地产三哥 作者：地产三哥
来源：地产三哥（ID:dichansange)
熬鹰，从吃、喝、睡、站、飞，一直到体重的增减，都必须在规定时间内完成。
熬鹰的第一步是“开食”。
鹰是猛禽，野性极大，被擒后对人怀有很深的敌意，在这种情况之下，你用手拿什么东西喂它，它也绝对不会张嘴去吃。
这一步的训练目的，是要让它明白，人、手是对它没有危害的，不单没害，而且从今往后，它就只能跟人混，吃手食了。”
据REDD引述消息，央行要求保利等9家国企通过收并购项目的方式，为中梁等11家房企提供流动性支持。
央行制定名单后，通过电话一对一通知了相关房企，让其准备资产处置事宜。对此，“名单”中的中梁地产、融信集团、绿地控股及中南建设、阳光城等企业，在接受财联社记者采访时均否认接到央行“一对一”电话通知。
本文并不假定这一消息的真假，只从这一消息出发，对“9+11”的背景、规模、财务指标等简单梳理一下。
一、“9+11”房企名单以及背景
9家央（国）企房地产企业背景：
涉及到的民营房企11家，它们的上市平台是：绿地控股、世茂集团、融创中国、中梁控股、中南建设、阳光城、融信中国、富力地产、中国奥园、荣盛发展、佳兆业。
能得到两点信息：
1、这9家央（国）企的大股东最终都是央企，最终都是国资委100%控股的，所以这并非是从地方层面的救助与协调。
2、这是基于收并购项目的合作，而非战略投资层面的合作。
二、“9+11”房企的规模
“9+11”中，从2021年度合同销售和员工人数来看：
除了保利发展、华润置地、中海地产、金茂、招商蛇口是头部企业之外，其余央（国）企并无规模优势。
央国企在规模上没有优势，如果从销售的人均效率来看，央国企是0.1亿元/人，优于民企。
以局外人的眼光来看：保利、中海、华润置地、招商蛇口收并购还则罢了，操过那么大的盘，企业管治方面风险可控。
大悦城、五矿地产、绿发（鲁能）规模上是有比较劣势的，所以，它们对于民营企业的项目收并购应该就是拿钱收项目股权、追加投资，过程中民营房企继续干活。否则，就有点“蛇吞象”了，未必能消化好。
收并购项目无非是“财”与“人”的合并和重新分配。项目开发结束，项目公司也就不存在了。
从这个角度看，民营房企这一波失业潮还没有到高峰。
三、“9+11”房企的财务指标与融资成本
几个代表性企业的“三条红线”指标和融资成本：
身份的差异是根本：各自要求不同，央国企追求安全稳定，民企追求效益，这必然依赖规模和效率。
本轮调控常态化。迄今为止，市场和政策都没有给出更明确的预期，时间拖得越久，对绝大多数民企的打击是无差别的。
草木皆兵，风声鹤唳。就看谁家的抗击打能力更强、家底更厚实了。
REDD的这则消息，提到了美元债敞口风险的应对。无差别打击、无拐点预期之下，民营房企美元债“发新还旧”的几率很小，交换展期是大多数的必然选择。
这种情况似乎有蔓延趋势：自从市场传闻一笔3亿美元的可转债没有成功发行之后，之前相对风平浪静的碧桂园，这两天“股债”也都闻风惊动。逼得碧桂园出手回购美元债护盘。
对此，市场上有两种意见：一种认为这是有关方在做空碧桂园；一种认为是询价的收益率低了，12月中旬，碧桂园的发行的境内公司债券利率6.30%。
无论是被做空、还是价格低了，可以说明现在的市场情绪敏感而脆弱。
房地产开发龙头民企尚且如此，按目前情况和市场预期，绝大多数民营房企的融资渠道将更加狭窄，融资成本将更高。
四、并购贷的逻辑：熬鹰
项目收并购，涉及买卖双方，这是一个需要博弈的交易。
凭什么买你的？
凭什么卖给你？
如果是带有命令色彩的，那应该是谁来决定交易什么？什么代价进行交易？
这中间又会涉及到多少可能存在漏洞的地方？
显然，目前这种并购还处于“拉郎配”的前戏阶段。会如何演进呢？因为以上四个问题，大概还是走一步、看一步的推进。
一种刻意而无奈的低效。
所以，“9+11”只能是民营房企自救方案中的一种，而且可能是“雷声大雨点小”的那一种。
你可以相信别人，但不要把希望放在别人身上。
熬鹰，是人与鹰的意志较量。
双方一致僵持着，因为不能进食、不能睡觉，鹰的野性被慢慢消磨，最终鹰的意志被彻底击垮，成为人手臂上的猎鹰。
“鹰的驯化不同于其他鸟类，行内有句老话，叫“紧七慢八，十天到家”。就是说熬鹰的过程，快的七天完成，慢的八天结束。”（于谦《玩儿》）
如果十天还没训练成功，这架鹰就废了，永远熬不出来了。
如果真的把鹰熬死了或者熬废了，重抓一只。
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原标题： 房地产企业的“9+11”
