小债看市 作者| 小债看市
来源| 小债看市（ID：little-bond）
由于市场情绪疲软、旧改项目推迟等原因，方圆地产的销售额和信用指标将在未来恶化。
3月7日，穆迪将广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称“方圆地产”）的评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认其“B2”的企业家族评级和“B3”的高级无抵押评级。
穆迪表示，鉴于市场情绪疲软以及旧改项目启动的潜在推迟，方圆地产的销售额和信用指标将在未来6-12个月内出现恶化。
2021年，方圆地产合同销售额同比下降27%至122亿元。
《小债看市》统计，在离岸债券方面，目前方圆地产存续1只美元债，存续规模3.4亿美元，将于2023年7月27日到期。
在境内债方面，方圆地产存续1只“20方圆01”，存续规模9.18亿元，将于2024年12月3日到期，今年12月面临回售。
“20方圆01”详情
值得注意的是，方圆地产上述两只债券的票面利率分别为10%和13.6%，远高于发行时行业的平均票息7.34%，可见其融资成本较高。
据最新评级报告，方圆地产主体和相关债项信用等级均为AA，评级展望“稳定”。
据官网介绍，方圆集团是东方文化地产的践行者和现代东方人居生活全产业链运营服务的集成者，为客户提供全生命周期的高质量服务。
方圆地产成立于1995年，是一家总部位于广州的以房地产开发投资为核心业务的大型企业集团。
方圆集团官网
从股权结构看，方圆地产的控股股东为方圆国际投资集团有限公司，持股比例为100%，公司实际控制人为方明。
股权结构图
方圆地产专注广州区域城市更新领域十余年，积累了丰富的城市更新项目经验，同时亦为其补充了大量低成本且优质的土地储备。
截至2020年末，方圆地产全口径土地储备建筑面积为445.37万平方米，权益建筑面积213.7万平方米。
其中，方圆地产土地储备以广州及其周边城市为主的粤港澳大湾区占比较高，但以三四线城市为主。
另外，旧城改造项目受当地政府政策影响，投资回收周期较长，收益和开发进度的不确定性较大。
据克而瑞数据，2021年方圆地产以112.8亿操盘金额在房企中位居第144位；以78.8万平方米操盘面积排第131名，属于区域性中小房企。
克而瑞数据
从业绩上看，2021年上半年方圆地产出现严重滑坡，实现归母净利润-3369.95万元，首次出现亏损，经营性现金流净额为-4.33亿元。
截至2021年6月末，方圆地产总资产为488.49亿元，总负债362.42亿元，净资产126.07亿元，资产负债率74.19%。
近年来，方圆地产的财务杠杆水平缓慢攀升，已高于行业平均水平。
财务杠杆水平
《小债看市》分析债务结构发现，方圆地产主要以流动负债为主，占总债务的60%。
截至2021年6月末，方圆地产流动负债有218.5亿元，其中一年内到期的短期债务合计9.57亿元。
相较于短债规模，方圆地产流动性较好，其账上货币资金有59.61亿元，是短债的6倍，短期偿债压力不大。
另外，在备用资金方面，截至2020年末，方圆地产银行授信总额有234.22亿元，未使用授信额度为154.82亿元，可见看出其财务弹性良好。
银行授信
除此之外，方圆地产还有143.91亿元非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计131.53亿元。
整体来看，方圆地产刚性债务有141.1亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为39%。
有息负债规模较大，截至2021年6月底，方圆地产的财务费用高达2.4亿元，而2019和2020年该指标分别为5.42亿和2.56亿元，对公司盈利空间形成严重侵蚀。
在融资渠道方面，除了债券和借款外，方圆地产还通过租赁、股权质押以及信托等方式融资。
值得注意的是，随着合作项目方式增多，方圆地产合联营企业往来款及少数股东权益规模增长较快，且少数股东权益与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。
截至2021年6月底，方圆地产少数股东权益为66.51亿元，占所有者权益的53%，较2020年末增长17%；少数股东损益却仅有5894.12万元，较2020年末大幅减少9成。
此外，方圆地产对关联方提供的担保金额较大，或有负债风险值得关注。截至2021年6月底其及关联公司担保合计27.46亿元，占净资产的46.1%。
在资产质量方面，方圆地产其他应收款项和存货分别为69.15亿和196.06亿元，主要为应收子公司少数股东款项和开发成本，存货周转效率和总资产周转率有所下滑。
总得来看，方圆地产业绩出现严重滑坡，经营性现金流净流出，对利息和债务的保障能力下降；有息负债占比较高，财务费用支出增大；少数股东权益与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。
方明毕业于中山大学，曾在广东南粤律师事务所担任律师。在广州地产圈，其本人一直非常低调，甚至从不接受外界采访。
上世纪90年代掀起的“下海潮”，促使方明开始创业，创建了东方味道甚浓的方圆帝国版图。
方明推崇“外方内圆”的价值观，2006年之前方圆集团打着“文化地产”大旗，杀出一条血路。
随后，方明欲带领方圆集团奔赴资本市场，为此做了很多铺垫，例如曾试图踏出舒适区、走向全国，陆续在常州、昆山、苏州、成都、海南等地落子。
彼时，方圆地产的IPO申请已通过聆讯，准备路演，但不料突遇2008年金融风暴，楼市行情急转直下，因信贷市场受到冲击，内房企“血流成河”。
2008年，差一点就圆了上市梦的方圆地产，最后因融资环境不合预期，而搁置了IPO计划。
直到2013年，方圆才开始调整企业战略，收敛战线，聚焦广东省。在2017年粤港澳大湾区上升为国家战略后，方明更加坚定深耕大湾区这条路。
方圆集团董事局主席 方明
2017年11月，方圆集团旗下方圆房服上市，它是继合富置业、易居、世联之后，国内第四家、港股第二家来自内地的以房地产代理、中介、终端服务为主营业务的上市企业。
然而，方圆房服增长缓慢的规模和起伏不定的业绩表现，并不受资本市场待见。
近年来，方圆地产潜心做产品，将规模扩张放在次要位置，在粤港澳大湾区的名声进一步打响。
2018年，当很多房企提出千亿目标时，方圆地产却只要500亿。
如今，诸多高杠杆房企跌下马，虽然方圆地产债务问题不大，但受行业低迷影响，其销售和业绩依然承压。
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