观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
5月，房企销售已逐渐走出疫情阴霾，万科亦实现同比转正。
观点地产网 房企5月销售已经逐步回到正轨。
6月初，万科企业股份有限公司发布公告披露5月销售及近期新增项目情况。
公告中显示，2020年5月，万科实现合同销售面积386.8万平米，同比增长5.68%，环比增长27.32%；合同销售金额612.8亿元，同比增长5.67%，环比增长27.8%。
截至前5月，万科累计实现合同销售面积1575.5万平米，同比减少5.14%，降幅较上月的 8.2%进一步缩窄，合同销售金额2471.1亿元，同比减少7.66%，降幅较上月的 11.3%进一步缩窄。
据悉，截至5月末，万科已认购未签约的金额已超过570亿。
销售回温
事实上，5月，房企销售已逐渐走出疫情阴霾，万科亦实现同比转正。一位知情人士向观点地产新媒体透露，万科前期推盘没有跟上，5月加大了推盘，单月推盘量就达到约700亿元，去化率约61%，是一个比较好的水平，前五月推盘量约2000亿元。
之后，万科也将保持一定规模的推盘量，6月的推盘量约为650-750亿。“以往万科在上下半年的推盘比例一般是4:6，这也大致符合公司全年计划。”
万科的管理层认为，较大规模的推盘和较好的去化率足以支撑未来的销售。
随着疫情得到控制，大众的日常活动恢复正常，购房热度得到明显提升。以万科为例，5月客户到访量环比四月增长22%，同比增长6%。
万科之外，绝大多数企业的销售也逐渐回温。前五月，恒大累计合约销售2727.9亿元，同比增长约17.8%；碧桂园权益销售额达到约2060亿元，同比下降7.03%。而在观点指数披露的前五月房企销售金额TOP100中，碧桂园的全口径销售额达到约2913亿元。
新增开发项目方面，万科在4月新增10个开发项目的基础上，也保持一定纳储节奏，新增加开发项目9个。
公告中披露，新增项目分别位于深圳、佛山、长沙、南京、无锡、太原、银川、西宁、郑州，以一二线城市为主。
其中9个项目拿地总建面175.7万平米，权益面积为92.2万平米，按面积权益比例为53%。全口径拿地金额为165.03亿元，权益拿地金额为103.69亿元，金额权益比例为63%。平均地价约为5100元/平米。
综合前5月投资拿地情况，万科前五月共新增开发项目30个，六成通过招拍挂获取，四成通过股权收购方式获取。上述项目累计拿地金额342亿元，权益金额212.51亿元，全口径建面656万平米，权益建面是414万平米。
照此计算，万科前五月拿地金额占销售金额比重为13.8%，而在去年全年这一比例为 30.88%。
显然，五月万科土地投资较为谨慎。“前五月拿地确实比去年少，万科会在继续控制投资基础的情况下，加大项目的选择。正常来看，下半年的拿地应该会超过上半年。”
上述知情人士续指，万科土地储备保持在一个合理的数量，能够保障未来两年以上需要，有一定空间可以去挑选项目，接下来也会寻找适当的机会，通过公开市场或收并购的方式获得好的项目。
不过，万科谨慎投资的同时，全国土地却呈现出“报复性增长”的趋势，主要集中在以长三角、大湾区的一二线城市。
观点地产新媒体了解到，于5月，北京、广州、深圳、福州、武汉、南京、无锡等城市均有大规模土拍，房企拿地积极性明显上升，土拍溢价不断走高。
“尽管疫情对房企的资金链造成了一定冲击，但近期信贷政策相对宽松，融资环境亦有所改善。”一位业内人士在接受采访时表示，资金环境、城市土地供应力度加大以及销售回升都支撑了房企拿地的信心。
但是，在他看来，近期土地市场有些过热，地市火热程度甚至超过了销售市场。“万科去年公开市场拿了比较多土地，或许是因为这个原因，有意放慢购地速度。从保持利润率的角度来看，这无可厚非。”
万科“不缺钱”
另外，随着融资环境改善，万科的发债成本进一步下行。5月内，万科成功发行25亿元公司债，期限分别为5年期及7年期，5年期票面利率低至2.56%。
据悉，这一利率相较去年9月发行的相同期限的产品，票面利率下行近100bp，较3月发行的同期限产品，票面利率下行了46bp。
于6月初，万科亦下调“17万科01”公司债券票面利率，在该债券存续期后2年，票面利率由4.5%调整为1.9%。
基于此，万科也有将之前成本较高的债券回售的安排。
万科这一发债利率让同行艳羡，作为支撑的是万科长期较低的负债率。兴业证券一份研报中称，截至一季度末，万科净负债率为34.3%，在手货币资金为1732.7亿元，短期借款和一年内到期的负债为897.8亿元，短期偿债倍数为1.93倍。
而近期万科配售新H股也将令其偿债指标进一步强化。6月4日，万科订立配售协议，拟向不少于六名承配人配售约3.156亿股新H股，配售价为每股H股25港元，预计所得款项净额约78.65亿港元。
配售股份占万科现有已发行H股20%，以及全部现有已发行股本约2.79%，经配发及发行配售股份扩大后，占比又分别为16.67%、2.72%。
“去年2018年股东大会上就给予了H股配股的授权，也已经获得证监会的批准，今年四月我们拿到了批文，也观察了一段时间。”按照万科管理层的说法，此举能够提升公司H股流动性，不希望浪费这次机会。
观点地产新媒体了解到，早在2014年进行B转H时，万科曾提及，香港上市规则规定公众人士须一直持有发行人已发行股本总额至少25%，部分情况可酌情15%-25%之间，而万科流动性只有11.9%，远低于港交所要求的比例。
因此，2019年4月，万科首次增发已发行H股20%股份，配售价为每股29.68港元，配售所得款项净额约为77.8亿港元。发行完成后，H股占万科总股本比例从11.91%上升至13.96%。
在此次3.156亿股配售完成后，H股占万科总股本比例将从13.96%升至16.3%，初步满足港交所15%公众持股的下限要求。
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