朱中一:房企要改变高杠杆、高负债发展的局面

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2020-08-16 09:44 417 0 0
房企要顺应政策环境、市场环境,精准地分析市场,高度重视企业的融资和现金流,高度重视产品的质量和企业的信誉,切实改变长期靠高杠杆、高负债运行和粗放式的经营管理局面。

作者:观点地产新媒体

来源:观点(ID:guandianweixin)

房企要顺应政策环境、市场环境,精准地分析市场,高度重视企业的融资和现金流,高度重视产品的质量和企业的信誉,切实改变长期靠高杠杆、高负债运行和粗放式的经营管理局面。

朱中一(中国房地产业协会原副会长兼秘书长):各位专家、各位朋友,大家好!

很高兴应邀前来参加2020年博鳌房地产论坛。

观点地产机构从2001年起主办的博鳌房地产论坛,每年一次,今年已是20次,已成为行业中很有影响力的论坛,确实不易。

这20年,也是房地产业快速发展的20年,是几经调控不断发展的20年。会前,一些媒体和企业问我对韩正副总理7月24日讲话中谈到的长效机制及其实施方案的理解。在此,我结合以往的工作与思考,就顺应长效机制政策环境,谋求行业转型发展问题,谈一下个人看法:

本人过去较长时间在建设部政策法规司、办公厅任职,参与了城市房地产管理法等法律、法规及政策性文件的制定。2006年4月到中房协任副会长兼秘书长后,听到一些会员单位对房地产调控的反映,于是,我们组织了多方面的专家,围绕“十二五”住房发展规划和房地产中长期制度建设这个主题,分若干专题进行了研究,最后形成两份报告,分别于2010年6月、2011年1月,上报了住建部、发改委、科技部。

之后,我还多次受领导部门和新华社之约,就有关专题提交了建议,有关领导还将我的多份建议批示有关部门研究。如,时任国务院副总理李克强2012年元月11日在我的《抓住调控时间窗口建立房地产中长期制度的建议》上批示,住建部要……进一步研究我国住房制度、政策和房地产调控长效机制问题……。这说明,克强同志在2012年元月就要求住建部研究房地产长效机制的问题了。之后,住建部于2012年9月印发了《全国城镇住房发展规划(2011-2015年)》。

房地产税收制度是房地产长效机制中的重要组成部分。2013年11月召开的十八届三中全会明确提出,“加快房地产税立法并适时推进改革”,倍受社会关注。

2014年3月,在发改委、住建部等多方面努力下,中共中央、国务院在《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中提出,调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。各城市编制住房发展规划……这是我在中央政府文件中首次见到对长效机制的明确要求。

2016年12月的中央经济工作会议进一步指出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等市场。

近两年,中央还一再强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因地施策,一城一策,全面落实城市政府主体责任等内容。上月24日韩正副总理在房地产工作座谈会上的讲话,内容都与长效机制及实施方案有关,相信各位都已学习过。

近几年,国务院有关部门在构建、完善长效机制和基础制度,如市场的监测、预警预报制度、住房信息的联网制度等方面做了很多工作。一些城市也结合实际,在住房发展规划和促进当地市场平稳健康发展文件中,制定了长效机制实施方案。

综合上述分析,我个人认为,长效机制的框架和主要内容已比较清晰。

制定、实施房地产长效机制及其实施方案,首先要坚持房住不炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段,这有利于房地产按照自身的规律平稳发展,也有利于国家经济转型升级发展的大局。

长效机制的目标,一是促进市场平稳健康发展,近期主要是稳地价、稳房价、稳预期;二是解决好百姓的安居宜居。

长期机制的内容,一是明确规划期内的住房发展目标,完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度,发展租赁住房;二是与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度;三是房地产市场的监管、整顿与调控。

房地产是不动产,房地产市场是区域性强的市场。对房地产市场的调控,要实行三级联动,国务院有关部门、省、自治区政府负责指导、监督,城市政府承担主体责任。城市政府按照长效机制的要求,制定实施“一城一策”方案,组织编制住房发展规划;对出现的问题,及时采取针对性的措施,包括经济的、法律的和必要的行政手段。实践证明,这种调控机制和地方采取的措施,是必要的,也是有效的。长沙从2019年4月起停止执行家庭第二套住房的契税优惠政策。深圳从上月起将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。这种用财税政策调节住房需求的办法,更符合长效机制的要求。

在当前疫情防控常态化、经济下行压力大、美国挑畔不断、国内稳定和发展任务艰巨的情况下,政府仍坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,仍防止资金违规进入房地产市场,充分显示了中央政府维护社会稳定、促进经济转型的决心,坚持房地产调控、稳定房地产市场的决心。我们也要从大局出发,充分认识实施长效机制的重要性,共同维护好房地产平稳健康发展的市场环境。

疫情的影响是阶段性的,市场的需求是迟早要释放的。从市场需求看,我国2019年年末常住人口的城镇化率为60.6%,户籍人口的城镇化率为44.38%,要达到发达国家70%以上的水平起码还要十多年时间。城市的新增人口、新就业人员都需要住房。城镇老旧小区、棚户区改造的量还很大,今年新开工改造的城镇老旧小区就有3.9万个。再加上养老与健康地产、文旅地产、物流地产等业态的发展,及在向行业两头延伸方面,未来房地产的发展空间仍然是很大的。

但就全国而言,在绝大多数居民的住房条件已明显改善后,房地产由快速增长向平稳发展是大趋势,由数量增长型向品质提升型的转型是大趋势,行业集中度还将进一步提升。希望房企能顺应政策环境、市场环境,精准地分析市场,高度重视企业的融资和现金流,高度重视产品的质量和企业的信誉,努力夯实基础,切实改变长期靠高杠杆、高负债运行和粗放式的经营管理局面。骨干企业更要坚持绿色发展与诚信、品牌、社会责任理念,不断构建并提升绿色健康产业链、供应链水平,为行业的平稳健康发展做出贡献。

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原标题: 博鳌演讲|朱中一:房企要改变高杠杆、高负债发展的局面

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