居家养老正当时，风口之下物企还有多少机会？

中国人口老龄化问题迫在眉睫。 

“七普”数据显示，我国60周岁及以上老龄人口数达到2.64亿，占总人口比重的18.70%，其中65周岁及以上老龄人口1.61亿，占总人口比重的13.50%，即将步入深度老龄化社会。同时，总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化将进一步加速。

预计到2050年，老年人口总量将超过4亿，或接近5亿，老龄化水平逼近35%。中国将成为世界上老龄化最严重的国家之一，这意味着届时全世界每5个老人之中就有1个来自中国。

图：2011-2020年65岁及以上人口数量及增长率

数据来源：国家统计局、中物研协

从养老产业市场空间来看，随着老龄人口规模和人均收入水平的不断提高，养老市场规模得到了快速发展，2020年中国养老产业市场规模约7.7万亿元，同比增长约11.76%。

未来的10年，随着建国后的第二代“婴儿潮”即将步入老龄人群，养老市场将进入一个更加高速的增长阶段。老年人口将是40后刚需老人、50后未富先老人群、60后边富变老人群并存局面。预计在2030年，养老产业规模将超过22万亿元，年复合增长率将超过16%。

图：中国养老产业市场规模及预测（万亿元）

数据来源：中物研协

基于养老产业的春天加速到来，百强房企中涉足养老产业投资的已有68家，百强房企外另有48家主流房企涉足。 

聚焦社区养老服务方面，据中物研协统计，2020年，百强企业布局社区养老服务的比例为22%，较上年下降2个百分点。把时间线拉长，2015-2020年度，该比例整体维持在22%左右，尚无明显增长趋势。 

这意味着，百强企业在社区养老服务的布局依旧有限，当前物业服务企业深入社区养老服务还未出现明显的发展趋势。

从社区养老服务收入来看，2020年，百强企业社区养老服务收入总值为5.66亿元，较上一年增长45.51%，2015年-2020年年复合增长率达到107.20%。但目前，涉足社区养老服务的企业近九成集中在行业头部公司。 

实际上，社区养老服务仍有很大的市场空间待挖掘。中物研协一组数据显示，2020年百强企业社区养老服务收入占社区服务总收入的比例仅为1.78%，较2019年的1.53%增加0.85个百分点，社区养老服务收入正在逐步提高。

图：2015-2020年百强企业

养老服务收入、均值及占比（亿元）

数据来源：中物研协

聚焦物管企业，据克而瑞物管不完全统计，目前上市物企及其关联企业中，有24家企业已经开展养老业务。只是其中17家尚在关联公司或母集团旗下进行运作，并且部分已经形成独立的养老品牌。而直接由物企开展养老业务的尚且只有7家。

从业务进展情况来看，多数企业养老业务开展在2017年之后，7家物企中有5家企业仍处于业务落地阶段，除绿城服务由于母集团的养老业务发展比较早，相对成熟之外，整体物企养老业务发展的还比较薄弱。

目前，物企养老项目只是在一、二线城市经营，北上广、苏杭、成渝等都是企业开展养老业务的重点城市。 

实际上，社区居家养老可分为两种服务类型，一种是社区或街道养老中心（也可归为养老机构的一种），一种是直接上门服务。养老机构、社区养老中心均可为居家养老提供团队、技术支撑，通过这两类养老机构为居住在社区内的老人提供上门服务。

据克而瑞物管盘点，目前提供上门服务的企业有9家，这部分业务的更契合社区居家养老，足不出户便可以享受到全方位的生活和健康照料。 

目前开展的服务内容中，面向特殊类型长者的服务是一大特色，比如认知症照护，提供常规的康复医疗、生活照料、膳食配送、陪护服务等，基本可以满足长者日常的健康管理和生活需求。

表：提供居家养老到家服务的企业及内容

资料来源：企业官网、公开资料、克而瑞物管整理

我国人口发展迎来新格局，按照当前趋势推测，到2023年左右，我国老龄化水平将超过20%，养老产业空间巨大。尤其是在“十四五”规划中明确提出完善养老服务体系，未来十年养老产业将加速进入发展快车道，市场规模将大幅扩容，并有望超越地产开发主业。

社区居家养老，作为一项全新的养老探索，政策的东风已至，对于行业发展至关重要的是配套发展，而物业作为小区“管家”，更接近需求端，“物业+养老”让社区养老更轻松便捷，但物业公司的养老业务还在落地过程中，未来还需要政策以及企业落实细节服务。