上市公司的地产投资偏好与当前的放款操作

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2020-10-16 14:59 301 0 0
受地产融资监管政策收紧以及楼市调控的影响,近两个月以来资金从楼市流向股市的情况越发明显。

作者:西政财富

来源:西政财富(ID:xizhengcaifu)

笔者按:

受地产融资监管政策收紧以及楼市调控的影响,近两个月以来资金从楼市流向股市的情况越发明显。一些资金充裕的上市公司为更好地实现投资和经营收益,目前依旧将目光锁定在地产投资领域。股市和楼市相伴相生的资金流特征,在一定程度上似乎实现了动态平衡。而对于不少实业类的上市公司来说,无论是投资的安全性还是稳定性,房地产投资始终是保值增值的首选,其中带抵押的地产类投资更是不二之选。为便于说明,我们财富中心根据上市公司通过可转债、债权受让等方式开展地产融资业务的相关情况进行了整体梳理,以供同业人士参考。

一、融资方及融资项目准入要求

(一)融资方(开发商)主体准入要求

百强房企(根据克尔瑞排名)。

(二)项目准入要求

1. 业态要求:住宅为主,包括可散售公寓在内合计不低于计容面积的70%;

2. 投资策略要求:

(1)单一项目IRR测算≥12% ;

(2)销售净利率一线城市不低于6%、二线城市不低于8%、其他城市不低于10%;

(3)土地成本一线城市不超过总销售收入的70%,二线及其他城市不超过60%。

(三)区位准入要求

大湾区、长三角及其他核心城市。

(四)融资要素说明

1. 项目准入阶段:已缴完土地款或已取得土地使用权证;

2. 融资额度及配资比例:不超过项目资金峰值的70%;

3. 资金用途:项目开发建设用款、归还股东借款等;

4. 融资期限:1年+;

5. 综合成本:年化10%-13%;

6. 主要增信担保措施:

(1)土地前置抵押;(2)项目公司股权质押;(3)委派董事、高管、财务人员,享有重大事项一票否决权;(4)章证照共管;(5)集团及实控人担保;(6)其他约定事项。

二、抵押放款方案

(一)区域股交所可转债产品(适用于开发商可提供非涉房股份公司作为发债主体的情形)

1. 基本交易架构

由成立一个完整会计年度的非涉房股份公司(一般为开发商的关联企业)作为发债主体在区域股交所发行可转债产品,上市公司认购该产品;另外房地产企业以其土地或住宅类资产作为抵押物,银行作为受托管理人办理该资产抵押。

2. 对发债主体的要求

(1)发债主体须在股权交易所所在地注册;

(2)发债主体有一个完整的会计年度;

(3)发债主体的组织形式为非涉房的股份有限公司,若拟发债主体为有限责任公司则需进行股份制改制,股改流程并不复杂;

(4)发债主体近一年的营收至少达到发债金额的三分之一以上,具备合理性,特殊情况下另行约定;

(5)对发债主体无评级、承销、法律意见书等强制要求。

3. 对投资人(上市公司)的要求

上市公司为央企或股东系央企持股75%以上的优选,无需另行进行投资准入审核;若为国企或其他单一非金融机构资金需另行会议讨论。但具体投资时亦可借用信托计划或券商资管计划通道。

4. 受托管理人及抵押的办理

一般由银行分行担任受托管理人,代理上市公司行使抵押权、质押权,抵押物、质押物登记在受托管理人名下,抵押权人、质押权人为债券的全体投资者(上市公司)。

5. 收费情况

交易所发债最低收费2‰/年;受托管理人(办理担保、抵押等)根据抵押物所在地不同及自身收费标准要求,收费在0.5‰-1‰;协发机构的收费通常由其与融资主体约定。

6. 产品要素

(二)地方AMC放款合作产品(适用于开发商对项目公司享有债权的情形)

1. 基本交易架构

AMC作为债权重组方,折价受让开发商项目公司股东、关联方或其可控制主体作为转让方/原债权人对地产项目公司的债权,并基于该债权办理土地抵押等增信措施。上市公司向AMC收购债权。

2.AMC委托上市公司向原债权人支付收购债权的对价,上市公司向AMC收购债权需向AMC支付收购款项。投资资金的流向:上市公司→原债权人(即开发商项目公司的股东、关联方或其他可控制主体)。

3.上市公司不直接放贷给融资方,而是通过amc购买了一笔融资方作为债务人的债权,债权中附带抵押权。

4.底层债权债务需有真实的资金流水,并基于真实的资产交易。

5.产品要素

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“西政财富”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 202010:上市公司的地产投资偏好与当前的放款操作

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