“人口增长不及城区扩张”之二线城市——南京楼市周期变化研究

南京市作为江苏省省会城市，经济实力在核心城市中也名列前茅，2020年GDP总量高达14818亿元，首次跻身全国10强，人均GDP在各省会城市中也稳坐第一，达到了15.9万元，可谓是名副其实的经济强市。不过在“光鲜”的外表之下，南京在城市发展中也存在着一些问题，值得一提的便是在人口方面的表现。据各城市2011年和2020年统计局年鉴显示，除去撤县划区的溧水、高淳，南京市区从2010年到2019年常住人口增量仅为39.24万人，依据行政区域面积推算人口密度增长，近10年每平方公里增量仅为83人，较之杭州、成都、合肥等高速外扩的城市相差了不止数倍，在17个热点二线城市中排名居后。

（二）楼市“稳字当头”，2016年冲高后回落，持续1000万平左右波动

（一）大周期：成交量、价均呈阶梯式爬升，2021年市场热度稳步回升（本节有删减）

1、成交量：平台-拉升回调-新平台，2021年成交大年，规模再上台阶

纵观南京历年楼市变化，以时间划分可以分为三个阶段，2016年为历年高点，2016年以前市场平台波动，年均成交量在770万平方米左右，而在2016年冲高过后市场经历回调盘整进入新一轮平台期，且成交走势明显趋稳，成交中枢较前期小幅提升至850万平方米区间。

具体来看，第一阶段2006-2012年，南京楼市可以说是跌宕起伏，而细究其原因也是有迹可循，2008年是动荡的一年，“雪灾”、“地震”、“金融危机”等一系列名词让人记忆犹新，南京楼市也不例外，成交量大幅下滑，全年成交量不足500万平方米，较之前年“腰斩”，2010年起全国楼市调控升级，南京市场再次“应声而落”，2011年南京正式开启限购，持续的调控加码也让南京楼市一度降至冰点，不过可以看出南京楼市的调整能力可圈可点，每次楼市大跌后很快也回到正轨，总体来看市场虽跌宕但并没有就此沉寂。

第二阶段2013-2017年，南京市场呈现“先稳后升再回落”。2014年南京首次放开限购，叠加2015年公积金政策进一步放宽，随后两年内市场持续攀升，2016年达到了历年最高位，成交量一度突破1300万平方米，楼市经历一波小高潮。2016年四季度，南京楼市重启限购，直至2017年持续调控加码，楼市热度逐渐回归理性，成交量再次回到原先水平，全年成交量707万平方米。

第三阶段2018年至今楼市调控仍在延续，不过在政策力度上大多只是“打补丁”，对于市场没有过多干预，南京市场在经历了10年动荡后终进入健康平稳的发展时期，近年来成交量稳中有升，2020年疫后改善需求持续扩大，成交中枢已从前期700万平方米升级至800万平方米的水平。

（二）小周期：月度变化周期超3年，期内缓增缓跌波动幅度小于10%（本节有删减）

1、成交量：周期变化缓慢长达3年，短期内高低点成交规模差距1倍

细化至月度表现，南京新房成交由“上行/跳增”和“下行/回调”组成一个小周期。从规模变化幅度和持续时间来看，南京新房成交量历年走势具有两个显著特征：

变化幅度巨大，一轮周期内高低点成交量差异接近1倍。一轮周期内各阶段内商品住宅成交面积高点与低点间差距相对较大，变化幅度接近1倍。其中上行和跳增高点较阶段低点成交规模往往扩大数倍。具体而言：

持续时间漫长，一轮周期持续时间往往长达3年以上。需要注意的是，高低悬殊巨大的新房成交规模变化并非一蹴而就。正如上文所说，南京楼市年成交规模相对平稳，其月成交规模变化也具“缓增缓跌”特点。具体而言：

总的来说，南京新房成交量月度变化相对平稳，长达3-6年的周期内成交规模高点与低点之间差距较大。特别强调的，2016年地市与楼市调控收紧后新房成交量“缓增缓跌”更为显著，同比和环比涨跌幅分别收窄至50%和10%以内。

