焦虑的投资,在高价地上快周转

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2021-01-18 11:04 1218 0 0
高价地侵蚀了市场超额利润

作者:陌爷地产圈

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

作为一名资深的房地产投拓,吾日必三省吾身:

该到哪里拿地?

该拿什么样的地?

怎么样才能拿到地?

经历了房地产的数轮周期,也从投资小白做到区域投资总,不得不说:

今年的拿地现状是最难的,而且以后会越来越难

01

拿地越来越难,地王越来越多!

对于百强房企而言,总体上可以分为三类:

(1)10%不差钱类房企,这类房企融资成本低,基本在5%以内,或是背靠大树,低成本融资输血

只要战略清晰,拿地往往不是一件非常难的事

拿地思路往往简单粗暴,拿大地、拿好地为导向,市场风险可控前提下,利润覆盖融资成本,同时实现规模扩张,也是可以接受的

(2)60%以上房企属于资金面并不富裕,融资成本基本在10%以上的

这类房企往往比较谨慎,一方面现金流不够充裕,另一方面大项目撬不动,土地市场毫无竞争力,稍有某个项目操盘不慎,可能就陷入财务危机

这类房企往往采用“农村包围城市战略”,从城市外围甚至是下沉县市突围,但项目投资额往往也是被集团卡得死死的

这类房企以上坤、银城、和昌等为代表

(3)剩下30%的房企处于中间档,拿地更加市场化

更加关注战略导向、操盘思路等,利润和规模的诉求并重,对于高价地往往是极致快周转,以提高自有资金使用效率

近些年来,随着宏观调控的常态化,势必将导致房地产行业的利润逐渐走低

快周转成为平衡项目利润的常态化操盘思路

招拍挂市场上,担心遇到两类对手,一类是不差钱的公司,另一类是不算帐的公司

拿地越来越难,高价地也越来越多,充分的市场竞争也侵蚀了超额利润

02

极致快周转让每家房企绷紧神经

为了对冲项目低利润,快周转也被不同房企玩出了花样,代表房企包括碧桂园、中梁、旭辉等

所谓快周转,一方面是体现在工期进度,快速开发、快速开盘、快速回款

另一方面也是更重要的在于资金的快周转,快速收回资金,灵活的资金配置解决方案、提高自有资金使用效率,缩短现金流回正时间

而后者才是本质上的意义

近些年来,房地产从业者的幸福感极具下降也可以从两个维度来看:

一是项目利润本身就薄,自然会缩减开支,项目层面营销费和管理费也相对收紧

另一方面快周转导向对于开发速度、销售去化、财务回款等提出更高的要求

原本1年开盘,现在要求到半年,工作量自然会压缩

不仅是各家房企,地产从业者也是绷紧了神经

犹如钢丝上跳舞,稍有不慎,节点保不住、回款达不成、利润实现不了

03

投前如何思考快周转

对投资人员而言,快周转的目的是实现更高的资金回报,是个动态概念

为了实现快周转,房企对于投资的要求也越来越高

设计方案上要求拿地即报批

前期沟通上要求拿地即进场

工程进度上要求拿地即确定总包

成本上要求拿地前成本原则上不允许突破

人力条线也是要求,拿地后重点岗位人员即期到岗

而在前期阶段,投资一方面要忙着怼各个条线,另一方面也需要承担更多的角色

规划局沟通方案、住建局沟通提前施工、甚至要想着法子搞到地勘报告

投资也是绷紧了神经,地块拿到也就是欣喜一天,第二天还是得继续加油干

而拿不到的概率更大!

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“陌爷地产圈”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 焦虑的投资,在高价地上快周转

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