观点丨房企扎堆申报商业REITs，商业地产的格局要变了

作者：编辑部 普睿研究

来源：丁祖昱评楼市

去年底，商业不动产公募REITs正式开闸。商业地产圈，一夜之间被点燃，相关项目申报井喷式增长。

数据显示，自2026年1月底首批申报至3月12日，沪深交易所累计收到15单申报项目，其中有14单已获得受理。

在上述15单申报项目中，有保利发展、新城控股、首开股份等7家房企参与。

房企抢滩商业REITs，才刚刚开始。

#01

商业不动产REITS开闸申报井喷

近期，公募REITs市场热度不减。

先是华夏金茂商业REIT亮出2025年成绩单，随后新城控股旗下的广发吾悦封闭式商业不动产证券投资基金状态更新为“已受理”，紧接着星河控股旗下红土创新星河集团商业不动产REIT完成申报。

2025年12月31日证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式开始商业不动产REITs的试点。自此，商业不动产REITs开闸，申报项目井喷式增长。

根据证监会披露数据，截至3月15日，商业不动产REITs项目申报已达15单，项目主要集中在商业综合体、零售商业、办公楼和酒店四类业态。

从计划募集金额来看，截至3月15日，除了最新申报的红土创新星河集团商业不动产REIT之外，其余14家计划募集金额达到443.8亿元。

从行业全景看，中国公募REITs已进入规模化、多元化发展的新阶段。

据普睿研究统计，2025年上市的公募REITs募集资金总额为468亿元，其中扩募规模60.2亿元。截至2026年2月底，我国公募REITs已上市的总规模已经达到了2154.7亿元。

值得注意的是，房企在这一市场的参与度仍然较低，截至3月11日，已上市的12只房企系REITs规模仅占全市场的13.9%。

不过，这一局面正在被改变。

#02

从试水到“抢滩”

REITS打开存量盘活新通道

过去，持有优质存量资产的房企在公募REITs市场多处于试水阶段。

2021年以来，共有招商蛇口、华润置地、中国金茂、万科、首创城发、大悦城、金隅集团、上海地产、凯德置地和中海地产的12只REITs产品完成了上市，其中2只完成了扩募，总募集规模299.24亿元。

其中，2024年为阶段性井喷期，全年共有6只REITs产品上市，多以消费类REITs产品为主。在2023年10月消费类公募REITs正式纳入试点范围，当时中国金茂、万科、华润置地和首创均积极参与。

整体来看，房企消费类REITs经营稳定。

以华夏金茂商业REIT为例，2025年第四季度业绩说明会上可以看出，长沙金茂览秀城出租率稳定在99%，主力商户租金较评估基准日提升约5%，非租收入通过主题策展、城市节庆与外广场运营实现系统性增长，年化现金流分派率介于3.86%至5.15%之间，全年可供分配金额完成率突破102%。2024年发行的五只消费类REITs的可派息比率，在整体公募REITs市场中长期处于平均水平之上。

去年12月底，商业不动产REITs试点开启，政策窗口打开，房企在公募REITs市场的积极性也发生了转折。

据统计，截至3月15日，房企系已有保利发展、新城控股、首开股份等7家企业短期内申报了7只商业不动产REITs，目前有6家在审批流程中，红土创新星河集团商业不动产则是最新申报的项目。从数量上来看，房企系占比接近一半。房企参与公募REITs的热情明显提升。

自商业不动产REITs试点启动以来，短短两个多月，申报项目已达15单，其中房企系占据近半壁江山，保利、新城、首开等7家房企密集抢滩，一场关于存量资产的资本竞速已然开启。这一轮加速布局背后，不仅是房企敏锐捕捉资本窗口，更标志着行业正从传统的地产开发模式向“运营持有+资本循环”的加速转型。

尽管当前房企参与公募REITs的广度与深度仍显不足，但商业不动产作为优质底层资产，正成为撬动存量盘活的关键突破口，未来有望加速释放REITs市场潜力。

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原标题： 观点丨房企扎堆申报商业REITs，商业地产的格局要变了