焦虑的投资，在高价地上快周转

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对于百强房企而言，总体上可以分为三类：

（1）10%不差钱类房企，这类房企融资成本低，基本在5%以内，或是背靠大树，低成本融资输血

只要战略清晰，拿地往往不是一件非常难的事

拿地思路往往简单粗暴，拿大地、拿好地为导向，市场风险可控前提下，利润覆盖融资成本，同时实现规模扩张，也是可以接受的

（2）60%以上房企属于资金面并不富裕，融资成本基本在10%以上的

这类房企往往比较谨慎，一方面现金流不够充裕，另一方面大项目撬不动，土地市场毫无竞争力，稍有某个项目操盘不慎，可能就陷入财务危机

这类房企往往采用“农村包围城市战略”，从城市外围甚至是下沉县市突围，但项目投资额往往也是被集团卡得死死的

这类房企以上坤、银城、和昌等为代表

（3）剩下30%的房企处于中间档，拿地更加市场化

更加关注战略导向、操盘思路等，利润和规模的诉求并重，对于高价地往往是极致快周转，以提高自有资金使用效率

近些年来，随着宏观调控的常态化，势必将导致房地产行业的利润逐渐走低

快周转成为平衡项目利润的常态化操盘思路

招拍挂市场上，担心遇到两类对手，一类是不差钱的公司，另一类是不算帐的公司

拿地越来越难，高价地也越来越多，充分的市场竞争也侵蚀了超额利润

为了对冲项目低利润，快周转也被不同房企玩出了花样，代表房企包括碧桂园、中梁、旭辉等

所谓快周转，一方面是体现在工期进度，快速开发、快速开盘、快速回款

另一方面也是更重要的在于资金的快周转，快速收回资金，灵活的资金配置解决方案、提高自有资金使用效率，缩短现金流回正时间

而后者才是本质上的意义

近些年来，房地产从业者的幸福感极具下降也可以从两个维度来看：

一是项目利润本身就薄，自然会缩减开支，项目层面营销费和管理费也相对收紧

另一方面快周转导向对于开发速度、销售去化、财务回款等提出更高的要求

原本1年开盘，现在要求到半年，工作量自然会压缩

不仅是各家房企，地产从业者也是绷紧了神经

犹如钢丝上跳舞，稍有不慎，节点保不住、回款达不成、利润实现不了

对投资人员而言，快周转的目的是实现更高的资金回报，是个动态概念

为了实现快周转，房企对于投资的要求也越来越高

设计方案上要求拿地即报批

前期沟通上要求拿地即进场

工程进度上要求拿地即确定总包

成本上要求拿地前成本原则上不允许突破

人力条线也是要求，拿地后重点岗位人员即期到岗

而在前期阶段，投资一方面要忙着怼各个条线，另一方面也需要承担更多的角色

规划局沟通方案、住建局沟通提前施工、甚至要想着法子搞到地勘报告

投资也是绷紧了神经，地块拿到也就是欣喜一天，第二天还是得继续加油干

而拿不到的概率更大！