《房地产投资信托基金守则》修订，香港REITs能否迎来新生

2020年6月9日，据香港证监会网站消息，香港证券及期货事务监察委员会就《房地产投资信托基金守则》（下称《守则》）的建议修订，展开为期两个月的咨询，目的是为香港的房地产投资信托基金（REITs）在进行投资时提供更大灵活性。

此次建议修改的内容主要包括：1）容许房地产投资信托基金投资于少数权益物业；2）在取得单位持有人批准的情况下于投资物业发展项目时可超过现有的资产总值10％的上限；3）将房地产投资信托基金的借款限额由资产总值的45％增加至50％。

在此前香港实行的上一版《守则》中，香港REITs在资金运作上对资产结构、投资标的持有年限及负债比率要求，比美国、日本、新加坡等国家更严格。而此次修改的内容正是体现在REITs的资产结构和资产负债上。

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对于此次《守则》的建议修订原因，媒体援引香港证券及期货事务监察委员会行政总裁欧达礼先生（Mr Ashley Alder）所述：“更新有关制度将使房地产投资信托基金在进行投资时享有更大灵活性，从而加强香港作为房地产投资信托基金上市地的优势，并在确保投资者获得保障的同时，促进香港房地产投资信托基金市场的长远发展。”

显然，香港证券及期货事务监察委员会对现阶段香港REITs市场的发展并不满意，希望能通过放松REITs在资金运作上的限制要求，增加香港REITs的灵活性，以此来加快香港REITs市场的发展。

截至2019年底，中国香港交易所REITs共12个（含停牌），总市值约370亿美元，其中，2010年4月，睿富房地产基金（RREEF CCT REIT）出售其唯一资产——北京佳程广场，终止基金并取消上市地位，成为第一个从中国香港退市的商业地产REITs。

香港REITs发展历程，伴随着限制不断放松

从2003年香港证监会发布《守则》开始，香港 REITs市场的发展正是香港 REITs限制不断放松的过程，从借贷比率提高，到可投资境外物业，再到允许投资发展中的物业，促进了香港 REITs市场的不断发展。

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不过，近些年来，香港 REITs 市场发展较为停滞。2019年12月，招商局商业房地产投资信托基金 (01503.HK)在港交所主板挂牌上市，而在此前长达6年时间内，都没有新的房托基金在香港市场上市。

根据香港证券和期货事务监察委员会2014年8月修订版（第五次修订）《守则》，香港房地产信托基金的资产必须以信托形式持有，由独立于REITs的公司作为受托人进行管理。REITs必须专注于房地产项目投资，收入的较大部分必须来源于房地产项目的租金，且收入绝大部分必须定期以股息的方式分派给持有人。

具体的交易结构主要包括三个环节：一是将物业注入SPV公司；二是成立信托基金；三是发行信托基金份额募集资金投资于SPV公司，从而获得物业所有权以及物业所产生的租金收入。

典型的交易结构如图：

根据2014年8月修订版（第五次修订）《守则》，香港REITs在组织形式、投资标的、基金运营和税收政策方面均有具体的设立要求。

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显然，香港REITs对设立条件的严格限制主要集中在投资端和运作端。

投资端的限制，REITS的资产总值中，至少75%投资应用于产生定期租金收入的房地产项目。REITs可以购入空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建或修缮的建筑物的未完成单位，不得从事或参与物业发展及相关活动（不含修缮、加装及装修），除非物业发展费用及房地产项目未完成单位的累积合约价值不超过计划资产总值的10%。此外，REITs禁止投资于空置土地。

运作端的限制，REITs下设SPV不超过两层。REITs必须持有该计划之内的每项房地产项目最少2年，除非该REITs已将在该最低限度的持有期终止之前出售有关房地产项目的理据，清楚地传达给持有人，同时其持有人亦已在持有人全体大会上通过特别决议，同意有关出售。REITs可以为投资的融资或营运的目的进行融资，可以将资产抵押作为借入款项的抵押品，但借款总额都不得超过资产总值的45%。

12支REITs产品，内地物业占半壁江山

截至2020年3月20日，香港REITs总计上市12支（其中1支已停牌），总市值约为300亿美元。相较于2019年底高达370亿美元的市值规模，香港REITs的股价在一季度出现大幅下跌，主要原因在于受疫情影响，一季度的不动产物业，如酒店、办公、公寓、商业，均受到较大程度的经营影响，导致股价大幅下跌。

从收益率来看，截止2020年3月底，香港REITs平均年化收益率7.84%。股息率方面，目前大部分香港REITs股息率集中在7%-9%区间，其中，股息率最高的是汇贤产业信托，达到9.59%；股息率最低的是领展房地产信托投资基金，约为4.17%。

从底层物业的构成来看，底层物业类型主要包括酒店、办公、公寓、商业、工业物业等，其中6只REITs的底层物业呈现多元化，涵盖多个不同的物业类型。

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在目前11只正常交易上市的REITs中，其中有6只的投资组合包含境内物业，占到香港REITs市场的50%以上，分别是春泉产业信托、汇贤产业信托、领展房地产投资信托基金、越秀房地产投资信托基金、开元产业投资信托基金、招商局商业信托。

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2019年12月10日，招商局商业房地产投资信托基金在香港上市，集资约25.6亿港元，成为香港REITs市场近六年来首次上市产品，也是首家央企REITs。

对于此时在香港市场发行REITs产品，招商蛇口在强调打通持有物业“投融建管退”全价值链和通过“轻重分离”实现物业资产价值的最大化外，还强调响应国家的战略，支持香港国际金融中心的建设。2019年2月，中共中央、国务院印发实施《粤港澳大湾区发展规划纲要》，其中，对香港的定位是“提升国际金融、航运 、贸易三大中心地位”。

国家的支持，叠加香港证监会着手推进《守则》的建议修订，香港REITs市场或许将迎来新的发展机遇。