行业数据 | 2025房地产供求关系持续改善，多重动能筑牢2026稳市场基础

作者：克而瑞

来源：克而瑞地产研究

1月19日上午，国家统计局如期发布2025年宏观经济和房地产数据。国民经济稳步增长，“十四五”胜利收官。地产行业方面，受上年基数上升影响，销售规模、房价、投资等指标延续调整，但结构层面亮点突出：投资与新开工的主动收缩形成关键支撑，供求关系持续好转，行业正加速迈向止跌回稳新阶段。

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新开工、投资与新房成交动态适配

筑牢行业稳定核心根基

投资、新开工与新房交易规模的动态平衡，是房地产行业实现长期稳定的至关重要的基石。2025年，这三大核心指标的协同调整成效显著，为行业纾解压力、回归健康轨道提供了关键支撑。

从新开工与交易的规模差距来看。2025年房屋新开工面积5.9亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工面积4.3亿平方米，下降19.8%；全年新开工规模仅为新房销售的67%，降至历史低位，新房市场连续第四年实现“供小于求”。这种“控增量”的主动调整，一方面持续缓解库存压力，典型城市年内狭义库存规模持续回落，商品住宅新增供应普遍低于成交；另一方面，新开工与交易规模的动态适配，避免了供需失衡加剧行业波动，也进一步保障了“好房子”等新建优质项目的市场竞争力。

投资与交易规模的适配同样关键，2025年全国房地产开发投资额达8.3万亿元，同比下降17.2%，其占新房成交金额的比重降至98.6%，投资规模再度低于销售规模，标志着行业整体“现金流”再度转正。这一转变是以销定投模式的核心体现，既为项目日常运营、利润释放奠定基础，也印证了投资规模与交易市场的良性适配。

三者的协同调整还带动竣工端保障升级。2025年全国房屋竣工面积累计达6亿平方米，12月竣工面积同比降幅较11月收窄7.0个百分点，各地保交房工作持续提速，396万套保交房任务全面完成。投资、新开工与新房交易的三角适配，形成了“稳现金流、去库存、保交付”的闭环支撑，成为行业稳定的核心驱动力。

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岁末居民中长期贷款两连增

地产融资环境持续向好

2025年国民经济运行顶压前行，全年国内生产总值140.2万亿元，按不变价格计算增长5.0%，完成年初发展目标。工业生产、市场销售、进出口等领域均呈现积极态势，居民收入持续增长，城镇化率提升至67.89%，为房地产市场平稳运行提供了宏观经济支撑。

金融数据层面，2025年M2同比增长8.5%，增速较前11月提升0.5个百分点，中央部委促消费、扩内需政策推动货币供应量稳步上升。居民中长期贷款延续回升态势，12月环比增长106亿元，连续两月止跌，充分体现了稳市场调控的成效。利率方面，2025年12月新发放个人住房贷款加权平均利率约3.1%，较2018年下半年下降2.6个百分点，社会综合融资成本稳步下行，为居民购房提供了成本支撑。

后续政策支持正在持续加码，金融监管总局、央行等部委完善结构性货币政策工具利率，“白名单”项目贷款展期（最长5年）、降低商业用房首付款、下调再贷款利率等政策，既改善行业融资大环境，又为存量项目减负，为行业调整预留充足时间窗口。

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累计成交降幅受基数影响扩大

单月指标边际改善态势延续

受上年基数大幅上升影响，2025年新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.4万亿元，同比下降12.6%，累计降幅较前11月有所扩大。但单月数据呈现边际改善，12月销售面积降幅较上月收窄1.2个百分点至15.8%，房企到位资金中个人按揭贷款新增1066亿元，环比增加114亿元，市场需求端已出现企稳动能。

政策层面，住建部明确2026年将结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房等；地方层面购房支持政策密集落地，如南京推出最高15万元人才房票、提高公积金贷款上限等，强化年轻人群购房能力。随着政策效应持续释放，2026年新房成交有望加快向回稳目标迈进。

