了10.5%。
最后，就是真炒房的B端购房者了。
以前他们的代表是是以地域联合操盘的温州炒房团、山西煤老板等等，别人一套套的买房，他们整栋整栋的买楼。
后来这个群体慢慢向平台化、程序化、标的化的作业方式演进，比如曾经的炒房界的大V“X库论坛”就是个平台、当年的燕郊炒房客是瞄准环京区域的精准作业、还有一些专业机构提供从摇号资格到贷款办理一条龙服务。
炒房的产业链都形成了。
过热过冷都不怕，政策补丁来伺候。从深圳开始，二手房价格被锁定了。春节前，深圳市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，其中最大的争议和影响是，官方给出的参考成交价与实际成交、挂牌价存在一定出入，官方的价格偏低不少。
B端不是房地产的主流市场，房住不炒的指导思想下，炒房的B端市场更会萎缩。
三、To G：共克时艰
To G的生意好做，也不好做。
如果是城投公司，左口袋和右口袋的事情，实在做不好，换个领导或者换个公司招牌，都能从头再来。
如果是民营地产企业，难度系数会大一些。华夏幸福的产业地产是to G的，它去年11月以来遇到一点事情。
它的产业地产商业模式是自建产业园区、产业招商，政府根据招商额支付服务费用。
华夏幸福的应收账款有几百亿，其中多数是地方财政对公司的欠款；此外，它重仓的环京地区商品房销售被严格调控，两面夹击之下，现金流出现问题是必然的。
在产业经济理论中，地方财政、房地产、产业发展应该是一个正反馈：更多的产业带来更多的就业和税收，带来更多的房地产开发，又能刺激更多的产业和税收。
理论是理论，还需要联系实际。
地方财政来源不只是税收，它主要包括两部分：税收和国有土地使用权出让收入，多年来一针又一针的鸡血打下去，对后者形成了依赖性，有依赖就会有偏废。
2020年中国房地产开发投资同比增长了7%，而基础设施、制造业的投资增速分别是0.9%、-2.2%，房地产仍是支撑固定资产投资增长2.9%的主要力量。
快乐的阈值总是不经意间被慢慢提升，靠卖地就能撑起地方财力，产业倒显得无足轻重了。
当房地产被定义为“灰犀牛”遭遇监管部门一再警告、当房地产企业被一道道红线捆绑的时候，地方财政、房地产、产业发展就可能便陷入了与预期相反的尴尬境地。
在这个“戒瘾”的过程，最先受到冲击的显然是一直以来的马前卒：房地产开发商。而城投乃至产业地产业务的to G模式，自然更是受到其冲。从融资角度来说，一些地方的城投公司的日子都不好过，更不要说华夏幸福这样一家民营企业了。
不过，中国的事情历来是具体问题、具体分析，头疼、脚疼都不要紧，都有药方。而且谁家的孩子谁家疼。
毕竟，无论是从税收还是土地出让收入角度，大型房企这样的成熟主体一时半会还不好被取代。
9月份的平稳渡劫的恒大是个例子，现在的华夏幸福也会是个例子，最后至多是公司股东、股份比例的一些变化而已。
在这里，要有一种超越周期的底线思维：时间和空间是可以互换的。赢不是最重要的，活下去才是最重要的，只要活下去，最后就能与一切和解。
始终要坚信：只要有G在，只要够大，就会渡尽劫波，笑看风云。
四、大事化小
看两组数据：
2020年全国土地出让收入同比增长15.9%。
地价涨幅超越房价；土地出让收入创33年出让史以来最高，这两个现象让人不得不相信：市场依然坚挺，房价依然会涨。
对整个地产行业来说，还是要靠C端客户：需要他们的真金白银和按揭贷款才能支撑起房地产行业的现金流。
而C端客户也没让人失望，依然坚挺，2020年全国新建商品房销售额增长8.7%。
部分地区的存贷比还可以挖一挖，放低城市入户门槛是必由之路。
有时候不逼一下自己，真不知道还有这么多刚需。
这边挖刚需，那边斗犀牛。两手抓，两手都要硬。
矛盾？
不，这叫辩证法。
也是中国智慧，就像《红楼梦》中的平儿说的：“大事化为小事，小事化为没事，方是兴旺之家。若得不了一点子小事，便扬铃打鼓的乱折腾起来，不成道理。”
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原标题： 房地产，toC、toB、toG
