行业透视 |上半年房企利润增速放缓，盈利能力分化

上半年房企盈利能力分化明显

从盈利结构来看，市场调整期下房地产行业马太效应持续放大，集中度进一步提升同时，盈利能力的分化也在加大。在2019年上半年预计盈增（排除扭亏）的15家房企中，百强房企占到11家，而盈亏的则基本都是200强之外的小规模房企。此外，规模房企的归母净利润增长率不降反升，例如绿地、金科等；而大部分中小型房企在调整冲击下归母净利润增速下降明显。 

其中，绿地以88亿元归母净利润暂据首位，同比增长46%,且增速同比上升16个百分点；金科和荣安基于项目交付规模的大幅增加，致使结算收入提升，归母净利润同比增长200%左右；泰禾受益于股权合作项目的投资收益，归母净利润预计增长40%至60%；南山控股上半年随着房地产开发项目进入结算期，预计较去年同期扭亏为盈。截至目前预告业绩的上市房企中，百强房企基本实现盈增，只有一家中交地产预计归母净利润同比下滑83%。

结转收入与毛利率提升是盈利增长的推动力

尽管行业处于调整期，对于众多中小房企而言，弱市下站稳脚跟并不容易，但强者恒强的逻辑依然存在甚至更加凸显。规模房企除了资源倾斜优势，应对风险的管控能力以及及时的战略调整是关键。从房企预告的归母净利润变动原因来看，盈利预增主要归功于房地产销售结转收入的增长，以及毛利率的同步提升。 

其中，绿地作为第一梯队的规模房企，2019年上半年盈利加速增长，实现归母净利润88亿元，同比增长46%，增速较去年同期增加16个百分点。主要利润指标的稳步提升一方面得益于绿地房地产主业销售业绩的有力支撑，项目运营质量与效率的持续增强：上半年，绿地实现销售金额1677亿元，同比增长3.1%；实现销售面积1487万平方米，同比增长10.2%。同时，毛利率持续稳步增长，房地产结转项目的平均毛利率为28.16%，较上年同期增长2.06个百分点。另一方面，“地产+”四大业务在协同效应下落地产生效益的同时，对主业也起到一定反哺作用。

同样，金科与蓝光净归母净利润相较于上年同期分别增长200%以上和101.1%，盈利表现位居前列。其中，根据克而瑞百强榜单数据，金科上半年实现销售金额788.7亿元，同比增长35.7%，销售规模的迅速扩张驱动其结算规模及销售毛利的大幅增加，预期半年将实现归母净利润20至26亿元，2019年全年的利润完成有望上一台阶。而蓝光的归母净利润实现翻番主要由于业务规模的持续扩大，迎来业绩释放期。根据克而瑞数据，2019年上半年蓝光实现销售金额483亿元，同比增长16.8%。同时，全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级，为蓝光核心竞争力的提升加码，后续业绩可期。 

合作开发、非主营业务收入对盈利产生影响

对于中小型房企而言，合作开发项目的并表以及非主营业务收入可能对房企的盈利结构和盈利能力产生较大影响。需要注意的是，非主营业务具有不可持续性，需谨慎区别看待。 

例如，深振业预计2019年上半年实现归母净利润1.87-2.29亿元，较去年同期下降45%-55%。其主要原因系受项目结转周期影响，上年同期确认合作开发项目投资收益金额较大。合作开发项目有利于房企获取更优质的土地资源，同时在结算期增厚房企的利润规模。基于此，深振业继续积极探寻合作机会，并在2018年末与广东深河产业公司签署股权合作开发协议，共同开发河源市高新区两块合计占地面积9.53万平方米的地块，权益占比50%，并由深振业操盘，纳入其合并报表范畴。

而中交地产上半年归母净利润同比下降83%至0.92亿元，一方面由于本报告期内房屋交付面积较上年同期减少，另一方面由于上年同期由业务合并确认投资收益达2.36亿元，而本报告期无同类业务。其中，业务合并收入属于非主营业务收入，并不能代表房企的可持续盈利能力，尤其对于中小型房企，将对盈利结构产生较大冲击。

综上，从目前房企预告2019年上半年业绩的情况来看，相较于2018年，房地产行业降温明显，继而对房企的利润冲击较大。基于上半年房企整体销售业绩较2018年放缓，以及房企整体的拿地态度相对谨慎，预计2019年下半年房企盈利增速放缓基调或将持续。 

值得注意的是，市场的调整对于中小型房企的冲击尤为明显，而规模房企受此影响并不大，行业竞争格局分化进一步加剧。在此背景下，对经营者的管理能力提出了更高的要求，房企在规模扩张的同时也更应注意质量与效益的提升。