不良资产投资观察 作者：观察哥
来源：不良资产投资观察(ID：biyuefinance)
不良资产，AMC饮“头啖汤”
随着经济周期和市场行情的变化，中国不良资产市场从最初的政策性剥离，经过商业化转型，逐渐进入蓬勃发展的市场化竞争阶段。而随着股市、楼市等投资热潮的褪去，不良资产成为了新的投资热点之一。
政策环境的开放，使得万亿规模的不良资产寻求市场消化渠道，同时国内外资金也疯狂涌入嗅探着投资商机。在这供需两旺的表象之下，潜藏着行业生态的失衡：资产端的价格飙升，而资金端却越发谨慎，究其原因，是因为以交易溢价为目的的传统交易模式无法体现资产的真实价值，行业的终端处置能力无法满足社会对不良资产的消化需求和投资需求。未来谁能够站在社会需求端的立场，谁能建立起需求为导向的终端处置能力，谁就能在行业的洗牌中立于不败之地。
一笔常规的不良债权从形成到处置退出至少要经过“银行客户经理→银行审查→银行审批→贷后管理→预警→银行资产保全→AMC→投资人→服务商→终端退出”，每一手的转移都伴随着真实信息的打折扣或者信息变化的遗漏。所以，无论在哪个环节接触到不良债权，对所有前手信息的捕获至关重要。而AMC作为不良资产的第一个信息接盘侠，无疑对于判断资产包优劣是具有先发优势的。
万科入局深圳资产，股东大牌云集
4月28日，深圳资产管理有限公司（以下简称深圳资产）成立，注册资本41.5亿元，万科入股10亿控股24.1%。至此，广东成为第一个有四家AMC的省份，前三家已获批地方AMC分别是广东粤财资产管理公司、广州资产管理公司和深圳市招商平安资产管理有限责任公司。
工商信息显示，深圳资管的法定代表人为姚飞，公司经营范围包含收购、受托经营金融机构、地方金融机构、互联网金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等业务。
除了万科这个股东很亮眼之外，其他股份也身份不俗。
在股权结构上，深圳市投资控股有限公司为第一大股东，持有50.6%股权；深圳市罗湖引导基金投资有限公司、中国国新资产管理有限公司，分别持有22.89%股权、2.41%股权。进一步进行股权穿透可以发现，上述三家公司分别由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会、深圳市罗湖区财政局以及国务院100%控股。
深圳资产暂时还不能批量处置不良资产。那何时获得牌照？中国银保监会官网及广东银保监局暂无深圳资产牌照的批复。
据了解，AMC牌照发放有越来越严格之趋势。2019年底，地方AMC首次扩容，北京资产管理有限公司、长沙湘江资产管理有限公司、成都益航资产管理有限公司分别为所在省市的第二家持牌的地方AMC。在此之前，已经获得中国银保监会批准、正式备案的地方AMC共有53家。2017年和2018年新增获批的机构分别为11家和10家，2019年新增获批机构数量仅为3家，较往年大幅度减少。
剖析地方AMC的发展历程，56家地方性AMC集中于2014-2019年五年期间内批复，具体来看2014年10家、2015年9家、2016年13家、2017年11家、2018年10家、2019年3家。
之前，广东省已有3家地方AMC：广东粤财资产管理有限公司、广州资产管理有限公司、深圳市招商平安资产管理有限责任公司。其中，广东粤财成立于2006年，获批复于2014年，其余两家均成立于2017年，并于2017年获批。
万科窥视不良，早有端倪
对于上述消息，万科方面予以确认。
入股深圳资产管理有限公司背后，万科的逻辑与意图是什么？
对此，万科方面暂未有回应。不过，有接近万科人士对分析称，今年是收并购大年，万科此举的背后逻辑是有意参与国企混改，收购一些国企的房地产业务，拓宽扩张路径。
此番猜测并非空穴来风。
