雪中送炭？房地产并购融资新政要点浅析

近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》），鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持。

本次《通知》核心内容包括以下几方面。

01 加快房企风险出清，银行是抓手

1.要求银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

这意味着，该《通知》将加快房企风险出清。《通知》对于房地产企业并购融资的一系列放行与保障措施，为房地产出清提供了一些列的保障手段。而这个保障出清的抓手，正是银行。

下半年，随着恒大的暴雷，房地产企业债务到期兑付问题一一浮出水面，部分房地产企业无论在境内债券还是美元债，都出现了违约。

目前，房地产企业为了应对债务问题，集中于两种手段，一是，尚未违约而有违约风险者，出售项目回笼现金用以保障债务兑付，比如融创、世茂等；其二，已违约者，触发债务重组，也要处置资产，比如恒大。这两种手段有一个最大共性，即都要有“接盘者”。

银行等金融机构融资的支持，可以提高接盘者入场的效率。

通常来说，接盘方通常都是财务表现较为稳定的企业，资金也有腾挪空间，但是，以目前的市场形势来看，地主家的余量也有限，仅靠自有资金，难以盘活大规模资产。

而结合外部融资的支持，能够提升入场接盘的效率，同时也能够扩大盘活资产的规模与范围，对于改善行业整体的流动性，大有帮助，也是助力风险稳定出清之举。

02 扶持优质企业，竞争核心转向信用水平

2.加大债券融资的支持力度。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等债务融资工具。

这意味着，政府要加大债券融资支持房地产项目收并购。

《通知》对收并购专项融资工具给予了说明，即债券的发行主体为“优质房地产企业”。

根据当前市场标准衡量，符合“三道红线”要求且近期内无财务风险事件发生的企业，可看做优质房企。

这说明国家对房地产企业的支持是有选择、有方向的。其基本原则是“鼓励先进帮助落后”，而不是直接向“落后”提供支援。这实际上是以优秀房地产企业的信用作为担保和保障，推进问题债务化解工作。

从长远来看，圈定对优质企业的扶持，将在很大程度上改变房地产行业的市场竞争格局。信用水平，将成为下一阶段房地产企业的竞争力所在，高信用水平的房企，将比低信用水平的房企，有越来越强的竞争力。

同时，由于并购融资的支持方向是优质房地产企业，因此，行业集中度从中长期看，将进一步提升。

或者，准确的说，行业集中度将集中于国企或者国企背景企业，以目前最新一期财报数据计算，上市及发债房企中，符合条件且在信用债市场有过发行记录的约有20家企业，其中以国企央企为主，包含部分混合所有制及民企。

03 化解降低市场风险，增强健康循环

3.金融机构要积极提供并购的融资顾问服务，匹配并购双方的需求提升并购成功率；加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率等具体流程指导，鼓励各方协同作业，从流程、环节、时间等方面提升风险处置效率。

《通知》还指出要做好风险管理、做好资金用途的监控；同时建立报告制度和宣传机制，披露项目并购和金融支持的信息。事后风险的持续监测说明收并购业务融资要始终处于监管范围内，必须做到专款专用，防止资金挪用造成二次风险。

此次发行目的的明确表明了监管方对利用收并购化解房企风险的力度和决心。融资工具多样化之后，房地产行业内的流动性就会增强，循环效率也会提高，这正是中央经济工作会议中所提及的“房地产健康循环”着意所在，只要资产流动性恢复，甚至得以增强，系统性的风险就不会集聚，从而实现风险的稳定出清，最终优化房地产行业的整体环境。

总的来看，此次《通知》出台，将在不改变房地产融资政策大方向的前提下，对房企融资进行了定向放松。

对于优质企业来说，可抓住融资窗口期，积极寻找优质项目，进行项目收并购实现业务增长。

对于出险房企来说，可以利用政策和市场创造的条件，稳妥处置问题项目，回笼资金化解债务风险。最终，实现房地产行业良性循环。