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房价同比降幅有所扩大

环比止跌城市名单持续扩容

2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。一手房价同比指数下降3.0%，一线城市同比下降1.7%，二、三线城市分别下降2.5%和3.7%；环比方面，一线城市降幅收窄0.1个百分点，二、三线城市环比下降0.4%。

值得关注的是，环比止跌城市持续扩容至12个，除上海、合肥外，长春、武汉、丹东、吉林等城市实现环比止跌，扬州、南京房价连续两个月持平或上涨。高品质住宅供给增加带来的产品提质效应，推动更多城市出现房价结构性企稳信号。

2026年初召开的中国人民银行工作会议明确提出，将持续实施适度宽松的货币政策。会议强调，要将促进经济高质量发展、推动物价合理回升纳入货币政策核心考量范畴，持续畅通货币政策传导机制，充分发挥政策利率的引导功能，强化利率政策的执行与监督力度，推动社会综合融资成本维持低位运行。得益于国家层面对于利率比价效应的高度重视，叠加租售比与存贷款基准利率差距的持续收敛，2026年国内更多城市板块的房价有望获得新的支撑。其中，毗邻产业集聚区、人口密度较高的近郊及老城板块，或将成为受益最为显著的典型区域。

综上，我们对后市判断如下：

面对2021年以来行业销售规模下降近半的客观事实，在往年累计的投资惯性之下，库存压力成为了行业所必须面对的挑战。所幸的是行业供给侧的主动调整幅度更快于成交规模，随着土地成交、新开工降至新房销售以下，行业无可辩驳地进入了去库存时代。再加之2025年以来各项供求复合指标的进一步向好，行业正在大踏步进入新的平衡周期。若稳市场政策能够持续发力，供求关系进一步平衡，以及租售比的比价效应支撑，预计2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳。届时行业长期库存压力的全面出清虽然还需努力，但从需求面来看，市场将完成阶段性的短期调整，购房者信心也将迎来实质性的恢复。具体来看：

第一，2026年商品房销售有望加快企稳，预计全年面积、金额降幅进一步收窄。2025年行业需求端已实质性积蓄企稳动能，且新开工继续小于新房成交，库存去化成效持续显现。政策端，中央经济工作会议将"着力稳定房地产市场"置于防风险框架核心，叠加住宅新规落地后房企产品力提升的推动，改善型需求有望持续释放。从市场特征看，“好房子”带来的结构性机会已逐步显现，重点城市核心板块租售比超过存贷款利率的点状企稳态势将进一步扩散，有望带动全国销售规模加快筑底。

第二，去库存仍是现阶段首要任务，2026年新开工仍可实现一成左右降幅。尽管2025年新开工销售比已降至67%的历史低位，去库存能力进一步增强，但多数城市的去化周期仍处于历史高位，“严控增量”仍是政策主基调。2026年政策将通过收购存量商品房作保障房、按去化周期动态调节供地等组合拳加速库存出清，叠加地方财政压力缓解后对新增供应的审慎态度，新开工规模仍将保持下行态势。不过，随着保障房建设、城市更新等"优供给"任务推进，预计新开工降幅将从2025年的20%收窄至一成左右，在减量的同时实现供给结构优化。

第三，行业生态持续趋于健康，投资与销售规模差距将进一步拉开。2025年开发投资低于新房销售金额，标志着行业“现金流”重回正区间，但距离合理投资销售比仍有差距。2026年，施工规模持续缩减及新开工规模的持续收缩，有望推动开发投资继续下降，为整体行业留出更加充裕理论盈利空间。同时，行业逻辑从增量扩张转向存量优化，叠加债务风险化解力度加大，"准投资、稳销售、优结构"的健康生态逐步成型。

排版：花卷

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原标题： 行业数据 | 2025房地产供求关系持续改善，多重动能筑牢2026稳市场基础