西政财富 作者：西政财富
一、中共中央政治局会议分析研究当前经济形势和经济工作等；央行：研究进一步做好金融支持稳增长的意见措施
中共中央政治局4月29日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《国家“十四五”期间人才发展规划》。会议要求……要全力扩大国内需求，发挥有效投资的关键作用，强化土地、用能、环评等保障，全面加强基础设施建设。要发挥消费对经济循环的牵引带动作用……会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。要及时回应市场关切，稳步推进股票发行注册制改革，积极引入长期投资者，保持资本市场平稳运行。要促进平台经济健康发展，完成平台经济专项整改，实施常态化监管，出台支持平台经济规范健康发展的具体措施。
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http://www.gov.cn/xinwen/2022-04/29/content_5688016.htm
会议指出，要坚持办好自己的事，加快构建新发展格局，坚定不移深化供给侧结构性改革，用改革的办法解决发展中的问题，加快实现高水平科技自立自强，建设强大而有韧性的国民经济循环体系。要坚持扩大高水平对外开放，积极回应外资企业来华营商便利等诉求，稳住外贸外资基本盘。
2022年4月22日下午，人民银行召开党委会，分析研判当前经济金融形势，研究下一步金融工作。会议认为，今年以来我国经济开局总体良好，但是当前经济增长面临的不确定性进一步增加，俄乌冲突对全球经济形成新的挑战，国内疫情多点散发，部分地区物流和供应链受阻。会议提出，人民银行要执行好稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，推动降低综合融资成本，为统筹疫情防控和经济社会发展提供良好的货币金融环境。高度重视并大力支持农业生产和煤炭、石油、天然气等重要能源的生产和供给畅通，保持物价基本稳定。发挥好货币政策总量和结构双重功能，落实好稳企业保就业各项金融政策措施，聚焦支持小微企业和受疫情影响的困难行业、脆弱群体。会议强调，要在认真落实已经出台政策的基础上，进一步加大工作力度，进一步加大对实体经济的支持力度，维护市场稳定，维护经济稳定，为党的二十大胜利召开创造良好环境。
二、住建部表态高度重视房地产领域风险；中央财经委员会会议全面加强基础设施建设
2022年4月24日上午，住房和城乡建设部党组以“深入学习贯彻习近平经济思想，完整准确全面贯彻新发展理念，更好按经济规律办事”为主题，召开理论学习中心组学习（扩大）会议，会议指出……要抓紧落实中央经济工作会议精神和《政府工作报告》部署，加快住房和城乡建设领域退税减税降费、专项债发行使用、重点项目开工建设、支持企业稳岗等有关政策的实施，帮扶市场主体渡过难关。要重点围绕城市更新、城镇老旧小区改造、保障性住房建设、地下管网建设和改造等，研究采取更大力度的政策举措，推动释放内需潜力。要有力有效应对经济运行面临的突出矛盾，确保城市基础设施等有序运行，维护产业链供应链稳定。要持续深化工程建设项目审批制度改革、建筑业“放管服”改革等，努力为市场主体提供好的营商环境。要坚持底线思维，高度重视房地产领域风险，防范化解城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。
2022年4月26日习近平主持召开中央财经委员会第十一次会议，研究全面加强基础设施建设问题，研究党的十九大以来中央财经委员会会议决策部署落实情况。会议强调，基础设施是经济社会发展的重要支撑，要统筹发展和安全，优化基础设施布局、结构、功能和发展模式，构建现代化基础设施体系，为全面建设社会主义现代化国家打下坚实基础……要多轮驱动，发挥政府和市场、中央和地方、国有资本和社会资本多方面作用，分层分类加强基础设施建设……要适应基础设施建设融资需求，拓宽长期资金筹措渠道，加大财政投入，更好集中保障国家重大基础设施建设的资金需求。要推动政府和社会资本合作模式规范发展、阳光运行，引导社会资本参与市政设施投资运营……
三、央行下调外汇存款准备金率，提高市场外汇流动性，对冲人民币汇率贬值压力
为提升金融机构外汇资金运用能力，中国人民银行决定，自2022年5月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率1个百分点，即外汇存款准备金率由现行的9%下调至8%。
