房企资产交易“斗地主” 谈判桌上两番天地

出险房企资产集中交易，已经彻底打开了帷幕。

1月25日这一天，除了世茂的资产待售清单被曝光（详见下图表），其实还有万科海外、深圳国际控股、首创集团、中天金融等企业，发布了资产出售类公告。

交易本身是一个中性词，是好是坏，看价格、看角度。

01 世茂数百亿资产上架 开打“斗地主”

风财讯从世茂待售资产包看到，34个重点项目，以综合体商办为主。上海世茂广场（含皇家艾美酒店）和世茂深港国际中心两个项目报价都超过百亿，分别为135.55亿和151.43亿元；

最低报价为上海奉贤银星大厦，5800万元，可能因为是早年前的动迁房，不太叫得上价。

整体此次世茂挂出的34个项目，平均叫价在25.6亿元。

这个价格在资深固收分析师赵磊看来，不低。毕竟是报价，不是交易价，正式成交了都会低一些。目前世茂的资产基本都是6折起在谈。

“也可能卖不出来。价格太低世茂不一定愿意，他们不急。毕竟现在违约的、展期的都大有人在，而且现在资产包已经在很多圈子传开了，还有得谈。”

的确，越大的交易，过程中的细枝末节信息，或许越不重要，因为它们可能是买家的烟雾弹、也可能是卖家最后一根稻草。交易没到最后一刻，一切皆有可能。

如果从目前世茂已经落定的3宗交易来看，10.6亿元出售给上海久事上海黄浦路地块，对比13.8亿的报价，打了77折。

知情人士告诉风财讯，此前说的谈价一直都是8折，因为有上海国资委照顾，这笔交易最后提高到77折安排给了旗下公司。

而世茂集团出售的广州亚运城26.67%股权，总价18.45亿元，和雅居乐一致，应该是三方共同谈妥的，是一个中立价。

此前，世茂20.86亿港元出售的一个香港项目，则确认亏损约7.7亿港元。

世茂此番资产出售，不算强势，但相比之下，至少还算有谈判技巧。

因为近期市场上，还有一些资产交易堪称“断臂求生”。

02 房企资产交易潮 谈判桌上“两番天地”

近日，中天金融公告称，尚未按协议约定收到交易的第二笔款项。此前中天城投被整体出售，卖价45.39亿，至今才收到15.8亿，还有近30亿迟迟无法落袋，甚至找不到买家，中天金融只能诉诸法庭。

而中天城投作为中天所有房地产业务的载体，曾被称为“承包了贵州近一半地产”，资产覆盖会展、酒店、住宅、商业等。如今这批资产基本被贱卖了。

近期很多被出售的资产，难言能叫价。

例如11月12日奥园地产转让名万投资、双福、裕康公司，三家公司叫价仅9亿港元。

融创出售昆明融创文旅城二期40%股权给华发，代价14亿；武汉江源项目和甘露山文创城两个项目股权，更是4.1折腰斩出售。

花样年2021年11月，转让宁波兆年置业的代价是2亿元，亏损约5600万元。而一年前花样年转让深圳大鹏新区葵丰社区物业时，70%股权对价还能谈到8亿元。

更扎心的是，对比一些正常的“投资性交易”。

比如1月25日，万科海外出售了伦敦1宗物业，估值约1.25英镑，溢价约700万英镑。对比会发现“投资赚钱”和“断臂求生”，在谈判桌上，真的是两番天地。

何况当前的房企资产出售行情中，卖家多、买家少，资产溢价或越来越难。

五大行一位投资负责人就告诉风财讯，近期一些境外投资者已经在境内建仓，准备投入一些特定地产公司。但它们非常看重IRR（收益率），对标的挑剔且估值谨慎。

国内的投资机构，由于钱的来源复杂、主体多种多样，要具体看买家需求。境内市场中间商太多，可能会影响交易，所以企业一般喜欢直接高层谈判，充满不确定性，很考验谈判技巧。

03 下一步活法？未来水世界的思考

不过风财讯认为，对于出售资产本身，也不用过度解读。只要不是被迫贱卖的，回流资金还是赚取利润，不过是不同环境给企业的不同选项。

就像一次采访中仁恒置地董事长钟声坚说的，“我认定房地产是一个值得我和我后台继续深耕的行业，那么当下的得失其实不用太在意，看长远、活下去，然后尽量做好自己（的产品）。”

所以更关键的问题是，当完成了这一轮资产和现金的转换，未来要怎样活下去、活得好？

想起最近管清友做的一场年终演讲。讲的是“未来水世界”，这个词出自同名电影。管清友用它来形容今天的金融环境——

这是一个我们从来没有经历过的节点，从百年的历史维度去看这个周期会发现，这个周期的拐点确确实实非常错综复杂，极有可能“钝刀子割肉”。

会朝什么方向去演绎？我们其实不清楚。这就好比是一个黑箱，你站在左边，往黑箱子里面输入一个要素，然后在另外的一边出来一个结果，但是具体传导过程其实是非常复杂的，是一个混沌状态。

首先，现在这个市场，不要想着怎么赚钱，要想着怎么控制风险。

因为很有可能你的角色就是拿着大刀长矛进入到一个重机枪阵地，你还没有拿起刀来人已经趴下了。

其次，这个水世界，资产价值、投资风向一切都可能快速改变。

“我曾经描述过这个场景，2021年12月24日那天股票市场的表现，茅台和宁德时代相向而行，互相抱了个拳，作了个揖，然后道了一声珍重，各自扬长而去。那一天，是不是这些核心资产它们风格的大切换呢？”

能够检验判断、分析的，只有市场给出的答案。投资如是，当下交易的成败，亦如是。

管友清建议，未来水世界，我们都需要一个必备的技能——

“无论如何，在货币洪水到来之前找到自己的客船，并且记得把旧船票换成新船票。然后学会在水上的生活。”这对企业发展、个体投资，其实都适用。