2010年起南京房价大幅跳增，由2009年中7000元/平方米左右全市商品住宅成交均价跳涨破万。至2010年7月房价同比增速升至历史高位，达104%。主因是土拍市场高热，年内所成交的宅地中过半数溢价率超50%，为新房市场带来强烈涨价预期。此外，国务院发布【2010】10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，“限贷”政策的提出使得预期购房成本将大增。二者结合下南京购房者纷纷前置购房以减少购房成本，故而使得全市房价在新政颁布初期于2010年年中跳增。

与之类似的，2016年随着土拍再度高热，全市涉宅地成交楼板价同比涨80%，房价上涨预期下购房者集中入市购房，推增新房房价再度跳增。至2016年中全市商品住宅成交均价突破2万元/平方米，至2016年10月同比涨幅升至53%高点。

值得注意的是，两次房价跳增高涨后均出台了相关政策调控市场，房价涨幅随即显著放缓。如2010年下半年限购令出台并两次房贷加息、2016年下半年房价地价双限”、“土地熔断机制”、“现房销售”、“摇号”以及“限购限贷”等。房价跳涨后的机制出台有效管控了市场预期和情绪，使全市房价涨幅在2010年下半年和2016年下半年均快速回落至20%以内。

更为普遍的是，多数月份房价保持整体缓增，2018年后同比涨幅收窄至10%以内。除开上述两次跳增外，南京近15年全市房价增速始终维持在较合理水平，波动变化较为平稳。这主要得益于政策调控的快速有效和市场供需相对固定两方面。尤其是2016年后随着“限房价、限地价”的施行，全市房价月度同比增速基本降至10%以内。

（一）短期（1年）：政策“高压”后，量价“失真”，楼地市联动效应减弱（本节有删减）

调控政策对房地产市场，尤其是新房成交在短期影响显著。正如上文所述，2010年与2016年楼市两度跳增后楼市均在政策干预下快速回归稳态。

2016年以前主要通过“限购”单一政策影响楼市需求，从调控效果来看新房成交规模呈大涨大跌态势。2011年2月出台限购令，本市户籍家庭限购2套，非户籍家庭限购1套，社保需连续缴满1年及以上。市场下行加剧，新房月均成交规模降至30万平方米。2013年9月起全面取消限购，投机性需求和累积的改善需求集中入市，整体成交高位维持，新房月成交规模升至80万平方米。

2016年以后调控政策由“单一”转为多方面综合管理，“热市收、淡市放”。通过楼、地市“四限”和人才安居政策，结合适当扩大土地与新房供应，将新房月度成交规模稳定于70万平方米水平。

楼市与地市“四限”政策以收紧为主，多方面调控楼市需求平稳释放。2016年9月，南京发布限购令，主城区本地人限购2套，外地人限购1套，随后出台“宁十三条”等升级版的限购令，将限购范围陆续扩张至全市。同时出台“热点地区动态封顶价格”、严控“毛改精”、禁止新房销售价外款等限价政策。2017年5月和8月分别出台了新房限售3年和对消费贷、首付流水审查的收紧。此外土地市场方面“限马甲”、“限自有资金”、“限地价”等陆续出台。至2017年中在楼地市“四限”政策的作用下投机性需求得到有效遏制，房价上涨预期极大消解，受此作用下此后市场规模应声回落。

2018年后根据市场实情，陆续封堵了企业购房、离婚、保障房的限购限贷政策，并在2020年后逐步细化了人才购房、刚需购房的认定和摇号规则。调控“有收有放”下2019年先后放松了远郊高淳和六合两区限购政策。

人才安居政策则以宽松为主，力求最大限度吸纳新增人口填充市场需求。2017年起南京着手出台一系列人才安居政策。一方面逐步将人才认定由博士下降至硕士、学士，至2021年5月降至大专以上学历；另一方面2017年即为高层次人才提供共有产权房、人才公寓、购房补贴和租赁补贴等安居方式，后于2019年底出台人才优先购房以及摇号优待。值得注意的是，人才安居政策并非一味放松，为保证人才“实际落地安居”，避免为房而来的投机性人才，2017年1月随第一批人才安居政策同时出台了无房人才限购1套新房并限售5年。后于2019年和2021年分别加码了人才购房需1年内无买房记录和半年以上社保缴纳记录。