信达证券分析表示，截至2022年3月底，金融机构外汇各项存款余额为1.05万亿美元，此次下调外汇存准率1个百分点，将释放外汇流动性约100亿美元。调整外汇存准率抑制人民币汇率大幅波动的机制在于：上调外汇存准率将冻结一部分外汇流动性，减少外汇市场上的美元供给，降低金融机构的结汇意愿和能力，从而缓解人民币升值压力；下调外汇存准率将释放一部分外汇流动性，增加外汇市场上的美元供给，提高金融机构的售汇意愿和能力，从而缓解人民币贬值压力。本轮人民币汇率贬值，是一系列因素同时扭转的结果：
一是美国货币政策明显紧于中国，中美利差扭转。美联储可能开启一轮史诗级的加息周期，美国货币政策明显紧于中国，将推升美债收益率，缩小境内外利差，跨境资本可能从流入转为流出，进而推动人民币从升值转为贬值。
二是2022年以来资本外流压力增大，资本流动方向扭转。2022年以来资本流出压力加大。多项高频指标均显示出资本外流迹象。股市资金同样面临流出压力。
三是2022年出口增速可能前高后低，出口支撑扭转。2022年，包括美国、欧洲在内的全球经济增长放缓，我国的出口前景面临挑战……而今年海外生产能力逐渐修复，我国出口份额有小幅下降风险，这将进一步加大我国出口下行压力，对人民币汇率的支撑也趋于减弱。
四是中国疫情防控领先的比较优势在2022年被打破，基本面扭转……今年3月份以来，中国疫情防控的相对优势被打破。众多发达经济体已经开始有序解封，中国疫情防控到目前为止仍面临严峻挑战。
川财证券分析表示，美联储货币政策收紧以及俄乌冲突，短期内我国外资出现大幅流出，给人民币带来贬值的压力，随着出口韧性的减弱，人民币升值也难以为继。央行此次下调金融机构外汇存款准备金率，不仅可以增加市场上的外汇供给，而且可以对冲人民币汇率的贬值压力。当人民币贬值预期较强时，央行往往会上调外汇风险准备金率，向市场传达央行不希望人民币进一步贬值的政策意图，在汇率波动较大之际，人民银行下调金融机构外汇存款准备金率，对外汇市场释放了较强的稳定信号，之后人民币有望重新回归合理均衡水平上的基本稳定。
东吴证券分析表示，下调外汇存款准备金率可释放外汇流动性，从而增加外汇贷款的发放，通过结汇增加市场上的外币供给，在一定程度上减缓贬值的速度和趋势。鉴于此次下调的幅度仅为1个百分点，释放的流动性有限，更应关注此举的信号意义。
四、长三角集中土拍热度整体维持低温，但杭州土地出让依旧顺利，浙江本地房企表现亮眼
近期，南京、宁波、南通三城集中土拍，通过取消配建租赁住房、延长土地出让金缴纳时间、提高毛坯限价幅度等措施降低门槛，但土拍热度依然较低。三城宅地合计供应62宗，成交55宗，其中39宗底价成交，8宗触及封顶价，平均溢价率仅4.87%。以南京为例，首轮土拍以267亿元起拍价挂出的20宗地块，最终出让14宗地块，6宗流拍，最终流拍比例达到30%，成交的地块中还有8宗底价成交，只有3宗地块触及最高限价，总成交价191.45亿元，低于挂牌出让总价。根据挂牌要求，对出让地块配建要求的减少，对保证金要求的降低，以及对房地价差限制的宽松，确保房企预期利润……
2022年4月25日，天津第一批次两集中供地结果显示，此次共挂牌29宗宅地+1宗商服用地，最终住宅用地仅成交5宗，合计成交土地面积约35万㎡，规划建筑面积约54万㎡，成交总价约38亿元；9宗流拍，15宗停牌。
相比之下，2022年杭州第一批集中供地顺利落幕。60宗涉宅地块，除了1宗临平新城宅地无人问津遭遇流摇外，其余59宗全部名花有主，一天揽金827亿元。从拿地房企来看，浙江本土房企成为了这次出让的主力军，一共拿到45宗地块，占比高达75%。尤其是滨江（11宗涉宅地块），绿城（7宗）、大家（3宗）、众安（5宗）等表现出色。外来房企中，越秀（3宗）、万科（2宗）、建发（2宗）的表现比较亮眼。
对此，中信证券研究分析表示，当前市场面临十分严峻的交付延期问题，开发投资低落问题，土地收入不及预期问题和对金融体系的挑战。我们相信，解决这些问题的关键点在于盘活存货，盘活存货的关键点则在于让销售“活”起来。要让销售“活”起来，就需要因城施策，以市场化的力量推动按揭贷款利率下行，放开不必要的限贷、限售和限购管制。只有销售开始复苏，盘活资产才有可能。供给侧政策虽然讨论频繁，但却可能是“气氛组”。所谓气氛组，就是这类政策市场颇为关注（甚至多于需求侧政策），具体举措也不少，但对行业的影响并非根本性的。以企业融资政策为例，我们认为做好风险企业项目并购金融服务，区分企业风险和项目风险，当然是有益于信用风险化解的。但如果销售不断下行底层资产质量不断恶化，则我们也不可能透过鼓励并购的方式来化解风险。换言之，解决风险不是头痛医头脚痛医脚，只有在根本上化解资产质量风险，供给侧政策才有用武之地。
