金融二叉树 作者：金融二叉树
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公募REITs发售是这两天的金融热点之一，首批上市的9只公募REITs一经发售个人投资者份额“秒光”，最低的基金配售率大概1.5%，1.5%的配售率是什么概念呢，就是申购10万只能买到1500；申购100万只能买到1.5万，还挺低的。
配售率低与投资者的热情有关，也与此次发售规模有关，此次9只产品上交所5只，总募集金额约为170.32亿元；深交所4只总募集金额约为143.71亿元，区别于其他公募基金，公募REITs公开发售的盘子并不是很大，这也与公募REITs的产品特性有关。
其实在公募REITs前也有几次市场热情高涨的基金发行，比如蚂蚁集团战略配售基金、新三板精选层基金、2018年的战略配售基金及2019年的科创基金。现在来看当时发行的基金也表现的参差不齐。不过公募REITs与其有着本质的区别：
1、底层投资标的不同
公募REITs以基础设施项目为底层资产，例如此次首批发行的9只公募REITs底层基础设施项目主要涉及垃圾处理、仓储物流、产业园区、污水处理、高速公路等。而普通的公募基金无论主题是什么，投资标的主要以股票、债券为主，底层投资标的是可以在公开市场交易的。
2、基金的收入来源
普通公募基金的主要收益来源于股息、票息及市场资本利得。而公募REITs的收益主要来源于底层资产的投资收益，这取决于底层物业和资产取得经营收益的能力。
很多小伙伴可能有疑惑这次参与不上是不是就不能参与了？
此次发行的9只公募REITs都是封闭式基金，封闭期1年，不开放申赎。但是可以在交易所上市后在二级市场上交易。
此次也是公募REITs的首批发行，作为投资者应该关注些什么呢？
1、公募REITs的交易规则
（1）交易方式
公募REITs可以采用竞价、大宗、报价、询价和协议交易等交易所认可的交易方式交易。
（2）交易规则
深交所
根据《深圳证券交易所证券投资基金交易和申购赎回实施细则（2020年12月修订）》、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》规定：
1）竞价交易
A.交易时间
基金份额竞价交易采用限价申报或者市价申报的方式进行申报。每个交易日9︰15至9︰25为开盘集合竞价时间，9︰30至11︰30、13︰00至14︰57为连续竞价时间，14︰57至15︰00为收盘集合竞价时间。
B.交易数量
通过竞价交易买入基金份额的，申报数量应当为100份或者其整数倍。卖出基金份额时，余额不足100份的部分，应当一次性申报卖出。
基础设施基金采用竞价交易的，单笔申报的最大数量应当不超过10亿份。
C.涨跌幅限制
基金份额竞价交易实行价格涨跌幅限制，涨跌幅限制比例为10%。
2）大宗交易
A. 交易时间
基金份额采用协议大宗交易方式的，接受申报时间为每个交易日9︰15至11︰30、13︰00至15︰30，成交确认时间为每个交易日15︰00至15︰30。
基金份额采用盘后定价大宗交易方式的，本所接受申报时间为每个交易日15：05至15：30。
B. 交易数量
基金份额单笔交易数量不低于200万份，或者交易金额不低于200万元人民币，可以采用大宗交易方式。基础设施基金采用大宗或询价交易的，单笔申报数量应当为1000份或者其整数倍。
C.涨跌幅限制
基金份额协议大宗交易申报价格范围为前收盘价的上下10%。
上交所
根据《上海证券交易所交易规则（2020年第二次修订）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》规定：
1）竞价交易
A.交易时间
基金、债券、债券回购交易，每个交易日的9:15至9:25为开盘集合竞价时间，9:30至11:30、13:00至15:00为连续竞价时间。
接受交易参与人竞价交易申报的时间为每个交易日9:15至9:25、9:30至11:30 、13:00至15:00。
每个交易日9:20至9:25的开盘集合竞价阶段、14:57至15:00的收盘集合竞价阶段，交易主机不接受撤单申报；其他接受交易申报的时间内，未成交申报可以撤销。撤销指令经本所交易主机确认方为有效。
B.交易数量
基金交易单笔申报最大数量应当不超过100份，卖出基金时，余额不足100份的部分，应当一次性申报卖出。
C.申报价格
基金开盘集合竞价阶段的交易申报价格最高不高于前收盘价格的150%，并且不低于前收盘价格的70%。
基金连续竞价阶段的交易申报价格不高于即时揭示的最低卖出价格的110%且不低于即时揭示的最高买入价格的90%；同时不高于上述最高申报价与最低申报价平均数的130%且不低于该平均数的70%；即时揭示中无买入申报价格的，即时揭示的最低卖出价格、最新成交价格中较低者视为前项最高买入价格；即时揭示中无卖出申报价格的，即时揭示的最高买入价格、最新成交价格中较高者视为前项最低卖出价格。
C.涨跌幅限制
础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。
基础设施基金涨跌幅价格的计算公式为：涨跌幅价格＝前收盘价×（1±涨跌幅比例）。
2）大宗交易
A. 交易时间
每个交易日接受大宗交易申报的时间分别为：
（一）9:30至11:30、13:00至15:30接受意向申报；
（二）9:30至11:30、13:00至15:30、16:00至17:00接受成交申报；
（三）15：00至15：30接受固定价格申报。
交易日的15:00仍处于停牌状态的证券，本所当日不再接受其大宗交易的申报。
B. 交易数量
基金大宗交易的单笔买卖申报数量应当不低于200万份，或者交易金额不低于200万元。
C.涨跌幅限制
基金份额协议大宗交易申报价格范围为前收盘价的上下10%。
2、公募REITs的投资价值
首先公募REITs区别以往标准化的投资标的：股票和债券。投资者可以少量金额参与不动产项目。整体来看属于中风险中等收益的基金产品，公募REITs波动率不如权益类基金，不太适合短线套利，适合长期持有，场内认购是首选。可能有小伙伴会关心，那可以在二级市场上买入吗？当然是可以的，不过公募REITs上市后可能会出现波动，可以择机进入。不过本身普通投资者的份额就不是很多，流动性可能也不是很充裕。
3、公募REITs的风险
主要包括基金的投资运作、交易环节的风险：集中度风险，基金价格波动风险，基础设施项目运营风险，流动性风险，专项计划提前终止风险，基础设施项目运营、管理、改造相关风险，基础设施项目土地使用权续期风险，政策风险，税收风险等。
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