展望“十四五”的土地市场

作者：杨晓怿

来源：杨老师的基建课堂

今日，中央召开了中央全面深化改革委员会第十五次会议，并公布了会议全文。会议上再次强调了“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，预示着深挖国内经济潜力的重要性与必然性。

此外，还强调了乡村工作的重要性，提出要大力实施乡村振兴战略，健全城乡融合发展体制机制和政策体系；完善农村产权制度和要素市场化配置，提高农村土地、资金、人才、技术等各类要素的配置效率，激发农村内在活力。

结合今年“两新一重”强调、推进的新型城镇化与大量基础设施建设，“十四五”期间的土地市场值得期待。未来五年，我们的城镇化率有望再提高10%，还将有1.4亿人口进入城镇地区居住；不断深化、细化的政策也将告诉我们，“房住不炒”与城镇化并不冲突。

在昨天统计地方专项债发行情况和政府性基金收入时，我们看到了一个明显的现象和差距——虽然人口众多、土地供需两旺，但由于城镇化率还不到50%，中部地区的政府性基金收入仍然不高，湖北、河北、安徽的政府性基金收入总和仅与浙江地区相当。

因此，在未来内循环发力、推进城镇化时，人口相对较多、城镇化正在高速发展阶段的中部地区的土地价值有望再次提升。这既是市场的需求，也是阶段性发展的必然。

新基建时代：技术改变生活

不同时代有不同的发展重心，如今的新基建彻底改变了我们的生活，在新型交通方式的影响下，城市结构和人口分布也出现了非常明显的变化；最直接的改变就是人口不再向过去在城区内集中，而是呈现出城市群、都市圈的点状、带状分布的趋势。

因此，在新基建的发力过程中，尤其是大量轨道交通、城际铁路的建设后，中心城市周边的土地价值有了很大的变化。这一趋势如今已是越来越明显，这些大城市周边、临近交通枢纽或轨道交通的土地价值甚至开始与城市内部齐平，呈现出非常明显的需求。

因此，随着新基建的技术发展与持续投资，集中连片的城市群有望进一步扩大；城市群内部的土地价值即将出现新一轮的快速攀升。

新型城镇化：双轨制的终结

新型城镇化的目标是什么？答案是终结城市与农村的双轨制，模糊城市与农村的界限。因此，新型城镇化的内容是很宽泛也很灵活的。棚改是新型城镇化，新区新城是新型城镇化，特色小城镇是新型城镇化，乡村振兴同样是新型城镇化。

想明白了这一点，就不难理解如今的城镇化大趋势；城镇化率的提升是不可避免的，随着人口的流动，新的配套、新的产业、新的需求同样是会持续出现的。在这样的大背景下，三四五线城市都会孕育出新的内部人口流动、资金流动；在如今的经济形势下，也必然将有许多资金流入地产，带动这些地区的资产价格出现攀升。

因此，被封冻已久的县城土地市场即将迎来新的周期；伴随着人口与资金流动的必然是新的机会。当然，在市场不大的情况下，县城的土地市场是相对封闭又狭窄的，各地情况会出现两极分化，但总体依然看涨。

“房住不炒”：供应松绑与调控

那么，全国的土地市场都向好吗？答案是否定的。因为除了有大量地区在快速城镇化之外，有许多地区、超大城市在控制人口，也在控制房价。

为了应对市场的冲击，这些地区的选择将是“放量”；今年初国务院已经下放了部分审批权限，使得用地紧张地区能够扩充土地供给来避免价格的过快上涨，以实现房价的相对平稳。同时，中心城市也将作为“房住不炒”的典范，严格调控与限购，在整体土地市场增长的情况下保障相对的稳定。

综合来看，“十四五”的土地市场将非常精彩。既有机会的窗口期，也将有阶段性的平静；既有部分区域的火热，也将有持续的严格调控。

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