投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
今年的土地公开市场可谓水火两重天，上半年土地市场高溢价，地王频出，下半年融资收紧，流拍加剧。
很多城市公开市场的土地，存在一个问题，按照大部分公司现行的投资测算模板来测算，基本上都只能勉强能算过账，或者是略高于公司要求的财务指标，但是举牌及溢价能力并不强。
这是哪里出了问题？是政府的预期太高了，还是大部分公司对项目的财务指标的设置太苛刻了？
两者兼有，地方政府对于土地财政的依赖性在往纵深方面发展，上一轮房地产市场的行情，普遍太高了地方政府对地价的预期，因此反馈在土地起拍价方面。
另一方面，房地产的黄金时代已经结束，进入了一个白银的时代，这个阶段典型的特征是行业利润降低，而且更加关注规范性、专业度。现在还有不少公司固守10%-15%净利润指标，以及4-6个月内开盘的高周转要求，并以此指导拿地。结果就是很少有地能够符合要求，拿不到地。
上一个十年中国平均的经济增速在7%-8%，居民收入增长在10%以上，房地产市场的购买了和房价增长的预期有比较好的购买力基础。但是未来中国经济增长率会在6%以下，居民收入增长也会走低，支撑未来房价上涨的预期是不足的。这就直接导致了在预测市场时，不能有太乐观的价格预期，同时部分房企在固守高利润指标的同时陷入了不敢拿地，无地可拿的境地。
为了缓解拿地焦虑症，很多公司选择了拿地区域下沉，即一二线城市主城—远郊区—三四线城市的扩张策略。但是有这个拿地思路的不止一家，大部分房企都不约而同地选择了此策略，导致三四线城市的土地成交均价暴涨。同时随着广大三四线城市棚改红利接近尾声，市场重新补库存的阶段，市场风险在累加。拿地策略再次遇到了困难。
你的拿地观念是不是不行了。
1、想做快周转，追求利润指标，本是无可厚非的。但需要找到自己的核心优势在哪里，产品和品牌有技高一筹的优势能做出高溢价的产品？还是团队专业化，配合程度高，能够实现高周转。很多中小房企都在学习一些高周转的头部房企，制定一些高周转和高利润的经营模式，并以此来指导拿地策略。品牌和产业溢价能力不足导致市场价格预期比较保守，团队的专业性、配合度和执行力，导致原先制定的开盘和现金流回正时间往往滞后，现金流的紧张又导致后续拿地困难，如此循环往复。
实现高利润还有一个巨大的障碍，那就是地方政府对土地价格的高预期。房价增长是有尽头的，经济新常态下居民收入的放缓，决定了国内的房价是不可能向过去十年一样再有成倍地增长，未来拿地阶段对房价的增长预期是有限的，这会成为一种常态。这会直接倒逼大部分房企降低拿地的财务指标要求。
2、提前预判市场，而不是在市场热点时“硬杠”。有对恒大、万科、保利等稳健型房企进行研究的人，会发现一个规律，这类房企不会在市场最热的时候去拿地，也很少拿地王。因为手中的土地储备丰富，拿地策略相对理性，避开公开市场竞争最热的阶段，选择窗口期拿地。反观部分盲目冲规模，补土储的房企，高价地拿得不少，代价极高，而且去化困难。或者是在拼价格的竞争中，落后于其他更激进的房企，从而落得颗粒无收的情况。
提前预判市场，从容等待拿地窗口期，跨越周期拿地，理性拿地，这是最优的路径。
3、想只卖房子挣快钱，这条路越来越窄了。要获得超额利润和持续现金流需要关注存量资产，并做好增值服务。国内房地产在过去二十年的城市化浪潮中，众多房企依靠快速销售，规模扩张站在了千亿甚至是五千亿的台阶上。截止今年7月，已有11家国内房企进入了世界五百强。
但是这种模式是不可持续的，国内房地产市场的总量在未来不会像过去十年一样还能迅猛扩张。想要扩充规模的房企，必须要改变现有的经营模式，而关注存量资产和自持物业就是一个不错的选项。
国际全方面，以美国为例，大名鼎鼎的美国总统特朗普，也同时是美国排名靠前的地产公司的大BOSS。但是特朗普公司的主营业务不是卖房子，而是持有并长期经营的遍布美国的“特朗普大厦”以及酒店等资产。在美国市值靠前房企主营不是做物业开发和销售，而是做持有和长期经营的。
国内方面，现在地方政府制定的拍卖文件动辄要求自持物业的比例，或者是在竞拍达到限价时竞自持。这其实就是在引导房地产企业更多关注存量资产，更多地去做经营和招商，做强房地产的实体经济属性，而不是只做开发商。目前国内的长租公寓、大型商业、产城等开发模式其实就是在对自持物业的一种尝试。但是基于目前国内相关金融工具，以及金融支持远不能满足，这条路还很长。
国内关注存量资产，做商业运营的优秀代表，如华润置地的租金收入已破百亿，未来的市场大有可期。
4、能不能做强金融属性。
由于监管层面对金融行业的限制，目前所有行业特别是房地产行业可以说都是在为银行打工。相比于国外的房企，国内房企的融资成本时高出了一大截的，银行拿走了房企利润的大部分。因此未来做强金融属性，降低融资成本，是提升房企拿地能力的命门。
自2009年以来，各大房企的纷纷在金融领域进行了探索，房企的金融化趋势越来越明显。包括绿地集团、星河集团、华润置地、鲁能集团、万科、恒大等纷纷进入金融业。做强金融属性有多重好处：一是能够拓宽融资渠道，扩大资金来源，特别是在当前融资政策收紧的情况下，有个金融平台的优势就显得尤为重要了；二是有利于拓展新的业务板块，打造多元化的业务布局，创造新的赢利点；三是获取投资收益；四是促进地产于金融的协同，甚至是实现产融结合，相辅相成无限放大。
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