五、城投境外融资有所加速，银行备用信用证发行结构增多；发改委最新的窗口指导意见加强对境外美元债的相关管理
中金公司分析表示，2022年以来，城投美元债发行规模为96.4亿美元，净增量35.4亿美元，发行量比2021年前4个月增加89%，净增量为2021年前4个月的3.2倍。2021年下半年以来，在境内融资政策趋严的背景下，城投境外融资有所加速，并且在2022年以来美债利率上行背景下供给仍然相对旺盛。城投美元债常用发行结构也有所变化，主要体现为使用银行备证发行增加。根据彭博口径，从今年以来发行的城投美元债来看，54%的发行规模资金用途为再融资和用于项目融资，13%为绿色债券和可持续发展债券，还有31%为主要用于补充营运资金和项目融资。从区域分布来看，2022年以来浙江和江苏城投美元债发行规模位列一二，分别为26.6亿美元和23.4亿美元。
从城投美元债监管政策来看，目前主要可参照的政策文件包括2019年发改委666号文，包括要求地方国有企业发行外债申请备案登记需持续经营不少于三年、限制承担地方政府融资职能的地方国有企业发行外债仅限用于偿还未来一年内到期的中长期外债等。实操层面对城投平台净利润对债券利息的覆盖水平、项目收益情况也有一定约束。可以看出，境外监管在债券发行上更多为软约束，城投美元债整体监管环境相比境内宽松一些。事实上，由于2021年以来境内债券融资的边际收紧，今年1季度境内城投债发行量和净增量相比去年同期均有10%以上的下降，尤其是传统发债区域江浙等净增降幅更为明显。目前该部分融资挤出，尤其是区县级的融资挤出，一定程度上可以通过中资美元债市场去弥补。若后续城投美元债融资政策边际收紧，可能会加剧部分弱资质或低行政级别城投融资边际收紧的压力。此外，央行外管局23号文提到，“要在风险可控、依法合规的前提下，按市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，不得盲目抽贷、压贷或停贷，保障在建项目顺利实施”。
根据债市资讯的报道，发改委最新的窗口指导意见，加强了对境外美元债的相关管理，主要包括以下内容：1.代建与土地整理收入合并不能超过50%（最好不要接近50%），棚改安置房不算政府收入；2.补流不能超20%；3.发债规模不能超过净资产40%（包括累计余额）；4.近三年平均净利润覆盖债券利息；5.项目收益要能覆盖成本（这条不是很明确）。以上1、2、3、4条均为红线，不能突破。
六、5家AMC、18家银行获监管政策指导，落实12家房企纾困政策
中证报报道称，金融监管部门2022年4月24日向主要5家AMC和18家银行提供了12家房企的清单，针对其资产收并购等工作拟有6项政策指导：
1. 可以收2021年年底以前资产用途是土地价款的、可以收金融机构暂未纳入不良的贷款、可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款。
2. 以上业务开展不纳入房地产贷款集中度管理，保证按揭发放。
3. 以上业务资本金按照50%计量，同时全力支持开发贷，资金务必封闭管理。
4. 与关联方合作收购，不纳入重大关联交易。
5. 对这12家房企的四证不全项目并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。
6. 存量逾期补充增信后展期。并且指出，此批清单为首批企业，清单有效期2022年4月-2023年4月，后续会动态调整。
12家房企名单：世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力。
对此，我们分析表示，对于监管部门的上述喊话，市场方面并没有太大的反应。很多同行担心，在经济下行、疫情反复以及美联储缩表、地缘政治冲突等因素的综合影响下，目前出台再大的刺激政策估计都见效不大，归根结底还是信心崩塌的问题。在房住不炒和房地产税出台的预期背景下，房地产的投资投机需求不再，而这类需求群体或许是支撑商品房流通和行业良性循环的关键力量。从市场走向来看，刚需和改善需求是今后房地产市场得以生存和发展的重要基础，但当前的现实情况是市场信心严重不足，尤其是大部分刚需和改善需求群体现在都确实没钱。如果疫情、经济、地缘政治冲突的不确定性进一步加大，即便首付比例再低、房贷利率再低，大部分刚需群体仍旧无钱买房或者不愿意买房（主要是为了先保障生存问题），比如近两个月越来越多的城市都大幅松绑了楼市的限购限贷等政策，但一二手成交情况仍旧很不理想。
