杠杆地产 
铛煮山川，粟藏世界，有明月清风知此音。呵呵笑，笑酿成白酒，散尽黄金。
作者：杆姐
直到2021年业绩报告发布，关于合生创展宁波杭州湾项目的停工风波似乎还未过去。相关论坛里质疑声此起彼伏。
另一边，合生创展似乎并不缺钱，2021年还曾准备收购恒大物业。虽然最终协议终止，但至少说明合生创展是有底气的。
01 销售额分化中增长，营收下降
2021年合生创展的销售还不错，销售及预售合约出售的物业总额为430.0亿元，同比2020年的358.34亿元增长了20%左右。
不过杠杆地产发现，合生创展的大本营“粤港澳大湾区”部分城市似乎销售颓势明显。比如广州2021年销售额账面值108.33亿元，2020年这一数字为128.43亿元，同比下降约15.7%。销售面积也从2020年的57.03万平米下降至40.82万平米，同比降幅约28.4%。合生创展说这是因为期内集中销售现有楼盘而未推出新品所致。
惠州降得更狠。销售面积从2020年的15.4万平米腰斩到5.3万平米，降幅约65.6%。销售额也从2020年的16.6亿元滑坡到5.55亿元，大降66.6%。原因也是销售现有楼盘而未推出新品。
北京、天津情况差不多，销售面积同比降了24.4%左右为30.56万平米，但销售额增长很大，同比增幅约67.3%为219.1亿元。主要是由新推出的金茂府、合生缦云以及合生me悦热销，且销售单价温和上升所致——大都是豪宅产品。
营收合生创展和其他大部分房企一样同比下降，为307.34港元，降幅约为10.6%；
投资物业公平值收益增长惊人，为104.5亿港元，同比增幅1268%。公告说主要是该集团其中3项可供出售的发展中物业转拨至投资物业所产生的公平值收益，具体哪3项杠杆地产没有找到。
此外合生创展的销售及市场推广费、一般及行政费用同比增幅也很明显，分别达到49.7%、98%左右，数额为14.42港元、59.25港元。合生创展说是因为销售推广及售楼招商费用增加、员工薪酬福利增加及对慈善机构捐赠增加，另外也包含对其中一间联营公司作出的减值拨备。
仔细看杠杆地产发现确实有几项支出增加明显，比如物业管理业务成本，同比增加约66%；基建业务成本，同比增加约91.4%；雇员福利成本（包括董事酬金）同比增加27.7%为22.6亿港元；联营公司减值拨备30.12亿港元。
公告披露2021年该司共雇佣员工11775名，比2020年的11368名增加了407名。根据数据杠杆地产简单计算了下，2020年合生创展的人均薪资为15.6万港币，2021年则上升到19.2万港币。具体薪酬情况如何，欢迎合生创展的员工留言爆料。
02 毛利率、净利率下降，短债占比显著增多
以文初引发争议的合生杭州湾国际新城为例，2009年合生创展拿的地，折合每平米土地成本约891.95元，远低于项目当前的售价约11800元/平米。
资产负债方面，合生创展2021年的总资产和总负债分别为3462.34亿港元、2332.05亿港元，同比均上升了15%左右。负债总额的增长主要是因为借贷增加。
从业绩公告里杠杆地产看到，2021年合生创展的流动负债中借贷确实增加了不少，为285.2亿港元，同比增幅约59.7%。其中银行及财务机构借贷、商业抵押担保证券均增幅明显。看来合生创展2021年也在努力借钱。
基于此，2021年合生创展的财务成本其实是增加的，如下图期内其总借贷成本为75.09亿港元，同比增幅13.5%。但因为搞了部分成本资本化，所以其财务成本净额同比下降。2021年合生创展的部分成本资本化额度为58.77亿港元，比2020年的48.48亿港元多了21.2%。
于2021年末借贷还款时间来看，合生创展的短债占比显著增多，1年内为309.07亿港元，占比26%，1-2年为339.13亿港元，占比29%，两项占比达55%。
以三道红线来衡量，合生创展为绿挡房企，其中净负债率为70%，剔除预收款后的资产负债率为63%，现金短债比1.05。
03 核数师辞任争议
但关于辞任原因双方的公开表态很不一样。
合生创展称与普华永道未能就2021财政年度的审计费用达成共识。普华永道则在其辞任函指出：在开展2021财政年度审计过程中，要求合生创展管理层就相关事项提供进一步资料，可是未就部分事项取得所需资料，因此暂时无法计划并完成必要的审计程序。
主要包括：合生创展的若干股权投资、物业项目的会计处理，及投资物业的估值，以及这些重大事项对合生创展的财务报表与相关披露的整体影响。
合生创展董事会则在公告中回应，双方就2021财政年度的审计费用未能达成共识，所以普华永道要求就上述股权投资、物业项目及投资物业提供进一步资料，来确定会计处理及估值。
这一来二去的，很有意思
综上，从披露的数据里，合生创展的优势非常明显，但颓势也在显现，不乏一些压力，部分楼盘存在问题，从公开报道来看，不仅是杭州湾，其他地区也有。建议购房者在下手之前多渠道充分了解。
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