借款展期后未办理抵押权变更登记的效力

作者：刘韬

债权人与借款人签订《最高额流动资金借款合同》，与抵押人签订《最高额抵押合同》，抵押人以其所有的房产为借款人在主合同项下的债务提供抵押担保。双方到房管局办理了抵押登记手续，房管局出具《房地产他项权证》此时，抵押权已依法设立。借款人逾期后与债权人签订《贷款展期协议》，且展期协议经过抵押人的同意并签字确认，根据展期协议的约定，抵押人继续为借款人的贷款承担抵押担保责任。此时债权人有权在借款本金及相应利息、罚息、复息债权范围内就已办理抵押登记的抵押财产折价或拍卖、变卖所得价款在所担保的债权数额内享有优先受偿权。

2、贷款展期的，虽然未作变更登记，抵押权仍有效存续。

贷款展期是借贷双方协商一致延长借贷合同的履行期限，实际上是对借款人债务履行期限的变更，《民法典》、《物权法》、《担保法》及相关司法解释并未规定主债务履行期限变更，不办理抵押权变更登记就产生抵押权消灭的法律后果。相反，抵押权作为一种担保物权，《民法典》及《物权法》第一百七十七条规定了担保物权消灭的法定情形，并且《担保法》第五十二条明确规定了抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权才消灭。因此，贷款展期，原债权并未消灭，抵押权仍有效存续。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。由于贷款展期并不是抵押权消灭的法定事由，贷款展期后，办理的抵押登记虽未进行变更，但在无证据证明存在抵押权消灭的法定事由的情形下，应视为原抵押继续有效。

3、抵押权人有权在展期前原合同债务的诉讼时效内行使抵押权。

借款展期属于借款人履行债务期限的延续，借款展期实质是延长了债权的诉讼时效，抵押人的抵押担保责任的存续期间也被延长。依据《民法典》第四百一十九条及《物权法》第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。即债权人在展期前原合同债务的诉讼时效内行使抵押权的，人民法院应予保护，不能因展期未做抵押权变更登记而免除抵押人的抵押担保责任。

借款合同纠纷，应适用普通诉讼时效期间的规定，展期前原合同债务诉讼时效期间为约定的还款期间届满之日起次日起开始计算3年。债权人在3年内起诉主张行使抵押担保物权，行使抵押担保物权的期间在法律规定的保护期内，债权人就有权在借款本金及相应利息、罚息、复息债权范围内就已办理抵押登记的抵押财产折价或拍卖、变卖所得价款在所担保的债权数额内享有优先受偿权。

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