投拓江湖 作者：投拓江湖团队
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
前阵子，地产圈内有消息流出，监管部门要求被纳入“三道红线”监管的几十家房企，拿地金额不得超过年度销售额的40%。这个新闻一出，顿时引发了行业内的热议，但是有一些看问题比较细的人，觉得这个政策有些地带比较模糊：
一是纳入三道红线的房企才监管，其他已上市以及未上市的，没有纳入三道红线的房企，拿地金额是否受此限制。如果不受限制，是否有其他规则适用？
二是年度销售额的40%，这么计算，是按全口径销售额还是按权益销售额，以哪家机构公布的数据为参照。这个销售数据，是参照年度的，季度的，还是每个月的？
也是因为此，很多人怀疑这个政策的真实性。其实，早在去年三道红线政策出台的时候，就陆续有消息传出，除了三道红线以外，还有两条辅助的红线：
1、近三年的经营性现金流不能为负；
2、拿地销售比不得高于40%。
据传，如果有房企的拿地金额太大，超过了40%，那么就会被监管机构审查拿地资金来源，穿透审查关联账户，以及相关支付凭证等。
在上月底，高层会议的时候，已经提出要穿透性审查房企拿地资金来源。虽然审查房企拿地资金来源，已经有一部分地方政府在做，但是大多是在拿地前由国土局负责审查。这个政策由高层提出，以后必然会在全国推行，而且会不止仅限于拿地前审查。
从现在的角度看，拿地金额40%比例，这个政策大概率是真的，而且会很快执行落地。这个政策的，对今年上半年拿地数量较多的房企，特别是央企国企来说，短期内的影响比较大。按照40%这个比例来计算，今年上半年拿地比较积极的国企，已经支用了今年大部分的拿地额度，下半年的拿地意愿不得不降低。
如下图，今年上半年拿地房企，销售额与拿地金额比例：
图片来源：风财讯智库
也有人想到，此次监管的是上市房企里面，纳入三道红线的房企。而广大的中小房企，是未被纳入监管范围的，那么中小房企是不是有机会了？答案是否定的。因为在地产行业整体资金收紧的大环境下，银行的资金涉房贷款也设置了上限，有限的资金肯定会跟头部房企合作。大型的其他机构，为了风险防控，也会减少跟中小房企融资。中小房企可以通过其他渠道搞一些有限的资金，但是这些资金成本比银行的高很多，甚至是翻倍的，搞到钱的数量还不会太大。
今年超过40%拿地销售比例的部分品牌房企统计表：
图片来源：风财讯智库
从长期来讲，对于非头部房企来说影响更大，特别是对销售排名靠后的上市房企来说，会处于较为不利的地位。从上个图片的数据可以看出，大型头部房企里面，只有招商和华润两家超了，其他的房企都还好，这两家超了的央企，下半年不拿地土储也是够的。
而排名靠后的一些房企，拿地金额比例超标的则有点多了，这些房企在今年都是不会积极拿地了。从长远来讲，将会强化头部房企的江湖地位，强制将销售额跟拿地金额匹配，有利于优质的土地资源向头部房企倾斜，房地产销售的规模排行榜江湖固化。
如果按照上图的数据，今年下半年这22家房企，将会停止拿地。事实上，最近也陆续有消息传出，很多房企在下半年几乎不拿地了。这对在这些房企上班的投资人员来讲，并不是一件好事儿。如果不拿地，已经成了一件确定性的事情，那么投资部存在的必要性就会大打折扣。这也为大家在以后求职的时候，划定了一个范围，如果要求稳，尽量往头部房企靠拢。
这个新规则出来，对房企的拿地策略也会有影响。一些高总价的地块，会在房企的投资决策里面，往后靠，毕竟拿地的额度有限。仅从这个维度讲，未来一段时间，集中供地的22个核心城市，拿地竞争将会下降，土地溢价率会有所降低。
未来房企会侧重拿其中一类土地。楼面价在6000-8000元/平米之间的最佳，供销存比较良性，去化没有太大风险的地块，同时土地楼面价也不太高，有利于做规模或者保持规模。在销售风险和规模之间取平衡值的话，未来房企比较看好的区域是强三线城市，或者一二线城市的远郊区。
但是，未来的房地产格局会更加固化，中小房企的拿地劣势会更加明显。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“投拓江湖”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： “非头部房企的危机”
