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1200亿的子弹根本不够打

陌爷地产圈

2022-03-19 15:53 4209 0 0

具体房企而言，仅新鸿基、华润和中海三家上市房企市值在2000亿元以上。市值超千亿的上市房企也仅剩7家，剩下四家分别是保利、龙湖、万科和招商蛇口。

作者：陌爷

来源：陌爷地产圈（ID:gh_6e6c6fd48723)

万科的一句“黑铁时代”，渲染了行业焦虑的同时，也直接将其从市值首座拉下。

而如今的千亿市值房企仅剩七家，保利成为赢家。

具体房企而言，仅新鸿基、华润和中海三家上市房企市值在2000亿元以上。

市值超千亿的上市房企也仅剩7家，剩下四家分别是保利、龙湖、万科和招商蛇口。

除市值管理不断萎缩，很多开发商甚至开始躺平，不再关注排名的开发商，逐渐回归了经营本质。

这也让某克、某指等排名机构的少了很大一块肉，开发商已经不愿意砸钱，而金融机构也不单纯地相信规模排名。

某种角度上来说，周期在衰退，但行业确是在进步。毕竟还是要用发展的眼光看问题。

开发商频频暴雷过后，似是一阵浮华。

留下的却是一堆不良资产和保交楼的政治任务。恒大一季度誓言保交付3万套，现时点看来应该悬了。

烂尾楼得要保交付、不良资产得要处置，于是大任便再一次地托付给了华润、招商等央国企。

只要开发商还没死透，三道红线也不敢轻易拿掉，于是给三道红线开了个口子。

“房企并购贷不纳入三道红线强监管”。

先说结论：

截至3月9日，房地产并购融资总金额已达1247.5亿元（房企发行或拟发行47.5亿元、银行提供并购贷款额度920亿元、金融机构已发行或拟发行280亿元）

图片来源：爱德地产研究院整理

但1200亿的子弹还远远不够打。

原因有三：

NO. 1

当下的不良资产规模或已超万亿。

对暴雷房企而言，被迫摆上货架的项目如数家珍。

宝能8大资产项目评估价或超千亿。

佳兆业深圳18个项目对外报价818亿。

荣盛发展所出售的荣万家及9个商业项目的估值也超54亿。

……

而这也就是摆在货架上部分项目，绝大多数都是背后交易，甚至尚未披露。

1200亿的并购子弹显然是杯水车薪。

NO. 2

资本仍是谨慎的，对于开发商和并购项目持审慎态度。

而银行、信托等金融机构频频踩雷，即便货币呈持续宽松，也更倾向于资信良好，有信用背书的央国企。

资本的逐利性让开发商旱得旱死、涝得涝死。

从目前来看，民营房企中仅美的、旭辉、碧桂园获取了并购贷额度。

碧桂园的额度主要打在了“物业”这颗靶子上。

而真正有实质性并购动作的民营房企，只有美的置业。

先后接盘了正荣、雅居乐、金科等暴雷房企的多个项目。

而美的之所以能够在这一轮的收并购市场中异军突起，很大程度上归功于过去数年相对稳健的财务策略。

整体而言，民营房企的参与度和并购贷的开放额度仍然是不足的。

NO. 3

房企回归经营本质后，规模并非第一诉求。

1-2月份，百强房企销售额几乎全部腰斩，开发商要么借旧还新、要么加速回款偿还债务。

从数据上看，2021年房地产开发项目并购事件仅261起，交易规模仅769亿，同比下降高达80%。

图片来源：爱德地产研究院整理

此外，2022年-2024年房企单海外债到期分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。尤其是今年上半年仍时偿债高峰期，这也意味着今年将会是开发商最难熬的一年。

眼看政策底逐渐显现，但凡能够熬过这个冬天就能存活下去的开发商，压根不愿意再浪费任何一颗子弹。

对于开发商而言，有限的资源还是要用在刀刃上，即便货架上的肉肥得流油。

除此之余，土拍市场也逐渐回归了常态，各地政府也纷纷取消了保障房等各类配建、拼自持等不友好的土拍政策。

竞争相对可控，利润也有明显额提高，通过收并购、旧改等多元化形式获取项目自然吸引力有所下降。

1200亿，目前来看还仅仅是少数玩家的游戏。

资本仍是审慎的，可大多数开发商早已躺平，去不良和保交付的任务依旧艰巨。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“陌爷地产圈”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题： 1200亿的子弹根本不够打

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