七、广东省出台金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案
2022年4月28日，《广东省人民政府办公厅关于印发广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案的通知》（粤府办〔2022〕13号，下称《方案》）发布，《方案》要求“促进房地产市场平稳健康发展”：
1. 积极支持居民合理住房信贷需求。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。鼓励银行对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理确定按揭标准，提升借款和还款便利度。
2. 做好房地产企业风险处置项目并购金融服务。各地要督促涉险房地产企业积极自救化险，省有关部门要加强协调指导和项目推介对接。鼓励金融机构加大对优质房地产项目的支持力度，按照市场化、法治化原则支持“保交楼”。支持金融机构为重点房地产企业风险处置项目出让、兼并收购提供债券发行、融资顾问等服务。鼓励优质房地产企业发行公司信用类债券，募集资金用于风险处置项目的兼并收购。探索驻粤金融资产管理公司和地方金融资产管理公司参与高风险房企资产处置新模式。
3. 完善金融与房地产良性循环发展的长效机制。支持金融机构积极对接和满足保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等金融服务需求。依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，完善债券融资支持机制。支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。鼓励金融机构适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求，保持建筑企业融资连续稳定。
八、东莞、佛山、中山等大湾区城市密集出台楼市新政；多地松绑楼市政策，但基本面下行仍未见改善
2022年4月28日，中山市人力资源局和社会保障局发布《关于进一步优化我市人才安居保障措施的通知》。《通知》显示，大专以上的非中山户籍人才，允许在本市范围内购买1套新建商品住房，无社保限制。
近日有消息表示,东莞调整房地产政策,以支持合理住房需求，加大疫情纾困力度，优化人才购房政策，吸引人才留莞发展。具体内容包括：
1. 恢复个税购房政策，既认社保、也认个税。
2. “逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。
3. 非户籍首套房（含新建商品住房和二手住房，下同）,购房之日前2年内累计缴纳12个月以上（含）社保或个税，二套房，购房之日前4年内累计缴纳36个月以上（含）社保或个税。
4. 非户籍本科以上学历、初级以上职称、技师以上资格，首套房，购房之日前2年内累计缴纳6个月以上（含）社保或个税，二套房，购房之日前3年内累计缴纳24个月（含）以上社保或个税。
5. 当月缴纳的个税款须大于零，方可计入“累计缴纳”范围。
6. 2021年12月至2022年4月我市疫情防控期间补缴的社保或个税，计入“累计缴纳”范围，非疫情防控期间补缴的社保或个税，不计入“累计缴纳”范围。对疫情防控期间未缴的社保或个税进行补缴的，应在2022年5月至7月期间完成补缴。
7. 取消新入户购房“双半年”限制。
此外，近期佛山住建部门发文优化存量商品房住房政策。天津房协召集多家房企开会研究加快房地产项目销售政策；沈阳个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年；建行、工行、中行多家大行下调普通定期存款利率。另外，申万宏源研究表示，因城施策方面，南京、张家口、秦皇岛、保定等多地首套房贷利率降低。长沙、银川、无锡、常熟、湖南常德、杭州富阳出台人才购房优惠政策。公积金贷款额度方面，苏州提高首次使用公积金贷款额度，个人由45万提至60万，家庭由70万提至90万；泰州姜堰区双职工住房公积金贷款最高额度由40万元提至50万元，单职工住房额度由25万元提至30万元。
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原标题： 地产金融周报：下调外汇存款准备金率；加强境外美元债管理；杭州土拍抢眼，全国冷热不均；广东出台纾困政策；基本面持续下行多地松绑楼市
