西政资本 作者：西政资本
来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）
笔者按：
9月16日，地产股又出现了集体大跌，绿油油的一片。
很多朋友问我们对当前房地产市场的看法，问的最多的就是房地产行业到底还有没有希望，以后到底还能不能投资房地产。
总的来说，从去年到现在，地产融资监管以及楼市调控的政策越来越紧，爆雷的大中小房企越来越多，目前资金端越来越谨慎，地产投资机构的风控措施和额度管控都变得更加严格，不过更多的机构却已深陷泥潭或者还在想尽办法解决已投项目的催收、处置难题。
不管是房地产企业还是各类资金机构，大家都过得异常焦虑。
一、第四季度是否会出利好政策
先说说最近的融资市场动向，一是银保监会对个别信托公司启动交叉检查工作，比如调遣非属地银保监局相关人士跨区域现场检查GD信托等信托机构，主要针对的是房地产信托以及“两压一降”目标的达成情况；二是中央审计署各地办事处派出审计组进驻20多家地方AMC，开启首轮针对地方AMC业务合规、主业经营及公司治理等审计工作，其中跟地产融资息息相关的非金不良类产品今后将被严控；三是新一轮的地方金交所的清理已重新启动，按每个省只留一家的目标以及业务规范层面的要求，地产融资类产品（尤其是非标）将很难在金交所层面继续操作。至于银行方面，目前开发贷以及按揭贷款额度有多紧张想必开发商和小业主都深有体会。而在大的融资市场层面，各类资金机构的抽贷、断贷会在接下去的半年里成为常态，开发商想靠借新还旧过日子已面临很大难度，另外全方位的融资渠道打压也将压垮越来越多的房企。今年下半年至明年，楼市（销售端）的情况如果还是无法改善（尤其是信贷无法宽松），那房地产行业势必加快爆雷进程和出清速度。
在中资美元债市场，目前的市场情绪也非常之差，中资美元债在香港市场占比很高，目前HD地产等几家大型房企美元债到期偿还如果出现很大的问题，那中资房企在整个美元债市场会有相当大的负面影响，一旦出现传导效应，那后续其他开发商的美元债估计很难再发出来，变成恶性循环后造成的风险几乎无法估计。很多同行认为，中资美元债这个渠道如果受到较大的冲击，那波及面会相当之大，监管部门届时可能不得不考虑系统风险，所以政策层面是否会放松或者修复市场信心，主要还是得看市场和房企的承压情况。
值得一提的是，现在与地产行业相关的矛盾已愈演愈烈，银行以及其他各类机构都很难放款，房企没钱施工，房企的很多员工离职后找不到工作或守着现有工作却入不敷出，很多小业主买了期房却看不到头，房企、供应商、各类机构的日子都很不好过，很多甚至都快活不下去。不少同行认为，最近维权、维稳类事件已不断上升，四季度如果不出政策或者不适度放松，届时可能会引发社会性的大问题。
二、怎么看现在的土拍
9月10日，济南第二批集中供地收官，37宗地全部都是0溢价成交，其中国央企和民营房企拿地各约一半。
9月10日，青岛第二批集中供地收官，成交地块基本都是0溢价，国央企和当地民营房企的拿地平分秋色，其中当地民营房企拿下了接近一半数量的地块。
9月11日，天津第二批集中供地收官，将近80%的地块都是0溢价成交（剩下的溢价也非常低），国央企拿了过半数的地块，百强中的民营房企以及当地民营中小房企拿了剩下部分。
9月15日中午12时，杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块报名截止，房企停止递交申请文件及缴纳保证金。据媒体报道，全部十宗竞品质地块中，九宗地块报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”，仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求。简单来说，首次试水的十宗竞品质地块由于竞品质的门槛要求、现房销售要求、起价过高等原因导致利润率过低，房企参与意愿不足。另外加上竞品质地块对房企的资质、资金来源、多马甲参与等都有限制，因此房企失去了拿地动力。
9月15-16日，成都第二批集中供地的土拍中，约80%的地块都是0溢价成交（剩下的溢价也非常低），且大部分地块都由政府平台公司、城投公司取得。
从最近的土拍成交结果来看，第二批集中供地的整体成交溢价率非常低，实现了稳地价的目标，其中：（1）非热点城市中地方国企、城投平台等拿地积极，似乎有“托市”的迹象；（2）热点城市的土拍中，区域深耕型房企以及地方性民营房企的拿地力度非常之大；（3）对于土拍限制较多的城市，房企拿地已变得更加理性，杭州的竞品质、现售要求等并未得到开发商的响应。
