北京法拍房资讯 作者：鲸鲸
来源：北京法拍房资讯（ID：gh_790702b54b93）
最近鲸鲸收到了朋友老王的求助，原因是老王前段时间在司法拍卖平台拍了一套房，但是现在遇到了一些问题，天天吃不下饭，睡不着觉。
原来老王之前在网上看到了一套法拍房，由于价格便宜，地段位置较好，而且在法院公告中得知房屋无人占用，没有租约，十分心动，所以交了80万的保证金，上周以低于心理预算的价格成功拍下。
然而在拍下之后老王才发现，自己拍中的这套房竟然在网上被拍卖了4次？
老王心里开始打怵，这房子要是真没问题，之前拍中的人为什么不住，要悔拍？而且一共还是4次，这背后的真相到底隐藏了什么？
面对疑问，老王找到了鲸鲸，鲸鲸请专业人士针对老王拍下的这套房源做了详细的尽调，才发现背后存在的问题。
01
蹊跷！房产遭遇多次悔拍
去年3月，该房产第一次挂网拍卖。
执行法院表示竞买人A悔拍了，不愿意缴纳剩余拍卖款项，所以法院裁定不予退回其保证金并重新拍卖该房产。
同年8月底，这间房产重新挂网拍卖。经过几轮竞价，被竞买人B拍下了。可临近交款截止日期，B又迟迟未支付拍卖余款。当法院工作人员联系上竞买人B时，竞买人却称，他担心被执行人家属闹事，最终没有支付余款。
去年12月、今年2月，这间房产又接二连三挂网拍卖，并分别由竞买人C和竞买人D拍下，同样出现了悔拍的情况。
有部分承买人竞拍时未经过理性考虑而悔拍，但一件拍品连续出现四次悔拍极为少见，我们猜测这套房子背后或许另有隐情，有一些不得已的原因导致竞买人不断悔拍。
02
真相！原来是因为？？？
鲸鲸调查后发现，该套房源从外观看这就是一套再正常不过的法拍房，但是很多时候法拍房的风险不体现在外表。
在帮老王过户的时候，我们终于发现了问题所在。
我们发现这套房子的房产证还没办出来，需要进行二次过户。
所谓二次过户，就是先将房产先过户给原业主，再由原业主过户到买受人，整个过户流程可以不用原业主参与，完全可以做到直接办理。
不过二次过户会导致过户费用增加，对于税费由买受人承担的情况，两次过户所有税费（包括契税、个人、增值税等）都由买受人支付。
我们在跟老王办理过户的时候，还遇到了一位老哥，花了942万拍下了一套1300平的别墅，也是因为“二次过户”的问题卡住，老哥说工作人员帮他算了算，他要交180万左右的税费，税费接近房款的百分之20，这么高的税，自己着实有点难顶。
最终在我们的帮助下，我们帮老王解决了二次过户的难题，老王悬着的一颗心也终于放了下来，表示如果没有找到我们，他可能会损失80万的保证金，最后钱房两空。
03
友情提示
法拍房的蜜糖之下，一份详细的尽调报告显得尤为重要。
尽职调查简单来说就是调查标的的具体情况，标的的风险程度到底多高，是能否参拍的一个重要依据。
具体调查包括：
1、调查房屋的产权情况，产权结构是否清晰，是否已经有房产证以及被执行人是否是该产权的唯一拥有者；
2、需要调查房屋的欠费问题，是否有拖欠的物业费；
3、是需要去对标的进行实际勘察，看房屋结构是否有损坏，以及小区的环境如何，周边的配套怎么样；
4、需要去查询标的的税费情况，房屋是否满五唯一，以及有关的个税增值税，土地的性质是否是划拨或者是需要缴纳土地出让金等问题，这些都需要去查询；
5、需要跟银行对接看一下此标的能贷多少钱，银行能不能审批下来，以及此房屋有没有恶意租约、有没有住人，这个涉及到后期的清场、腾退的问题。
如果你有自己参拍法拍房的想法，当然是可以的，但是这其中的风险有必要了解详尽。在过去的一些案例中，也不乏很多人像“老王”一样，在参拍后期造成了更大的损失。
购买法拍房毫无疑问是值得的，但要想真正靠自己拍得心仪的法拍房却很艰难。
个人参拍往往伴随着未知的风险。通常要获得房屋完整的尽调信息，都需要花很大人力、精力，动用不少信息渠道，对时间成本的要求也比较高。
比如现场走访、法院咨询、房管部门调档、物业咨询等等，都不是一件简单的工作，如果个人没有精力或足够知识储备，还是不建议自己调查，最好借助专业的司法房产拍卖辅助机构的力量，通过其丰富的实战经验规避风险，抓住捡漏机遇。
鲸拍房意在帮助业主完成聪明的购房决定，从房源完备的尽调信息到最后成交拿到房本，全程为您保驾护航！
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