综合而言，宽松的人才安居政策有效扩大了购房需求，收紧的楼地市“四限”政策则保障了新增购房需求有序释放。2016年新房成交规模陡降与楼地市“四限”密集收紧有关，而2021年月成交规模再度升至100万平方米则是连续3年的宽松人才安居政策下购房需求累积的结果。

南京土拍对新房成交规模变化也有一定影响。体现在每逢市场转向往往适逢高价地出让,2016年“限地价”政策后楼地市之间联动效应减弱。

值得注意的是，2016年后土拍高价地与新房成交规模的联动变化现象明显减弱。这主要是由于上述提及的2016年5月涉宅土地出让“限房价”，后续2020年7月出台的土拍“限地价、竞房价”则将调控力度进一步加强。同时新房市场快速收紧的调控政策对销售规模的影响强度更为显著。两相作用下土拍高价地与新房成交规模间似乎脱钩。

3、2016年前成交量变带动价变，2016年“四限”后量价关系逐步“脱钩”（略）

（二）中长期（3-5年）：留人难且购买力“见顶”致楼市成交上行动力不足（本节有删减）

1、南京常住人口尚未破千万，增速放缓，新老城区交替制约楼市成交放量

不得不说，南京人口增速放缓是制约成交规模增长的主要因素，纵观南京历年来常住人口和户籍人口变动情况，二者的变动情况基本保持一致，2013年前常住人口增量超过户籍人口增量，因而常住户籍人口比保持上行，而2013年以后户籍人口增长提速，常住户籍人口比逐年回落，尤其是南京于2018年5月发布人才新政，研究生以及40周岁以下的本科生可直接落户，政策实施成效斐然，仅2018年，南京新增的户籍人口就达到16万人。

虽然南京地处东南沿海发达区域，但“民富”基础实则不如浙江、广东部分三四线城市，南京拥有600万以上资产家庭超过4万户，排名17；南京拥有1000万以上资产家庭达1.79万户，排名15，远低于上海、杭州、宁波、佛山等城市。事实上，南京作为区域中心省会城市，体制内人员收入普遍较高，但离富豪家庭有一定距离。部分家庭的资产也比较难以统计，如未取得产证的福利房等。同时，南京的民营经济相对不突出，与之对应的造富能力相对也一般，但科教文卫等方面的工作机会较多，整体收入比较稳定。

3、科研转化率低、人才产业不适配、企业有高原无高峰致南京“留人难”（略）

2、房价：2020年“双限地”政策持续，房价预期小幅微增至3.3万元/平（略）

（二）中长期（3-5年）预判：“留人难”、收入增速放缓制约成交再上台阶（本节有删减）

1、成交规模：政策“高压”下，年成交中枢预期由800万平抬升至1000万平

预判3-5年南京商品住宅的成交面积，我们认为，有望通过2021年稳步爬升后进入新的平台期，年均成交规模预期在1000万平方米左右高位波动。

目前来看，南京处于被政策压制的市场，自2016年以来调控频出，尤其是近几年政策加码力度有增无减，加之供应缩量，并未给予南京楼市较大的释放空间，我们预期，3-5年当政策“高压”处于常态化阶段，南京楼市供求还是有望找到新的动态平衡，成交规模有望“再上台阶”，在新的中枢年成交1000万平方米左右高位持稳。

从人口增长来看，过去10年，南京人口从800.47万增加到931.47万，但尚未破千万，且相较于长三角其他城市，南京十年人口增长数据排名第7，不仅落后于苏杭，也落后于合肥、宁波、金华等城市，在前期“抢人大战”中战果平平，即便高校云集，科研成果转化率不高，人才与本地产业适配度较低等问题在短期内仍然难以解决，因而短期成交放量并不意味其具备长期上行的驱动力。

2、房价：“双限地”锁定未来房价增长空间，3-5年预期3.5万元/平高位波动（略）