“非头部房企的危机”

投拓江湖 投拓江湖
2021-08-04 10:00 297 0 0
前阵子,地产圈内有消息流出,监管部门要求被纳入“三道红线”监管的几十家房企,拿地金额不得超过年度销售额的40%。

作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

前阵子,地产圈内有消息流出,监管部门要求被纳入“三道红线”监管的几十家房企,拿地金额不得超过年度销售额的40%。这个新闻一出,顿时引发了行业内的热议,但是有一些看问题比较细的人,觉得这个政策有些地带比较模糊:

一是纳入三道红线的房企才监管,其他已上市以及未上市的,没有纳入三道红线的房企,拿地金额是否受此限制。如果不受限制,是否有其他规则适用?

二是年度销售额的40%,这么计算,是按全口径销售额还是按权益销售额,以哪家机构公布的数据为参照。这个销售数据,是参照年度的,季度的,还是每个月的?

也是因为此,很多人怀疑这个政策的真实性。其实,早在去年三道红线政策出台的时候,就陆续有消息传出,除了三道红线以外,还有两条辅助的红线:

1、近三年的经营性现金流不能为负;

2、拿地销售比不得高于40%。

据传,如果有房企的拿地金额太大,超过了40%,那么就会被监管机构审查拿地资金来源,穿透审查关联账户,以及相关支付凭证等。

在上月底,高层会议的时候,已经提出要穿透性审查房企拿地资金来源。虽然审查房企拿地资金来源,已经有一部分地方政府在做,但是大多是在拿地前由国土局负责审查。这个政策由高层提出,以后必然会在全国推行,而且会不止仅限于拿地前审查。

从现在的角度看,拿地金额40%比例,这个政策大概率是真的,而且会很快执行落地。这个政策的,对今年上半年拿地数量较多的房企,特别是央企国企来说,短期内的影响比较大。按照40%这个比例来计算,今年上半年拿地比较积极的国企,已经支用了今年大部分的拿地额度,下半年的拿地意愿不得不降低。

如下图,今年上半年拿地房企,销售额与拿地金额比例:

图片来源:风财讯智库

也有人想到,此次监管的是上市房企里面,纳入三道红线的房企。而广大的中小房企,是未被纳入监管范围的,那么中小房企是不是有机会了?答案是否定的。因为在地产行业整体资金收紧的大环境下,银行的资金涉房贷款也设置了上限,有限的资金肯定会跟头部房企合作。大型的其他机构,为了风险防控,也会减少跟中小房企融资。中小房企可以通过其他渠道搞一些有限的资金,但是这些资金成本比银行的高很多,甚至是翻倍的,搞到钱的数量还不会太大。

今年超过40%拿地销售比例的部分品牌房企统计表:

图片来源:风财讯智库

从长期来讲,对于非头部房企来说影响更大,特别是对销售排名靠后的上市房企来说,会处于较为不利的地位。从上个图片的数据可以看出,大型头部房企里面,只有招商和华润两家超了,其他的房企都还好,这两家超了的央企,下半年不拿地土储也是够的。

而排名靠后的一些房企,拿地金额比例超标的则有点多了,这些房企在今年都是不会积极拿地了。从长远来讲,将会强化头部房企的江湖地位,强制将销售额跟拿地金额匹配,有利于优质的土地资源向头部房企倾斜,房地产销售的规模排行榜江湖固化。

如果按照上图的数据,今年下半年这22家房企,将会停止拿地。事实上,最近也陆续有消息传出,很多房企在下半年几乎不拿地了。这对在这些房企上班的投资人员来讲,并不是一件好事儿。如果不拿地,已经成了一件确定性的事情,那么投资部存在的必要性就会大打折扣。这也为大家在以后求职的时候,划定了一个范围,如果要求稳,尽量往头部房企靠拢。

这个新规则出来,对房企的拿地策略也会有影响。一些高总价的地块,会在房企的投资决策里面,往后靠,毕竟拿地的额度有限。仅从这个维度讲,未来一段时间,集中供地的22个核心城市,拿地竞争将会下降,土地溢价率会有所降低。

未来房企会侧重拿其中一类土地。楼面价在6000-8000元/平米之间的最佳,供销存比较良性,去化没有太大风险的地块,同时土地楼面价也不太高,有利于做规模或者保持规模。在销售风险和规模之间取平衡值的话,未来房企比较看好的区域是强三线城市,或者一二线城市的远郊区。

但是,未来的房地产格局会更加固化,中小房企的拿地劣势会更加明显。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“投拓江湖”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: “非头部房企的危机”

投拓江湖

本号每篇文章都是干货满满。作者资深十强地产投拓总监,十余年头投拓实战经验,坚持原创文章,矢志成为投拓人喜爱的公众号。长期发布:1、投拓政策、干货;2、投拓经验;3、地产行业风向;4、地产新鲜知识、新闻动态;微信号: TT707276146

172篇

文章

10万+

总阅读量

特殊资产行业交流群
厂家证券
推荐专栏
更多>>
  • 齐精智
    齐精智

    齐精智律师,金融、合同、公司纠纷专业律师,北大法学院北大法宝学堂特约讲师,微信号qijingzhi009。

  • 中证鹏元评级
    中证鹏元评级

    中证鹏元资信评估股份有限公司成立于1993年,是中国最早成立的评级机构之一,先后经中国人民银行、中国证监会、国家发改委及香港证监会认可,在境内外从事信用评级业务,并具备保险业市场评级业务资格。2019年7月,公司获得银行间债券市场A类信用评级业务资质,实现境内市场全牌照经营。 目前,中证鹏元的业务范围涉及企业主体信用评级、公司债券评级、企业债券评级、金融机构债券评级、非金融企业债务融资工具评级、结构化产品评级、集合资金信托计划评级、境外主体债券评级及公司治理评级等。 迄今为止,中证鹏元累计已完成40,000余家(次)主体信用评级,为全国逾4,000家企业开展债券信用评级和公司治理评级。经中证鹏元评级的债券和结构化产品融资总额近2万亿元。 中证鹏元具备严谨、科学的组织结构和内部控制及业务制度,有效实现了评级业务“全流程”合规管理。 中证鹏元拥有成熟、稳定、充足的专业人才队伍,技术人员占比超过50%,且95%以上具备硕士研究生以上学历。 2016年12月,中证鹏元引入大股东中证信用增进股份有限公司,实现战略升级。展望未来,中证鹏元将坚持国际化、市场化、专业化、规范化的发展道路,坚持“独立、客观、公正”的执业原则,强化投资者服务,规范管控流程,完善评级方法和技术,提升评级质量,更好地服务我国金融市场和实体经济的健康发展。微信公众号:cspengyuan。

  • 地产十一言
    地产十一言

    言说地产事,言说地产人。

  • 小债看市
    小债看市

    最及时的信用债违约讯息,最犀利的债务危机剖析

  • 财视中国
    财视中国

    特邀中外监管层、金融行业高层、经济学家、民营金融领军人物独家供稿。立足中国金融行业,创造财经新视界。

  • 海普睿诚律师事务所
    海普睿诚律师事务所

    大型律师事务所,为您提供法律服务。微信公众号ID:hprclaw

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通