保租房的保障性概念将越来越模糊

根据新华社消息，2022年4月，深圳市人才安居集团保租房项目报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。保障性租赁住房再次成为行业热议话题

4月20日，第23期睿和公开课在线上成功举办，此次公开课的主题正是“抓住保租房的大机遇”。

2020年10月，政府首度提出“扩大保障性租赁住房供给”。而此前，关于“保租房”的试点、政策发布及解读已持续了多年，多种类型的“保租房”也成功推向市场。如果此次保障性租赁住房REITs项目成功上市，意味着“保租房”的发展路径已完全打通，行业发展越来越明晰，租赁住房市场乃至房地产市场迎来了“大机遇”。

作为深耕不动产资管领域的研究平台，2022年以来，睿和智库走访了多家租赁住房企业，并实地调研了北京、上海的众多租赁住房项目。在此基础上，我们发布了多份关于保障性租赁住房的报告，包括：政策解读报告，系统分析了近些年来关于保租房的政策；项目调研报告，对市场现阶段主要保租房项目进行深度调研分析等等。

在本次睿和公开课上，我也有幸分享了自己对于保障性租赁住房的几个观点。

一直以来，有种说法是中国经济被房地产绑架了。数据显示，2021年中国房地产增加值7.7万亿，经济贡献度6.78%，如果再加上与房地产相关的，诸如装饰装修、建筑建材等行业，房地产行业对经济的影响度要更高。

事实上，房地产对于经济的影响并不在于体量的问题，而是其金融属性及周期性变化。从全球范围来看亦是如此，“十次危机九次地产”，每一次区域经济的下滑大都伴随着房地产价格的萎靡。于是，要不要救市、要不要刺激房地产市场都会成为每一次危机中的热点话题，“夜壶论”也由此而来。

如何让房地产市场稳定发展，而不是大起大落，从而降低对经济的冲击，应该是我们国家构建住房体系的第一个逻辑起点；第二个逻辑起点是“住有所居”，强调房地产市场社会福利属性。

这样来看，“德国模式”具有现实的参考意义。根据德国联邦统计局2019年发布、2020年更新的《德国住房》报告最新数据，2018年德国住房自有率为46.5%，53.5%的人口租房居住。简单来说，“德国模式”就是实行租购并举，购房和租房两条线发展。

可以看到，不同于其他发达国家房地产价格的周期性波动、大幅攀升，德国房地产价格长期稳定，扣除通货膨胀后，实际涨幅较小。而这一结果显然得益于德国租赁住房市场的大力发展，租房居住成为德国住房体系的主要特征。

同时，德国租赁住房市场的发展基于其“政府主导、市场参与”模式，根据2018年德国人口普查结果显示，当年2,370万套租赁式公寓中，约37%来自机构类开发商和运营商，63%的租赁式公寓来自私人、非机构房东（也称为业余房东）。

2016年，我国政府在工作报告中正式提出“建立租购并举的住房制度”，随后出台了一系列发展租赁住房的政策。2020年10月，政府首度提出“扩大保障性租赁住房供给”，此后，发展“保租房”成为政策重心。

对于中国租赁住房市场的发展历程，可以从两个角度来看：

显然，建立规模的租赁住房体系，如果完全依赖政府，会受地方政府资源投入所限制；如果完全依赖市场，则需面临资本逐利性带来的风险及周期波动。

这也正是“保租房”的由来，“政府主导、市场参与”。如果从2016年算起，保障性租赁住房是长期摸索的结果，从今天的结果来说，也经历了实践的检验。所以，对于保障性租赁住房，我们需要从中国住房体系建设的角度来看，它具有宏大叙事的基础。

“政府主导、市场参与”，尽管有德国经验在前，但“保租房”能否如预期般发展，进而成为新住房体系的基础，市场存在一定疑问。

根据规划，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间）。其中，北京、上海等一线城市规划均在40万套以上，相对于2021年底的数据，北京已有机构化运营的集中式租赁住房项目266个，房间规模为4.83万套(间)；上海共有511个集中式公寓项目，共计房间数11.57万套（间），保障房的发展空间显然非常巨大，这也是为什么在2021年开始，“保租房”乃至租赁住房再次成为市场热点的主要原因。

