投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：TT707276146）
其实融资的套路，就是没有固定套路。套路不固定，但是有行规，大家都知道，房企在市场上融资，会有一套标准，这个标准决定了房企是否能融资，以及融资成本。这一套标准，简单总结出来，可以称为白名单与黑色清单制度。
先讲一下黑色清单制度，在2018年以来，房企的融资就愈发艰难，为了符合监管要求，金融界（特别是大型国有银行）对房地产融资有一条圈内不成文的规则，大致内容是：
三四线城市及以下的商业项目，融资业务不接；
2016年7月以来，拿过地王项目的，谨慎，如果项目是“单价地王”的，就不接；
信用记录有问题，融资业务不接；
项目所在的城市，缺乏产业支撑，库存高企，人口净流出的，融资业务不接；
土地款里面，有信贷资金进来的，融资业务不接；
等等……
这个不成文的标准，是很多大型商业银行，对房企融资的一个准则，让很多房企融资压力山大。因此，很多房企为了不进黑清单，对于拿地是很谨慎的，比如严格控制三四五线城市项目数量，不拿高价地等等。
关于融资的白名单制度，这个就更有意思了。白名单制度，指的是融资准入名单制度，根据一定的规则，对房企的融资准入进行评级。
具体的评级标准，是根据六个维度进行：
1.行业协会中的排名。主要是以中国房地产测评中心和易居克而瑞研究院共同主持的，中国地产500强测评结果为主要标准，同时参考中指研究院与清华大学地产研究所，国务院反战研究中心企业研究所，共同主办的中国房地产百强企业榜单。PS：看到这里，大家就能理解为什么不少房企宁可花钱买榜，或者牺牲利润分配权也要求项目并表了。因为排名直接决定了融资成本，甚至是有没有融资。
2、外部一些专业评级机构作出的评级。在信用市场，大家经常知道有国外的标普、穆迪、惠誉等国际评级机构，实时会给各大企业评级。国内现在也有自己评级机构了，诸如大工、中诚信等机构，在国内的评级还是被金融市场认可的。
3、财务的稳健性。从能够获知的资料里面，判断某个公司的财务健康程度，是否具有稳健性。在“三道红线政策”以后，这一点越发重要了，不满足的甚至会成为单否项。
4、信息的透明程度。信息公开程度越高越好，比如在港股的上市公司，或者在市场上公开发行企业债（能发债的，评级并不低，这个我们公众另外一篇文章有讲到）。如果没有，与大型的机构合作过，曾经对其进行过详细的内部评级，这种也行。对于一些家族式管理的小房企，公司俨然是密不透风的墙，这个肯定是无法突破的。
5、业绩能力。这个主要关注近一年的销售情况，以及拿地的数量和分布。
6、可持续发展。这个金融机构会从公开市场上去搜集资料，比如房企的土储规模，土地的位置，在售面积多少，在建面积多少，销售情况如何，综合判断房企的可持续发展能力。
根据这六个维度的指标，将房企的资信进行ABC三类划分，其中：A＞B＞C。我们找了一个2019年（局部数据可能过时，仅供参考），白名单的分类图，如下：
上面这个榜单，不知道大家发现有一有趣的现象没，A类白名单里面，大多都是国企，只有万科、金地、龙湖三家民企，宇宙房企恒大（连白名单都没进）碧桂园都没入围。这是几个意思？这是没意思的意思。在金融界，有一句俗话“肉烂了，也在锅里”，国有企业因为背后是政府财政能力的背书，万一再不济，搞出问题了也会被政府出面救济的，因此评级自然低不了。话说回来，金融机构也是国家队的（自己兄弟），自然会优先考虑给民企融资，虽然很无奈，但这是赤裸裸现实。
目前，大约只有不到70家左右的房企，能够进金融机构的白名单，当然，这主要指的是银行机构。毕竟银行才是资金的源头活水，其他机构的资金量跟银行没法比。那其他房企怎么融资呢？除了能上市和发债的，其他的只有才用其他间接的方式融资了。
即使是进了白名单，在ABC类白名单的内部，也是有很大差距的，这个差距表现在融资额度，以及融资成本上面。在宏观环境有变化的时候，A类房企的融资，在金融机构那里，无疑具有更大的优先性。
但是，这个白名单不是固定的，而是根据适时的情况，进行添加或者移除的。比如上图里面的，带红色括号的，就是新增的。这个榜单，不是行业统一的，每个金融机构都有一个自己的榜单，或者是参照别人的榜单自己做一个榜单，细节上会有差异，但是大差不差。没上榜的房企，也可以通过自己的努力，进入到金融机构的榜单里面，这中间也会涉及一些操作，这个只有大家自行想象了。
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原标题： 地产融资“白名单”与“黑清单”
