丁祖昱评楼市 作者：编辑部CRIC证券
近日来，地产股表现强势，5月11日，房地产板块午后拉升，多只个股盘中涨停，收跌1.01%。
消息层面上，重点城市苏州、南京相继为楼市松绑，央行则表示支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
当前资本场最大的问题在于，受房企暴雷、信用危机频出的影响，原有行业信念、相对估值标准不断被市场实际表现所打破，行业仍需要很长一段时间的修复期。
01 超七成样本房企股价下跌
当前可谓楼市低迷，股市不振。
克而瑞证券数据显示，克而瑞内房股领先指数4月震荡后下行，月末跌至上月水平，指数下降1.6%。同期，恒生指数下降4.3%，恒生中国内地地产指数下降1.7%，房地产（申万）板块下降11.3%。
自2021年1月1日至4月底，克而瑞内房股领先指数跌幅38.1%，同期恒生中国内地地产指数跌幅37.4%，恒生指数跌幅22.6%，房地产（申万）板块跌幅13.4%。
图：克而瑞内房股领先指数及恒生中国内地地产指数走势
备注：恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共10只，分别为：中国海外发展、世茂集团、龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园、中国恒大、恒大物业、碧桂园服务、融创中国。
上市房企涨跌幅情况如何？
我们筛选了TOP200房企中86家A+H股上市房企，截止5月11日，86家A+H股上市房企股价平均下跌7.9%。
其中，有63家房企股价下跌，最大跌幅为85.3%，有20家房企股价上涨，最大涨幅达349.5%。无论是A股还是港股内房股，股价走势也有分化迹象，保利、中海等国企、央企性质的地产公司表现强势，股价上涨也多为类房企。
当下多数上市民营房企仍然面临较大的资金困难，基本面良好且发展稳健的房企在股价表现上也会优于其他房企。
从市值来看，截止5月11日，86家A+H股上市房企整体市值平均缩水5%，千亿市值房企目前仅有8家。
表：86家样本房企年初至今股价涨幅前十排名
数据来源：克而瑞证券
02 估值水平仍维持低位
克而瑞内房股领先指数估值水平仍维持低位，
4月克而瑞内房股领先指数估值整体PE较上月上升，上旬达到今年最高水平；PB微幅下降，月初走势呈现回升。指数相对恒指PE较上月上升，首次高于2021年均值，月末回落，相对恒指PB较上月下降，月末至0.2%。
克而瑞内房股领先指数成分股整体PE 2022年4月周均值为5.14，高于上月周均值4.31，月初明显回升，接近2021年全年周均值5.75。
图：4月克而瑞内房股领先指数PE整体较上月上升
数据来源：Wind 克而瑞证券资产管理部
图：4月克而瑞内房股领先指数相对恒指整体PE首次高于2021年均值
数据来源：Wind 克而瑞证券资产管理部
备注：相对PE=（克而瑞内房股领先指数成分股整体PE/恒生指数成分股整体PE-1）*100%
房股领先指数成分股PB相对恒指成分股4月出现较大幅度回落，月末至0.2%， 总体维持低位。
4月相对恒指PB周均值为2.4% ，低于上月的周均值7.2%，低于2021年全年相对恒指PB周均值22.5%。
克而瑞内房股领先指数成分股4月整体PB周均值为0.76，低于上月周均值0.79，4月上旬有所回升，低于2021年全年PB周均值0.97。
图：克而瑞内房股领先指数PB估值走势与3月持平，中旬开始下降
数据来源：Wind 克而瑞证券资产管理部
图：4月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PB下降
数据来源：Wind 克而瑞证券资产管理部
值得注意的是，2021年至今，房企暴雷频现，股票、债券价格波动剧烈，在此情况下，原有的行业信心、估值体系不断被打破。
要知道，市场原有估值体系更多是相对估值，但市场下行之下参考标的缺失，评价标准、财务优化等容易失真，相对估值则更容易被舆情所操控，行业往往会采用较为悲观的模式去估值，因此很难呈现出企业真实的价值，一些基本面良好的企业则容易被误伤。
房地产行业的信心需要重塑，无论是从楼市成交情况，还是资本市场表现来看，当前楼市最大的问题仍然是信心问题。毕竟当前任何一些风吹草动，都很有可能刺激行业的敏感神经，而投资者也应给予行业及房企恢复元气的时间。
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原标题： 超七成房企股价下跌，原有估值体系被打破