同时，2021年7月，住建部表示，新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

从规划的角度来看，验证了我们的第一个观点，政府希望能把保障性租赁住房提升到一定规模，在住房体系占据一定比例，真正实现“租购并举”。

对于如何实现这一规划目标，目前政府明确提出了五种供给渠道，包括集体土地、国有租赁住房用地、产业园配套用地、存量房改造以及企事业单位的土地。其中，前四种是主要的构成。以上海“十四五”的规划为例，国有租赁住房用地、空置存量、产业园配套占比分别为30%、30%、17%。

具体来看，国有租赁住房用地大体又分为两类：纯租赁用地和配套租赁用地。前者如上海的R4地块；后者如2021年12月北京住建委要求各区新供商品住房，每年应按照新供住宅项目建筑面积的一定比例（原则上按20%比例）配建保租房。不同的地方在于，前者由企业自持，后者由政府回购。

目前，包括集体土地、国有租赁住房专用地、产业园配套用地、存量房改造在内的各种保租房项目都有项目成功入市，特别是集体土地、国有租赁住房用地带来的新型租赁社区项目，将会改观年轻群体对于租房这件事的认知。

如果要打通保租房的发展路径，还有一个问题需要解决，即资金的问题。除了传统的间接融资工具支持外，将保租房纳入REITs试点也有了新进展。

2022年4月，深圳市人才安居集团保租房项目报送到国家发展改革委，预计将很快上市。对于保租房项目通过REITs上市，此前市场主要担心的是投资回报的要求，即能否满足不低于4%的分红回报要求。而根据我们测算，单位面积成本1万的租赁住房，其租金到50元/月/平方米，可达到4%的投资回报率要求，通过对目前已入市的部分项目测算，部分集体土地项目和纯租赁用地项目是可以达到投资回报要求的。

从供给到退出的全流程已经完整，所以，我们认为保障性租赁住房的发展路径已经走通。

之所以提及保租房的保障性概念，在于此前我们在上海调研时，大家常提及“纳保”问题，大家都在问自己的租赁住房项目要不要纳入保障性租赁住房体系。显然，目前大家将保障性租赁住房区别于传统的租赁住房，将整个租赁住房市场分为保障性和市场化两类。

尽管政府出台了系列文件，明确界定了保障性租赁住房的范围和定义，但我的观点是保租房的保障性概念将越来越模糊，与所谓市场化的项目难以有明显区分，只会在客群定位上会存在差异。也就是说，如果市场化项目所定位的客群与保租房一致，“纳保”与否结果都一样。

原因在于，政府对于保障性租赁住房的规划目标较为远大，其是基于重建住房体系的逻辑来规划的，无论是在绝对体量上，还是在相对占比上，保租房的影响力将是较大的。

而当保租房成为租赁市场的主体构成时，保障性与市场化的界限也就消失了。

具体来看，目前保租房所提出的保障对象，是符合条件的新市民、青年人等群体，与国内外的租房主流群体一致；保租房所提出的房屋建设标准，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，与国内外的租房主流产品一致；保租房提出实施区域为人口净流入的大城市，也是与市场逻辑一致的。

目前大家普遍比较顾虑的问题是租金标准，因为政府对于保租房明确提出“租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，涨幅不超过5%”，疑问主要集中在：租金限制会影响原来市场化项目的盈利。

我的看法是，租赁住房市场本身不应该是一个暴利市场，对于租房群体来说，月度租金支付较为舒适的范围为月收入的20%至30%。而目前主流城市大都高于这个水平，也就是说从租房市场的可持续性来讲，目前国内租金的上涨空间本身有限，而从德国的经验来看，限制租金涨幅并没有影响租房体系的建立，政府干预的影响整体上是正面的。

显然，随着保租房体量的增大，保租房成为整个租赁住房市场的主体，其保障性概念将越来越模糊。