早在万科2017年中期业绩会上，董事长郁亮就曾透露：“目前在做两个潜力业务，就是轨道+业务，轨道物业不仅仅和深圳地铁合作，也和比亚迪合作，云轨业务；第二个是混改，我们现在也在做混改，未来大家看到我们混改的话也不要觉得奇怪。” 郁亮表示，目前混改机会很多，但选择前提是能给公司带来价值增量，不搭界的业务不会考虑。
2018年初，万科首次试水浙江国企混改。
在浙江国资委的“国企去房地产化”背景下，2018年1月，浙江省属大型国企杭钢集团在浙江产权交易所将其部分房地产业务股权挂牌。 这些项目的接盘方正是万科。当年3月，万科以底价17.82亿元，取得了杭钢集团上述8个项目资产包，成为这些公司及项目的大股东和操盘方。藉此，万科得以首次进入台州、马鞍山、诸暨三个新城市。
2019年2月25日，万科董事长郁亮曾在万科2019年目标及行动沟通会上指出：“除了不良资产，我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”。
2017年，万科曾击败保利、华润、碧桂园、信达等巨头，以551亿元拿下广州广信不良资产包，引起行业内极大关注。此后，在北京、杭州等全国多地，万科都积极参与当地重大涉房类不良资产的收购和盘活。
在招拍挂竞争日益白热化的市场形势下，房地产公司拿地越来越难，通过不良资产等特殊机会渠道获取土地资源是一种差异化的有效方式。
融创+广州资产 VS 万科+深圳资产
去年年底，融创与越秀金控旗下的广州资产管理有限公司举行战略合作签约仪式，共同推进不良资产收购、企业并购重组、不良资产经营等业务。也就是广州资产在前端低价买买买，融创在后端收收收！与地方AMC进行深度合作，也能让融创在收购成本上降得更低。
虽然不少地产公司也从AMC手中购买不良资产，但局限于自身开发能力和资金实力，一般也就是小打小闹。
此次融创华南正式和广州资产管理公司深度战略合作，在地产圈和不良圈恐怕都是首次。减少了信息不对称，融创拿项目的价格优势不言而喻。
广州融创文旅城正是融创“世纪并购”中13个文旅项目其中之一。融创广州文旅城的雪世界着实让南方人大开眼界，成为其最大卖点之一，占地面积7.5万平方米，是世界超大室内滑雪场，场内造雪面积超4万平方米，平均厚度50厘米。拥有世界少有的66米落差、最大坡度21度的立体交叉雪道，还有相当于从22层楼飞驰而下的世界超长的初级雪道，长达460米。在融创广州文旅城开业当天，人流量达到30万人次。
当初436亿收购万达旗下13个文旅项目等资产包时，被业内称之为“蛇吞象”。但是短短几年，这13个文旅项目陆续开业，均称为当地旅游地标，并为其商品房项目输送了大量的客户。用孙宏斌的话说，当初花436了亿，现在卖出了1600多亿。
在融创中国业绩发布会上，孙宏斌说：“今年是地产洗牌年，并购的机会远远超过以往任何一年。”这也给万科做了非常好的先锋榜样，同时也带来了压力，这也就不难解释，这次万科为什么选中深圳资产，确实有点划地抢攻的节奏。融创+广州资产 VS 万科+深圳资产，房地产产业巨头与地方AMC的结合已经是新战场！
银保监：将出台AMC改革措施
今年以来，AMC江湖风起云涌，全国第五大AMC中国银河资产获批，外资AMC也在持牌的路上奔袭……3月，银保监会首席风险官肖远企表示，未来会有更多的外资和合资的AMC落地。市场放开但监管层对AMC的管理也势在必行。日前，银保监会副主席周亮公开透露，下一步将研究出台针对金融资产管理公司（AMC）的改革措施。
据业内人士透露，AMC控股公司的方案已经成型，原本计划在2020年两会前后推进。受新冠疫情影响，两会延期，导致相关工作或有推迟。这一改革思路大概率是在将传统四大国有AMC公司之上成立控股公司，级别可能为副部级单位，由此来完善相关金融国资的分级管理，并将财政部和四大AMC相对风险隔离。目前AMC控股公司的相关领导班子还未最终确定。“总裁的人选预期一直都很稳定；对于董事长的人选，中组部还没最终敲定。”
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