投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
商业地产的定价和租金问题，对很多投拓人员来说一直是一个模糊的知识范畴，甚至在自持和无偿移交拍地规则愈演愈烈的今天，很多公司也是没有一个精细的测算体系。大部分专注于做传统地产，特别是高周转的房企，都是采用成本覆盖法—即直接用住宅地块开发的利润，直接用来分摊覆盖商业地块成本的做法。但是对商业地产没有一个清晰的认知，缺乏精细的定位和策划，对商业项目没有一个全盘的策划，导致错过了一些赚取利润的机会。
一个商业产品，要进行销售价格定价，现在主流的商业地产定价主要有三种方法：成本定价法、市场比较法、租金反推法。
成本定价法
这是大家最为熟悉的，最为简单易操作的办法。具体公式可以表述为：
销售价格=土地成本+开发成本+税费+预期目标利润总额
从使用效果来讲，这个办法能够做到覆盖成本，实现房企收回投资，赚取开发利润的目的。但是缺点非常明显，这个办法仅仅是站在房企开发的角度，站在投资者的角度这个价格只是一个参考，有可能跟市场实际情况是脱节的，需要参考商业的实际市场需求和租金水平。
土地成本、开发成本和利润都是由房企决定的，不同房企的成本管理水平差距很大，以这种方法来决定商铺的价格是有失科学和全面的，容易与市场正常的价格水平脱节，导致项目销售或者招租困难。
市场比较法
这是投资人员在测算中用得比较多的方法，简单而实用，但是有一些逻辑关系和原则大家还是比较模糊。
市场比较法有三个因素纳入综合考量：区域商铺平均价格水平+本项目硬件条件+重点类比项目商铺价格
通过详细的摸排，我们可以建立一个表格，根据各项评分修正项目的销售价格：
表格仅供参考，可根据城市的能级和消费水平进行各项评分标准修改
一般来讲，社区多层商业均价与住宅均价（清水价格，精装修成本不计入）的比值在1.5—2倍之间（一层商业在2-3倍），具体要结合商业比例的多少，地段，交通通达度，辐射区域人口数量，城市能级来决定。在广大的三四五线城市，除了主城区的核心地段外，商业的去化是较为困难的，因此定价显得相对保守。
商业分层的价格关系是：我们以商铺均价作为一个基数，一层商铺的价格是均价的120%-150%；二层商铺的价格是均价的60%-80%；三层商业的价格是均价的40%-60%。常规情况下，三层及以上的商业价格是低于区域清水住宅的价格的。这是作者总结的一般规律，具体要根据当地的城市能级和区域情况决定。
租金反推法
售价=（日租金*360日-物业费用-相关税费）*12年-维保修费用-交易税费
备注：360天是商业测算中，行业通用的年出租使用天数；
12年是商业测算中，行业通用平均投资回报周期。
上述公式有点复杂，我们可以去掉物业费用和相关交易和运营的税费，四舍五入，直接用一个简答粗暴的公式表达为：
预期售价=日租金*365天*15年
虽然测算当中我们采用的是15年的投资回报周期，但实际上在我们接触的大部分商业产品，投资回收周期都在25年以上。能找到20年就能收回土地+建安成本的商业项目，都是属于优质项目了。
关于租金的确定方法
租金基价，这是市场的主要定价标准，在一个市场的一个地段上，基于某个商圈的承载能力，会有一个行业认定的基础租金水平。例如；在一线城市市区的租金基价为10元/㎡/天，二线城市市区的租金基价为5-6元/㎡/天；三线城市市区的租金基价为1.5-2元/㎡/天。这个数值的具体水平可以参考五大行（不懂的自行百度）的专业的商业研究报告或者是通过现场踩盘，行业内询问计算得出。
在确定租金基价的基础上，需要参考一些变量因素，具体决定租金水平，如图所示：
租金确定的几个大的原则：
1、临街面展示的面积越宽，展示比例越大，商铺的租金越高；
2、商铺与交通动线位置关键位置，随着距离的越来越远，价格逐渐降低；
3、商铺的租金与商铺的面积成反比，面积越大的商铺单位租金越低；
4、商铺不同层的价格差距变动范围在30%-60%。
商业租金根据楼层进行差价递减，一般而言我们以一层商业的租金作为基准，每上升或者下降一个楼层，其租金水平约递减为一层商铺标准租金的：40%、35%、30%、25%。
商业租金定价会按照上述几个原则，折算成一系列的函数公式测算系数，再根据租金基价算出分层分业态的租金水平。有兴趣继续深入研究的，可以向一些商业做的比较好的房企同行找一份商业测算表格，进行细致的研究探讨，比如龙湖、万科。也可以加入我们的星球，里面有几份商业测算的表格，以及相关测算资料。附租金测算表截图：
除了租金的基础定价，决定总的租金水平的，还有商业项目的租金年复合增长率，以及出租满租率。一般运营良好的商业项目，客流量大，商业价值较高的，能够实现3%-6%的租金年复合增长率，同时能够达到90%以上的满租率，甚至100%满租。但是一些做得差的项目，甚至一半的出租率都达不到。因此商业项目的测算，相对来说较为复杂，不是简单的有什么固定的标准直接套用。
本文更多的是总结的一些普适性的简易商业价格和租金的推算方法，给大家分享一些基础的原理。上述原理是多位同行总结得出的经验，至于具体的，每个地方情况不一样，需要大家结合具体实际来对上述原理进行细微的校正。
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原标题： 商业项目，租金确定与测算方法