从上述情况可以看到，第二批集中供地虽然溢价率得到了明显控制，但房企拿地需求和拿地意愿出现了大幅下滑。在当前的监管政策下，房企融资变得更难，销售回现也变得更难，拿地能力严重下降，因此拿地积极性普遍不高。我们预计，如果房企的拿地持续减少，而且引起了房地产开发投资持续低于固定资产投资的情况，那么政策端也将出现货币宽松。
三、怎么看现在的销售市场
从市场预期的角度来看，销售端在中短期内将很难看到大的反弹，另外随着房价上涨预期普遍减弱，房企下半年的销售情况将面临更大的压力，主要原因就是调控的方向和力度不会出现大的调整。具体来说，一是房住不炒、租购并举的政策基调不会变，二是稳地价、稳房价、稳预期的政策目标不会变，三是房企融资“三道红线”与银行贷款集中度“两道红线”将发挥持续性的监管效果。
在房住不炒的主基调下，新房主要通过政府控制土拍成交溢价与限价销售稳定价格上涨预期，二手房通过指导价以及“三价就低”原则降低杠杆比例并提高业主的购房成本。因信贷在持续收紧，在可贷额度继续减少的情况下，二手房的调控举措会加重市场的观望情绪，这也是二手房交易大幅萎缩、价格止涨转跌的主要原因。我们预计，年内“房贷荒”会进一步加剧，传统的“金九银十”也将很难重现。
进入下半年以来，越来越多的百强房企放弃或缩减了拿地计划，好些百强房企也明确在业绩报告会上提出下半年将不再拿地，而对于更多的房企来说，以最快的速度完成销售和回款才能确保不死，只是当前形势下销售与回款已变得越来越难。从统计数据来看，受房企“三道红线”融资监管新规的影响，房企今年1-8月国内贷款下降了6.1%，利用外资则下降了47.5%，将近腰斩，因此大部分房企都选择加快施工（指还有资金可用的情况下）并加快销售和回款。1-8月份百强房企定金及预收款同比增长了30%以上，这也算是房企融资中最大的增量。
四、地产行业还有没有希望
资金端最近的行情不太理想，房地产信托产品也好、地产基金或其他非标产品也好，银行、信托、私募及三方财富公司都面临产品销售难度在增加的问题。最近爆雷的地产融资类产品比较多，投资人的信心受到了一定的打击。投资人目前的观望情绪非常浓厚，但何时才能恢复信心，大概率还是得看第四季度的政策情况。
目前很多人对房地产行业感到非常悲观，房地产企业的员工离职后转行的大有人在，地产投资机构撤出地产行业的也比比皆是。虽然房地产行业已进入下行期，但房地产行业在国民经济中的支柱地位却从未改变，哪怕是城镇化率超过了80%的欧美国家，其房地产行业也依旧是支柱产业，何况中国的城镇化率赶上发达国家水平还得花十年左右的时间。
我们认为，房住不炒、三稳预期、三道红线与两道红线等核心政策促使房地产行业进入了“低增长、低利润、低预期、低容错”的新阶段，房地产企业将变得更加理性、自律和成熟，地产投资面临的信用风险和资产风险也将持续改善，因此我们对地产投资还是有着很坚定的信心和信仰。从我们操作配资业务的情况来看，目前仍旧有很多新的机构和新的高净值客户进入地产投资的赛道，因此房地产还是支柱产业的情况下，地产投资在新的监管规则下将进入安全性提高和收益率降低的新阶段。地产投资的脚步不会停止，更不会消失，因为住房的刚需和改善需求、城市发展的需求、物业和空间的更新需求、居民对存量土地的拓展和改造需求永远不会消失。
五、最近有哪些政策松动的迹象
在8月底，国新办举行发布会时强调了坚持从实际出发，不搞一刀切的大原则。9月初的时候，银保监会表态督促银行类机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化的支持。近期，《经济参考报》刊文表示“不向房地产市场发出错误信号，防止政策调整误伤合理的市场需求”。
我们认为，第四季度地产金融的监管态势以及楼市调控力度大概率将有所缓和。在房贷额度持续紧张的背景下，只要信贷端政策不变，那楼市肯定将继续下行（目前武汉等城市全部都面临这个问题）。从“限上涨”变成“限下跌”，如果房价下跌的城市继续增多，那更多的开发商、投资者、供应商、小业主以及跟房地产相关的从业人员都将面临生存问题，而这关乎国家的稳定和发展大计。
坦白地说，就目前的情况而言，我们确实很希望政策层面能给我们这些地产投资机构以及开发商和万万千千与地产相关的从业人员多一点的生存空间。
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原标题： 房地产行业还有没有希望
